CORE.XP: Ставки аренды офисов в Москве достигли исторического максимума

В премиальных локациях — Центральном деловом районе и Москва-Сити — стоимость аренды выросла до 56 000 руб. за кв. м в год, что на 44% выше III кв. 2024 года. Столь значительный скачок ставок аренды стал прямым следствием сохраняющегося дефицита качественных площадей, который наблюдается на рынке на протяжении почти двух лет.

«Сложившийся уровень ставок аренды — прямое следствие дефицита качественных помещений. На рынок вышли преимущественно дорогие площади в новых проектах, тогда как более доступные небольшие лоты практически исчезли из предложения. В том числе, мы отметили выход площадей среднего формата — размером от 1 000 до 3 000 кв. м, которые повлияли на рост средневзвешенного показателя», — прокомментировала Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Наиболее заметный рост ставок зафиксирован в сегменте офисов класса Prime. По итогам III квартала 2025 года аренда таких помещений в среднем обходилась в 72 тыс. руб. за кв. м в год, что на 58% выше показателя годичной давности. В сегменте класса А ставки выросли на 35% и достигли 47 тыс. рублей, тогда как в классе B+ рост составил 9% — до 31 тыс. рублей за кв. м в год, подсчитали в CORE.XP. Разница в динамике цен между классами напрямую связана с уровнем дефицита предложения: если в сегменте Prime доля свободных площадей за год сократилась с 7,6% до 3,0%, то в классах А и B+ этот показатель остался сравнительно на прошлогоднем уровне — 4,2% и 3,3% соответственно.

Офисы малого формата формируют основу свободного предложения

Такая диспропорция указывает, что офисный рынок Москвы всё больше формируется за счёт мелких блоков, в то время как опций для выбора крупных лотов становится всё меньше.

В количественном выражении на III кв. 2025 г. в Москве доступно 774 офисных блока общей площадью около 610 тыс. кв. м. Половина этого объема приходится на офисы от 1 001 до 2 000 кв. м и свыше 10 000 кв. м, но в штуках таких помещений немного. Выбор для крупного арендатора ограничен. Основная масса свободных объектов представлена небольшими офисами — до 1 000 кв. м.

Общий объем свободных офисов в аренду размером до 1 000 кв. м. оставляет 168 тыс. кв. м на III кв. 2025 г. Предложение офисов малого формата сбалансировано для всех локаций, отмечают аналитики CORE.XP. Наибольший объём таких помещений представлен за МКАД, а также в зонах ЦДР–ТТК, ТТК–МКАД (Юг, Юго-Запад) и Ленинградском деловом районе.

«Доля крупных офисов на рынке снижается, и всё больше компаний выбирают стратегию размещения в нескольких локациях, например, для бэкофисов. Это отражает не только дефицит больших площадей, но и изменение подхода к организации рабочего пространства», — добавляет Ирина Хорошилова, старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP.

В январе-сентябре 2025 г. 43% от общего объема сделок аренды пришлось на блоки до 1 000 кв. м (против 49% годом ранее). Еще 32% объема составила аренда помещений размером от 1 001-3 000 кв. м, 15% — от 5 000 кв. м, 10% на офисы 3 001-5 000 кв. м.

Крупных офисов в аренду в Москве почти не осталось: предложение смещается в пользу средних площадей

Эти площади включают как блоки от 5 000 до 10 000 кв. м, так и офисы, предлагаемые в аренду целыми зданиями.

Объем свободных офисов площадью от 5 000 до 10 000 кв. м составляет около 53 тыс. кв. м. Наибольшая часть таких лотов сосредоточена в Центральном деловом районе — около 37% от общего объема офисов данного формата. В остальных деловых субрынках предложение крайне ограничено — в среднем по одному бизнес-центру, где возможна аренда помещения аналогичной площади.

Касаемо бизнес-центров большей площади — от 10 000 кв. м — на рынке доступно 130 тыс. кв. м. Половина площадей такого размера приходится на район ЗИЛ, где в 2023-2024 гг. были построены новые офисные объекты. Еще 42% объема таких офисов расположено за МКАДом и на Северо-Востоке.

Сокращение крупных лотов сопровождается перераспределением предложения в пользу средних форматов. По оценкам CORE.XP, на блоки площадью от 1 000 до 5 000 кв. м сегодня приходится 42% свободного предложения. Этот сегмент становится основным драйвером рынка, особенно среди компаний, оптимизирующих офисные площади и переходящих к гибридной модели работы.

