Владимир Виноградов, инвестор в недвижимость, президент Группы компаний Pro-Vision
После сворачивания программ льготной ипотеки рынок недвижимости рискует почувствовать заметную просадку. В позитивных прогнозах снижение спроса не станет критичным и продлится всего 5-7 месяцев. В самых пессимистичных – лопнет раздутый ипотечный пузырь. Если же не уходить в крайности, отмена льготной ипотеки точно усилит конкуренцию застройщиков – и первичка впервые за пару десятилетий станет «рынком покупателя», где за внимание и деньги клиентов начнутся ожесточенные маркетинговые войны.
Впрочем, вопреки законам рынка, ожидать реального снижения цен на новостройки не стоит. Девелоперы крайне неохотно идут на понижение, и прежде, чем откатить ценник, постараются сохранить его всеми возможными способами. В отличие от падений рынка в 1998, 2008 и 2014 году, на этот раз акции в стиле «Купи квартиру – получи в подарок кепку» почти наверняка не сработают. Но у застройщиков есть и более интересные предложения.
Субсидированная ипотека застройщика
Если государство отказывается субсидировать займы, на сцену выходят сами девелоперы – самостоятельно или вместе с банками-партнерами. Как правило, ставка по субсидированной ипотеке ниже рыночной на 1-3%, что уменьшает и размер ежемесячного платежа, и общую долговую нагрузку заемщика. Обратная сторона субсидии – завышение первоначальной цены квартиры. Девелоперы добавляют к стоимости собственные издержки – от 10% до 30%. Субсидированную ипотеку предлагают в основном крупные застройщики: «Самолет» под 5,9% или «A101» от 3,9%. Но «околонулевых» ставок, которыми баловали девелоперы и банки пару лет назад, на этот раз ждать не приходится.
Отмена, снижение и рассрочка первоначального взноса
Первый взнос по ипотеке с господдержкой составляет не менее 30% от цены объекта. Со своей стороны застройщики могут его занижать – или отменять вовсе. На рынке представлены программы с первоначальным взносом в диапазоне от 10% до 20%. Такие есть, к примеру, у «А101» (от 15%) и «Донстроя» (от 12%). Альтернативный вариант – рассрочка или отмена первого платежа. В первом случае девелоперы предоставляют возможность вносить платеж частями, без процентов или с минимальным удорожанием. Во втором – отменяют первый взнос совсем, обычно под залог недвижимости или с последующим повышением ставки.
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека предполагает разделение суммы кредита на несколько частей-траншей, что позволяет распределить финансовую нагрузку на более длительный период времени. Вместо того чтобы взять весь кредит сразу и выплачивать его в течение нескольких лет, покупатель получает только часть средств каждый месяц или квартал. Соответственно, суммы регулярных платежей различаются на каждом этапе. На рынке можно найти предложения в стиле «ипотека за 1 рубль» – и поначалу ежемесячные платежи действительно будут символическими, увеличиваясь с каждым новым траншем. Больше всего траншевая ипотека подойдет тем, кто в ожидании сдачи дома вынужден арендовать жилье, копит деньги на ремонт или предпочитает хранить деньги на депозите.
Квартиры формата «заезжай и живи»
Если верить названию, квартиры формата «заезжай и живи» продаются полностью готовыми к проживанию. Однако девелоперы трактуют это понятие по-разному. Кто-то имеет в виду чистовую отделку, а кто-то – еще и меблировку, установку техники и декор. Чем выше уровень реальной «готовности» квартиры, тем меньше потребуется вложений в обустройство. А значит, не придется совмещать платежи по ипотеке с тратами на ремонт. Очевидные минусы такого формата – более высокая цена квартиры и спорное качество отделки.
Кэшбэк и бонусные программы
В попытке поддержать спрос девелоперы активно развивают и программы лояльности. Среди предложений превалируют кэшбэк и бонусы за покупку, которые можно потратить как у застройщика (например, оплатив кладовку или парковочное место), так и у партнеров (в магазинах мебели и техники). Самую масштабную такую программу ожидаемо реализует ПИК: бонусные баллы в экосистеме девелопера списываются на недвижимость или конвертируются в рубли.
Трейд-ин
Схема трейд-ин подходит только покупателям, у которых в собственности уже есть жилье. Оно и идет в качестве частичной отплаты новой квартиры. При этом недостающую сумму можно взять в ипотеку, часто под более привлекательный процент. Недостаток трейд-ин в том, что застройщик обычно выкупает квартиру по цене ниже рынка. Достоинства – это заморозка цены новой квартиры на время сделки, а также то, что заботы о реализации старой берет на себя застройщик. Трейд-ин предлагают едва ли не все ключевые девелоперы – MR Group, «Самолет», Ingrad, Level Group и большинство региональных игроков.
Несмотря на потенциальное снижение спроса и нарастающую конкуренцию, в попытке скомпенсировать отмену льготной ипотеки девелоперы используют идентичные схемы и инструменты. Что, впрочем, играет покупателю скорее на руку – позволяет погрузиться в изучение конкретных условий застройщика, не распыляясь на те самые «кепки».
