Половина покупателей готова рассматривать «загородные альтернативы»

По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.

Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.

Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.

На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).

Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.

На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.

Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).

«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении ­– кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».

Западный округ лидирует по числу премиальных проектов в продаже

Свыше четверти всех комплексов с квартирами[1] премиум-класса на первичном рынке Москвы представлено в ЗАО, подсчитали эксперты компании «Град Девелопмент». За прошедшие три года количество премиальных новостроек на западе столицы выросло в 2,2 раза.

По данным аналитиков компании «Град Девелопмент», на рынке первичного жилья Москвы сегодня представлено 49 жилых комплексов. За три года показатель вырос на 56%. В августе 2025 года лидером по числу премиальных жилых комплексов в столице является Западный округ, где реализуется 13 таких новостроек. Относительно августа 2022 года их количество здесь выросло на 116,7%. Тремя годами ранее первое место по числу ЖК премиум-класса занимал Центральный округ с 11 подобными проектами. На текущий момент их число сократилось до 10.

Пул премиальных жилых комплексов в ЗАО регулярно пополняется. В 2025 году в академическом районе Проспект Вернадского, рядом с благоустроенным природным парком «Лес на реке Самородинке» стартовал проект ICE TOWERS.

При этом, как подсчитали аналитики «Град Девелопмент», по объему квартир премиум-класса в продаже Западный округ занимает вторую позицию в Москве с результатом в 1,1 тыс. помещений. По этому показателю лидирует СЗАО (1,2 тыс. квартир), а топ-3 замыкает СВАО (1 тыс. квартир).

«Уровень концентрации премиального жилья в локации напрямую говорит о ее перспективности и востребованности, – говорит Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Западный округ Москвы активно развивается, здесь строятся новые транспортные развязки, создаются современные рабочие места, реконструируются парки. Особенно престижным это направление делают наличие топовых вузов, обширное озеленение, благоприятная «роза ветров», удобные выезды на Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Девелоперы, особенно в премиум-классе, вносят значительный вклад в совершенствование ЗАО. Например, в рамках строительства комплекса ICE TOWERS демонтируются старые снегоплавильные установки, планируется благоустройство парка, появление детского сада, начальной школы, комьюнити-центра и фитнес-клуба на 3600 кв. м. Именно поэтому даже в условиях растущей конкуренции в Западном округе не наблюдается затоваривания».

[1] Без учета апартаментов.

Средняя стоимость квартиры в премиум-классе превысила 60 млн рублей

В августе 2025 года средняя стоимость квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в Москве достигла 61 млн руб., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это максимум с 2020 года. Квадратный метр в премиальных новостройках за прошедшие 12 месяцев вырос в цене на 12%.

Эксперты компании «Метриум» изучили динамику средней стоимости квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в старой Москве за последние 5 лет. В августе 2025 года застройщики продавали объекты недвижимости в своих проектах в среднем по цене почти 61 млн руб., что на 8% больше, чем в августе 2024 года, когда средняя стоимость квартиры и апартамента составляла 56,6 млн руб. Между тем 5 лет назад, в III квартале 2020 года, средняя стоимость квартиры и апартаментов в премиальных новостройках составляла почти 64 млн руб. Таким образом, за 5 лет показатель сократился на 5%.

Однако динамика средней стоимости объекта недвижимости в продаже в премиальных проектах Москвы в последние 5 лет была неоднозначной. Максимального значения за всю историю рынка этот показатель достиг в I квартале 2020 года, когда за квартиру и апартамент премиум-класса в новостройках застройщики просили в среднем почти 74 млн руб. В последний раз сопоставимого с текущим уровнем цен средняя стоимость квартиры и апартаментов премиум-класса достигала в I квартале 2021 года, то есть почти 5 лет назад. Затем этот показатель достиг минимума в июле 2023 года (45,4 млн руб.).