«Спрос на крупные офисы остаётся стабильным, однако предложение не поспевает за потребностями арендаторов. Всё больше компаний переориентируются на покупку площадей в строящихся бизнес-центрах, что дополнительно снижает объем доступных лотов в аренду.», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Средневзвешенная ставка аренды по Москве на III кв. 2025 года составляет 29 100 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 24% выше, чем годом ранее. В центральных районах ставки достигают 48 800 руб., внутри ТТК — около 43 600 руб., внутри МКАД — 34 600 руб.

Москва вошла в топ-10 городов мира с пиковыми ставками аренды на офисы

В нем было проанализировано 75 городов-миллионников мира. Согласно исследованию, в 21 городе ставка аренды на офисную недвижимость находится в фазе пикового роста. Так на сентябрь 2025 года, средневзвешенная ставка аренды офисов в столице России составила 30 592 руб. за кв. м в год, что обеспечило ей 10-е место в рейтинге. Это поставило Москву в один ряд с такими городами, как Стокгольм (66 160 руб./кв. м в год), Цюрих (32 977 руб./кв. м в год), Копенгаген (29 568 руб./кв. м в год) и др.

При этом абсолютным лидером по концентрации городов с пиковыми ставками аренды в офисах стала Европа: 15 из 21 городов с максимальными ставками расположены именно в этом регионе. В список вошли Женева (39 376 руб./кв. м/год), Брюссель (36 200 руб./кв. м/год), Люксембург (35 729 руб./кв. м/год), Эдинбург (34 095 руб./кв. м/год) и др.

В Северной Америке пика ставок аренды достигли Чикаго (43 929 руб./кв. м/год), Лос-Анджелес (41 694 руб./кв. м/год), Монреаль (31 749 руб./кв. м/год) и Мехико (21 193 руб./кв. м/год).

Среди 17 рассмотренных городов, расположенных в Азии, пика роста ставок на офисы достигло всего 2 города: Тайбэй (24 447 руб./кв. м/год) и Ханой (21 252 руб./кв. м/год). А бОльшая часть городов переживает фазу стремительного снижения.

Москва вошла в топ-10 городов мира с пиковыми ставками аренды на офисы

В нем было проанализировано 75 городов-миллионников мира. Согласно исследованию, в 21 городе ставка аренды на офисную недвижимость находится в фазе пикового роста. Так на сентябрь 2025 года, средневзвешенная ставка аренды офисов в столице России составила 30 592 руб. за кв. м в год, что обеспечило ей 10-е место в рейтинге. Это поставило Москву в один ряд с такими городами, как Стокгольм (66 160 руб./кв. м в год), Цюрих (32 977 руб./кв. м в год), Копенгаген (29 568 руб./кв. м в год) и др.

При этом абсолютным лидером по концентрации городов с пиковыми ставками аренды в офисах стала Европа: 15 из 21 городов с максимальными ставками расположены именно в этом регионе. В список вошли Женева (39 376 руб./кв. м/год), Брюссель (36 200 руб./кв. м/год), Люксембург (35 729 руб./кв. м/год), Эдинбург (34 095 руб./кв. м/год) и др.

В Северной Америке пика ставок аренды достигли Чикаго (43 929 руб./кв. м/год), Лос-Анджелес (41 694 руб./кв. м/год), Монреаль (31 749 руб./кв. м/год) и Мехико (21 193 руб./кв. м/год).

Среди 17 рассмотренных городов, расположенных в Азии, пика роста ставок на офисы достигло всего 2 города: Тайбэй (24 447 руб./кв. м/год) и Ханой (21 252 руб./кв. м/год). А бОльшая часть городов переживает фазу стремительного снижения.

RBNA заключила сделку с OZON

Индустриальный девелопер полного цикла RBNA заключил соглашение об аренде склада с OZON. Маркетплейс арендовал последнюю незанятую площадь логистического комплекса класса А «М4» на первой линии трассы М-4 «Дон». Компания OZON арендовала 40,6 тыс. кв. м в логистическом комплексе «М4» для организации сортировочного центра. Площади сданы маркетплейсу на долгий срок. Отсюда заказы будут передаваться в доставку курьерам до клиентов либо в почти 12,5 млн пунктов выдачи заказов Ozon в Москве и Московской области.

Логистический комплекс «М4» с общей площадью 89,9 тыс. кв. м. был введен в эксплуатацию летом 2025 года и имеет передовые архитектурные и технические решения: доковое оборудование Hörmann, современные фасады FRONTSIDE, высокопрочные промышленные полы и управляющую компанию, обеспечивающую сервис в режиме 24/7.

«Большая часть помещений в складском комплексе была реализована на этапе строительства, — комментирует Павел Несмачный, генеральный директор RBNA. — Сделка с OZON финализирует таким образом реализацию нашего проекта. Всё это свидетельствует о высоком спросе и востребованности качественных площадей для логистических целей в Московском регионе».

«Количество наших клиентов и продавцов продолжает увеличиваться, — рассказала директор по логистике Ozon Алла Кулижникова. — По итогам 2 квартала число покупателей превысило 60,5 млн, а число активных продавцов — 600 тыс. Причем 8 из 10 продавцов — малый и средний бизнес. Чтобы сделать доставку для клиентов даже из самых отдаленных поселений региона максимально быстрой и удобной, а также упростить логистику для продавцов, мы продолжаем развивать нашу инфраструктуру. Сотрудничество с RBNA — еще один шаг, который поможет нам в этом».

У комплекса высокая транспортная доступность: до Домодедова можно добраться за 15 минут, до Видного — за 20, а до Щербинки — за 30 минут. В зоне охвата проживает более 340 000 человек.

Объем продаж офисов в Москве за год вырос на 38%

В общей структуре сделок (вкл. аренду) доля купли-продажи выросла до 36% против 22% годом ранее.

Половину продаж (122 тыс. кв. м) сформировали три крупные сделки. Среди них:

• Покупка «Лукойлом» здания AFI2B – 50 тыс. кв. м;
• Приобретение «РВБ» здания «Легион I» – 47 тыс. кв. м;
• Покупка здания Телеграфа компанией «Т-Банк» – 28 тыс. кв. м

Рост спроса на объекты, реализуемые посредством продажи, обусловлен наличием доступного предложения от девелоперов, которые переориентировали модель реализации объектов. При реализации площадей в объектах нового строительства интерес девелоперов сместился в сторону продажи объекта блоками или целиком. Так, 68% новых офисных объектов реализуются через продажу, а не через аренду. В условиях дефицита свободного арендного предложения и вслед за этим выросших практически вдвое ставок аренды, компании вынуждены приобретать офисы под собственные нужды. Наиболее «ходовым» размером помещения являются офисы до 1000 кв. м. Так, в сентябре 2025 года было заключено 300 таких сделок общей площадью 42 тыс. кв. м, что составило 96% в общей структуре транзакций.

Эксперты НДВ рассказали, что выгоднее: снимать или покупать жилье

Покупка жилья – это не только право владения, но и долгосрочная финансовая и юридическая ответственность. В случае с ипотекой – на 15–30 лет вперёд. Помимо регулярных выплат банку, собственник берёт на себя обязательства по содержанию жилья, выполнению ремонтных и эксплуатационных работ, уплате налогов и сборов.

«Кроме того, ликвидность объекта может быть ограничена: при необходимости срочной продажи собственник может столкнуться с падением цены, ограниченным спросом или юридическими сложностями (например, если жильё находится в ипотеке)», – отмечает руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Аренда жилья иногда выгоднее покупки. Например, при высокой мобильности: частые переезды, работа в нескольких городах или странах, проекты с перемещением. При отсутствии стабильного дохода: когда обязательства по ипотеке могут представлять риски. Для молодых семей и специалистов в начале карьеры: когда важно сохранять гибкость.

«Также лучше выбрать аренду в условиях высоких ставок и низкого уровня доступного предложения; при отсутствии накоплений на первоначальный взнос и отсутствии возможности его собрать в обозримом будущем; когда есть другие более доходные или приоритетные направления вложений капитала», – подчеркивает Елена Мищенко.

Покупка квартиры может рассматриваться как жильё и как инвестиция. Если объект приобретается исключительно для проживания, то с финансовой точки зрения это прежде всего трата, а не вложение.

Инвестиционный подход требует оценки: ликвидности объекта, перспектив роста цен в локации, возможности сдачи в аренду и уровня доходности, затрат на обслуживание, налогообложение и реновацию.

Смешение целей (например, покупка «для себя», но с надеждой на будущую прибыль от роста стоимости) часто приводит к неверным ожиданиям и экономическим просчётам, предупреждает эксперт.

Ставка по ипотеке – ключевой фактор, который существенно влияет на расчёт выгодности покупки. При низких ставках ежемесячные выплаты могут быть сопоставимы с арендой, а прирост стоимости жилья или экономия на аренде могут оправдать затраты.