«Разброс цен на рынке новостроек премиум-класса довольно вариативный, – комментируют в MR Analytics. – В текущей структуре предложения современных новостроек премиум-класса покупатели могут найти как большие квартиры, так и компактные, соответственно, их стоимость будет ниже. Также есть широкий выбор по стадии строительства, что сильно влияет на цену – в проектах на котловане средняя цена квартиры может быть в два раза ниже, чем в готовой новостройке. Сейчас премиальный сегмент как раз тем и привлекателен, что он очень разнообразный по цене, но при этом имеет высокий качественный уровень. Например, в нашем готовом комплексе премиум-класса Symphony 34 в Савеловском районе средняя стоимость квартиры – 35 млн руб., а в новом проекте премиум-класса МИRА в Алексеевском районе – 32 млн руб.».

По подсчетам аналитиков «Метриум», самая большая доля премиальных квартир и апартаментов в продаже приходится на объекты стоимостью более 60 млн рублей (31%). По площади основная доля помещений в продаже сосредоточена в диапазоне 40-60 кв. м (27%).

«Новостройки премиум-класса в последние годы стали очень привлекать инвесторов, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Это объясняется тем, что на фоне высокого спроса, который наблюдается последние 2-3 года в этом сегменте, цена объектов на стадии котлована за относительно короткие периоды, часто даже меньше периода строительства (например, за год или полтора), вырастает на 15-20%. Соответственно, для премиум-сегмента имеет смысл вкладываться в проекты на начальной стадии реализации. Например, в нашем ЖК Dream Riva на начальной стадии реализации сейчас средняя стоимость квартир составляет 24 млн руб. В готовых новостройках цены мог сильно варьироваться. Скажем, в нашем ЖК Dream Towers, который был построен в 2023 году, сейчас средний показатель цены – более 50 млн рублей за квартиру, а в ЖК «Преображенская площадь» – 38 млн руб.».

Эксперты «Метриум» также проанализировали динамику средней стоимости квадратного метра в новостройках премиум-класса. За прошедшие 12 месяцев она выросла на 12% и достигла 786 тыс. руб. за кв. м. Пять лет назад, в III квартале 2020 года, этот показатель составлял 559 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, удельная цена новостроек премиум-класса в Москве за прошедшие 5 лет увеличилась на 41%.

«Динамика средней стоимости квартиры и апартаментов в премиальных новостройках Москвы была обусловлена, среди прочего, и динамикой средней площади таких объектов, –резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Пять лет назад на рынке новостроек премиум-класса средняя площадь представленных в продаже объектов превышала 100 кв. м и часто находилась в диапазоне от 90 до 120 кв. м. Сейчас их средняя площадь заметно сократилась до 77,5 кв. м, что связано с ростом предложения премиальных проектов с широкой линейкой квартир и апартаментов по площади. Таким образом, девелоперы привлекают большее число покупателей за счет меньшего бюджета покупки».

Подмосковье может стать новым направлением премиального девелопмента

Покупатели премиальных квартир в Москве все чаще задумываются о Подмосковье, объемы строительства жилья класса бизнес и выше за МКАД растут, а в Одинцовском районе множится число объектов высококлассной инфраструктуры. Эксперты девелоперской компании MR видят в этих трендах предпосылки того, что Московская область может стать новой точкой роста премиального загородного формата.

Новые ценности: тишина и природа важнее статуса

Опрос, проведенный компанией MR в 2025 году, показал, что традиционные представления о престиже, привязанные к центру мегаполиса, теряют свою силу среди аудитории новостроек премиум-класса в Москве. Почти половина (49%) покупателей премиальных новостроек в Москве всерьез готовы предпочесть жизнь за городом.

Главным двигателем этого процесса стал запрос на «зеленые» ценности. Экология и близость к природе вошли в тройку ключевых приоритетов для 66% респондентов, уступив лишь базовым параметрам безопасности и инфраструктуры. Когда речь заходит о том, чего именно не хватает в городе, на первый план выходят тишина и отсутствие шума (69%), мечта о личной террасе или патио (65%), а также безопасная природная среда для детей (62%). Впервые запрос на спокойствие и ежедневный контакт с природой становится более значимым, чем привычные городские атрибуты успеха.