При высоких ставках ипотека становится тяжёлым финансовым обязательством, особенно в первые годы. При этом большая часть ежемесячного платежа уходит на обслуживание долга, а не на погашение основной суммы. В условиях высокой инфляции и роста цен на жильё ставка играет критическую роль в долгосрочной стратегии.

«Окончательный выбор между арендой и покупкой должен основываться на расчётах и жизненных целях. Универсального рецепта нет. Финансовая устойчивость, горизонты планирования, цели и потребности – ключевые ориентиры при принятии решения», – подводит итог Елена Мищенко.

CMWP: Средневзвешенная базовая арендная ставка выросла на 26%

Москва, 29 июля 2025 г. — По данным аналитического отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT рост средневзвешенных базовых арендных ставок по итогам 1-2 кв. 2025 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 26%.

«Динамика индикатора средневзвешенной базовой арендной ставки в ключевых деловых районах более выраженная – в отдельных случаях рост приближается к 50%, а верхняя граница диапазона ставок находится около 100 000 руб./кв. м/год. Средневзвешенная базовая ставка аренды* в классе Prime составила 51 936 руб. / кв. м / год, в классе А – 33 592 руб. / кв. м / год, В – 23 553 руб. / кв. м / год**», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

«В течение длительного времени рост арендных ставок на качественные офисы отставал от уровня инфляции. В 2022 году фиксировалось снижение ставок на 6%, и лишь начиная с 2023 года рынок перешел к активной положительной динамике. За 2024 год и первую половину 2025 года реализовалась часть отложенного роста ставок», – пояснила Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

С учетом накопленного эффекта рынок вернулся к траектории роста, но ожидается, что дальнейшее повышение ставок будет происходить более постепенно.

Средневзвешенная базовая ставка аренды*, руб. /кв. м /год

Cредневзвешенные ставки аренды (накопленный рост), %

________

Окомпании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.

“Посутка” или “долгосрок”: как выгоднее сдавать жилье в аренду в 2025 году

"Как показывает наша многолетняя практика, сдавать маленькие квартиры посуточно намного выгоднее, нежели в "долгосрок". Однако все зависит от локации. Даже в центре иногда выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, чем в посуточную. Поэтому здесь надо делать расчет, индивидуально снимать статистику и делать выводы", - говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании "НДВ Супермаркет Недвижимости".

Небольшие студии пользуются повышенным спросом у арендаторов как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Желательно, чтобы квартира имела хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. Из-за большой востребованности малоформатных лотов некоторые обладатели многокомнатных квартир, например, “трешек”, предпочитают сдавать каждую комнату посуточно. Целиком сдавать квартиру большой площади крайне сложно − поиск семьи арендаторов из нескольких человек может затянуться на месяцы.

Риски одинаковые для обоих вариантов аренды, считает эксперт. Никто не застрахован от недобросовестных арендаторов. Бывает, что с виду люди приличные, а потом хозяева обнаруживают пропажу техники, столовых приборов и других вещей. "Независимо от типа аренды, рекомендую страховать недвижимость с полным описанием имущества и его состояния. Страховка стоит около 10−15 тысяч в год, но это хорошая гарантия того, что собственнику возместят убытки", - подчеркивает Елена Мищенко.

Искать арендаторов лучше на специализированных сайтах. Хорошие фото квартиры с подробным описанием мебели и техники заинтересуют больше людей, чем объект без ремонта и как таковых удобств. Обязательно важно указать преимущества: что находится рядом с домом, какие есть остановки общественного транспорта поблизости.

Необходимо проверить паспорт арендатора и грамотно составить договор аренды у нотариуса. При составлении документа необходимо учесть:

1. Порядок оплаты аренды. Укажите, каким образом и когда арендатор обязан вносить платежи, а также реквизиты для перевода денежных средств.

2. Запреты и ограничения. Перечислите все важные запреты и условия проживания, такие как запрет на содержание домашних животных, курение в квартире и др. Определите меры ответственности за нарушения.

3. Проживание гостей и родственников. Обозначьте возможность временного пребывания гостей и длительности их нахождения в квартире. Опишите порядок действий при желании арендатора поселить кого-то на постоянной основе.

4. Ремонтные работы. Четко пропишите, какие виды ремонта разрешены арендатору, например, косметический ремонт (покраска стен, замена обоев).

5. Компенсации за замену имущества. Заранее оговорите, какие расходы на замену вышедших из строя элементов (сантехника, электрика, двери и пр.) будет нести арендодатель, а какие — арендатор.