Рынок отвечает: рост предложения и доступные цены

Девелоперы также переосмысливают свою стратегию проектов в Московской области. Этот рынок больше не рассматривается как локация для реализации исключительно экономичных многоквартирных проектов или дорогостоящих коттеджных поселков.

За последний год объем новостроек бизнес- и премиум-класса в Московской области вырос в 1,6 раза, в то время как массовый сегмент прибавил лишь 8%. Это свидетельствует о целенаправленном развитии именно дорогих форматов жилья. По данным MR, на первичном рынке Подмосковья сегодня представлено 49 тыс. квартир и апартаментов. Абсолютное большинство предложений принадлежит к стандарт-классу (7,4 тыс.) и комфорт-классу (37,5 тыс.). К бизнес-классу относится 3,7 тыс. квартир, а к премиуму – 400.

Ключевым преимуществом для покупателей становится цена: средняя стоимость квадратного метра в проектах класса бизнес и премиум в Одинцовском районе составляет около 284 тыс. рублей, что в 2,8 раза выгоднее московского премиума (798 тыс. рублей) и почти вдвое доступнее столичного бизнес-класса (481 тыс. рублей).

География тренда: Одинцовский район как новый премиальный кластер

Этот глобальный тренд уже находит свое конкретное географическое воплощение. Ярким примером становится Одинцовский район, который превращается в точку роста премиального строительства.

В районе реализуется 24 проекта. Всего за год доля новостроек бизнес-класса и выше в структуре предложения района удвоилась. Этому способствует не только сохранение природного окружения, но и активное развитие транспортной инфраструктуры, включая новую платную дорогу – дублер Кутузовского проспекта. Благодаря этому добраться до делового центра «Москва-Сити» можно всего за 20 минут. Вдоль Минского и Можайского шоссе расположены инновационный центр Сколково, престижные медицинские центры Hadassah и Лапино, экономическая школа МЭШ и др.

«Раньше было принято считать, что аудитория премиальных проектов в Москве слишком тесно связана с жизнью в городе и готова рассматривать Московскую область только как «дачное» направление, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «МЫС»). – Сейчас парадигма меняется вместе со стилем жизни аудитории сегмента. Они хотят сохранить комплексный городской стиль жизни, который находят в крупных премиальных кварталах Москвы, но при этом иметь все, условно говоря, экологические преимущества загородной жизни, возможность жить вдали от мегаполиса, но с полным набором социальных и коммерческих объектов рядом с домом. Так нарастает запрос на мультиформатные проекты загородного типа, и мы полагаем, что со временем они вырастут в отдельный сегмент рынка».

«Метриум»: Простор и приватность

За прошедшие пять лет объем предложения новостроек премиум-класса в столице вырос на 200% или в три раза, подсчитали аналитики «Метриум». Первичный рынок этого сегмента активно эволюционирует в связи с меняющимися запросами покупателей. Возникает вопрос, каким критериям должен соответствовать объект премиум-класса, чтобы действительно считаться таковым. Эксперты «Метриум» рассказывают о семи основных планировочных решениях, которые делают жилье премиальным.

1. Средняя площадь квартир порядка 100 кв. м

Средняя площадь квартир и апартаментов в премиальных новостройках Москвы сегодня составляет 77,5 кв. м против 114,5 кв. м пять лет назад. То есть относительно июля 2020 года показатель сократился на 37 кв. м или на 32,3%. Это максимальное снижение средней площади за пять лет среди всех сегментов. Причина заключается в том, что на первичном рынке появилось много проектов с премиальным позиционированием, в которых, тем временем, превалируют квартиры малой площади.

Сегодня в некоторых формально премиальных новостройках до половины экспозиции составляют студии и «однушки», что противоречит традиционному премиум-классу с его фокусом на тишину и приватность. Так, на текущий момент всего 15 премиальных столичных новостроек из 58 имеют среднюю площадь квартир от 100 кв. м.

Кроме того, преобладание в квартирографии крупных лотов и их небольшое число на этаже способны обеспечить собственникам относительно однородную среду и наиболее благоприятное соседство. Как отмечают эксперты, студии и иные «квартиры для пиджака» вполне могут быть представлены в проекте премиум-класса, однако их точно не может быть большинство.

2. Мастер-спальни

Неотъемлемым атрибутом настоящего премиум-класса служат мастер-спальни. Это удобные приватные помещения, совмещающие зону отдыха, ванную комнату и гардеробную. Такое планировочное решение гарантирует супругам комфортное личное пространство, их неприкосновенную территорию, по сути, «квартиру в квартире». Сегодня менее половины девелоперских проектов премиум-класса имеют такую опцию. Например, в «Дом Дау» от ГК «Сумма Элементов» запроектированы эксклюзивные мастер-спальни с угловым панорамным остеклением. Такие варианты сочетают камерность с потрясающими видовыми характеристиками.

«Мастер-спальни (master bedroom) впервые появились около ста лет назад в домах, где проживали представители элиты в США, – говорит Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – С тех пор этот формат распространился по всему миру, включая Россию. Сегодня наличие подобных планировочных решений является обязательной составляющей недвижимости премиального класса. Наиболее высоко ценятся мастер-спальни в проектах с панорамными видами. По сути, городские пейзажи в таких помещениях становятся самостоятельной частью интерьера и вкупе с панорамным остеклением формируют потрясающую романтическую атмосферу».

3. Ванные с окном

Окна в ванных комнатах становятся все более распространенным планировочным элементом, но пока встречаются менее чем в 40% премиальных комплексов. Наличие панорамного остекления в ванной превращает ее в настоящее пространство для релаксации. Пейзаж в таких случаях становится частью интерьера. В число лидеров по числу проектов с ванными с окном входят девелоперы MR, Level Group, Sminex, Forma, ГК «ФСК».

«Ванные с окном – это тенденция в проектировании квартир, отражающая современные представления о жизни в мегаполисе, – отмечает Жанна Махова, заместитель гендиректора по продукту и развитию MR. – Ванная комната становится местом для отдыха и релаксации от напряженного городского ритма. Окна визуально расширяют ванные, делают их нестандартными и более функциональными. Остекление, особенно в пол, как, например, в VEER, City Bay или других проектах MR, формирует ощущение простора. В то же время подобная опция наглядно свидетельствует о премиальном статусе недвижимости».

4. Постирочные

В настоящих премиальных проектах даже в небольших квартирах предусмотрено несколько санузлов, чтобы каждый член семьи и гости дома могли чувствовать себя комфортно. При этом один из них можно превратить в постирочную – специальную комнату со стиральной и сушильной машинами, а также хозяйственными принадлежностями. Такое решение позволяет разгрузить остальные жилые помещения от лишних бытовых функций и защищает их от посторонних запахов.

5. Оригинальные решения

Полноценный премиальный проект подразумевает широкий спектр планировочных решений, в том числе нестандартных. Таким образом, в квартирографии комплексов премиум-класса появляются студии с просторной прихожей и постирочной в кладовой, junior-форматы с гардеробной, однокомнатные квартиры с двумя санузлами и кухней-нишей, двухкомнатные варианты с мастер-спальней, детским и гостевым санузлами, трехкомнатные с кабинетами и лаундж-зонами.

6. Двухуровневые квартиры

Двухярусные квартиры – не обязательный атрибут премиальной новостройки. Но такие помещения точно делают проект более престижным и привлекательным. Это дефицитный и в то же время популярный формат, имеющий широкий спектр преимуществ. И самая компактная, и наиболее просторная двухярусная квартира на первичном рынке Москвы находятся в жилом квартале «Прайм Парк». Здесь же реализуется двухэтажная квартира премиум-класса с минимальным бюджетом предложения.

«На текущий момент менее 1% от суммарного объема предложения премиального жилья в Москве приходится на двухуровневые помещения, – рассказывает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Дефицит подобных вариантов повышает инвестиционную привлекательность реализуемых девелоперами двухуровневых квартир (дуплексов) и пентхаусов. Например, в «Прайм Парке» пентхаусы располагаются под самой крышей башен, а дуплексы занимают 20-е этажи. Такие квартиры очень удобны для функционального зонирования, смелого дизайна и гарантируют повышенную инсоляцию – второй свет».

7. Нестареющая классика

Доля квартир с классической планировкой в премиальных новостройках превышает 60%. Это обусловлено тем, что большинство клиентов по-прежнему предпочитают «классику», но в проектах эконом-, комфорт- и бизнес-класса часто выбирают «евроформат» с целью экономии. Основное преимущество квартир с классической планировкой – отдельная кухня. Благодаря данному решению бытовые запахи не распространяются по квартире. Кроме того, кухня становится местом, где можно провести время в уединении. При этом просторные кухни могут выполнять роль столовой и гостиной. Например, в премиальных жилых комплексах «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva от Regions Development средняя площадь кухонь составляет 15 кв. м, что обеспечивает их универсальность.

«На основе запросов наших клиентов очевидно, что классические квартиры не выходят из моды и являются самыми популярными, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК с классическими планировками «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva). – Это логично, ведь такие квартиры гарантируют персональное пространство каждому члену семьи, что особенно важно для покупателей премиального жилья. В свою очередь, просторная кухня легко трансформируется в дополнительное пространство для гостей. Вместе с тем в наших проектах у клиентов есть возможность установить дополнительные перегородки без ущерба для инсоляции, так как мы предусмотрели широкоформатные панорамные окна».

Новостройки премиум-класса в Москве дорожают рекордными темпами

За прошедший год – с мая 2024 по май 2025 – первичное жилье премиум-класса в Москве подорожало на 18,7%, подсчитали эксперты компании «Метриум» и ГК «Сумма элементов». Это рекордный рост средней цены квадратного метра за всю историю рынка премиальных новостроек. Для сравнения, за аналогичный период 2023-2024 гг. показатель вырос всего на 4,8%.

По данным «Метриум» и ГК «Сумма элементов», средняя цена предложения кв. м первичного жилья премиум-класса в Москве сегодня составляет 800 тыс. руб. (+18,7% за год). В разрезе округов максимальный рост цен год к году отмечен в ЦАО (+33,6%), ЗАО (+29,9%), СЗАО (+17,6%). В Центральном округе, где зафиксированы наиболее высокие темпы удорожания премиальных новостроек, средняя цена кв. м в сегменте впервые превысила 1 млн руб. Сегодня этот показатель достиг 1,2 млн руб. При этом «квадрат» в самом доступном проекте премиум-класса ЦАО обойдется в 460,5 тыс. руб., в рекордно дорогом – 2,4 млн руб. Таким образом, наблюдается разрыв цен между ними в 5,2 раз.

«Более 40% премиальных проектов в Центральном округе Москвы реализуются в пределах кластера «Москва-Сити» или в непосредственной близости от него, – отмечает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Сейчас эта локация активно развивается: здесь строится самый высокий жилой небоскреб России (340 м), началось возведение крупнейшего современного выставочного комплекса страны, анонсировано создание новых небоскребов с объектами инфраструктуры. Кроме того, интенсивно застраивается «Большой Сити». Темпы ввода офисов здесь выросли на 40% за год, объектов ритейла – на 80%. Естественно, эволюция главного делового пространства мегаполиса ведет к повышению ликвидности жилья на его территории. Квадратный метр здесь дорожает повышенными темпами, так как покупатели недвижимости получают не только жилье, но и образ жизни в стиле work and life balance».

Аналитики «Метриум» и ГК «Сумма элементов» подсчитали, что премиальное жилье на этапе котлована в Москве за год подорожало на 19,6% (до 769,7 тыс. руб. за кв. м), на стадиях монтажа этажей и отделки – на 26,6% (до 838,2 тыс. руб. за кв. м), в готовых комплексах – напротив, сократилось на 10,1% (до 710,5 тыс. руб. за кв. м). Такое положение объясняется стартами дорогих премиальных проектов с элитными характеристиками и вместе с тем вводом в эксплуатацию ряда относительно доступных новостроек премиум-класса (за счет расположения на отдалении от центра).

«За последние 12 месяцев сохранился тренд на снижение доли ЦАО в структуре предложения премиальных новостроек, – рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Показатель сократился на 5,7 процентных пунктов – до 15,1%. Несмотря на это, «квадрат» в сегменте дорожает быстрее инфляции. Во-первых, это объясняется расширением числа престижных локаций с развитой инфраструктурой за пределами исторического центра. Во-вторых, на динамику цен повлияла структура предложения – на рынке появились эксклюзивные лоты со средней ценой значительно выше рыночной. Наконец, в-третьих, премиальная недвижимость дорожает на фоне отложенных стартов и понижения ставок по депозитам».

5 причин присмотреться к премиум-классу вместо элитного

Всё больше искушенных покупателей, ранее рассматривавших исключительно элитный сегмент, начинают проявлять активный интерес к объектам премиум-класса. В ценовом сегменте 80-90 млн рублей, где представлено больше всего объектов премиального и элитного уровня спрос на «премиум» растет в 2,5 раза, а в элитном – только на 20%. Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау», поясняет – это не компромисс или отказ от привычного уровня комфорта, а скорее новый, более взвешенный и прагматичный взгляд на понятие истинной роскоши в современных реалиях.

Причина 1: Разумная цена за ценностный прагматизм – когда «премиум» не уступает

Первый и, возможно, наиболее очевидный мотив для такой переориентации – это соотношение цены и реальной ценности. Разница в стоимости квадратного метра между объектами элитного сегмента и новостройками премиум-класса остается весьма существенной. Так, в апреле 2025 года средняя цена в элитных проектах Москвы достигала 1,8 млн рублей за квадратный метр, в то время как в премиум-классе этот показатель находился на уровне 775 тыс. рублей. При этом важно отметить, что четкая граница между этими категориями не всегда очевидна даже на уровне цены. Несмотря на разницу в цене, самый представительный ценовой сегмент по числу объектов в продаже на элитном рынке (13% объектов) – это помещения стоимостью до 100 млн рублей. В премиальном сегменте – это объекты стоимостью более 60 млн рублей (20%). А чаще всего пересекаются между собой элитные и премиальные объекты с ценой от 80-90 млн рублей. В этом ценовом сегменте с начала 2025 года в элитном сегменте было заключено на 20% больше сделок, чем в тот же период 2024 года, а в премиуме – в 2,5 раза больше. Иными словами, покупатели элитного и премиального жилья очень часто ведут поиск среди объектов фактически сопоставимой стоимости, и нет никакой «железобетонной» ценовой границы, которая разделяет эти два сегмента.

Причина 2: Новые локации для жизни высокого класса

Второй значимый фактор – это эволюция представлений о престижной локации. Если ранее элитный сегмент был прочно ассоциирован с историческим центром и знаковыми адресами, то сегодня премиум-класс активно осваивает новые, не менее интересные территории. Ранее четкая граница между ЦАО и не ЦАО размывается. Сейчас 30% помещений в продаже на рынке новостроек ЦАО относятся к премиуму. Порядка 15 проектов реализуются внутри ЦАО и еще порядка 30 проектов – буквально на границе с ЦАО. В совокупности это 70% рынка премиум-класса. Это дает покупателям более широкий выбор и возможность найти оптимальное место для жизни, не ограничиваясь узкими рамками традиционных элитных зон. Более того, на элитном рынке много покупателей, выбирающих локацию «сердцем», – они часто привержены к каким-то конкретным местам безотносительно их административной «чересполосицы».

Причина 3: Инфраструктурное наполнение, ориентированное на потребности

Третий аспект, привлекающий внимание к премиум-классу, – это функциональность инфраструктурного наполнения современных проектов. Сегодня клиенты элитного рынка стали более требовательными к качеству благоустройства территории и ее масштабу, и, конечно, к внутренней инфраструктуре комплекса. В клубных домах и небольших элитных проектах такая инфраструктура создается не только по остаточному принципу просто в силу масштабов застройки, но и в общем часто пустует. Если в камерном элитном проекте 50% квартир раскупают инвесторы, а в остальных живут в основном люди старше 50 лет, то молодая семья может столкнуться с тем, что их ребенок будет играть в одиночестве, пусть и на самой роскошной игровой площадке. Премиальные жилые комплексы более «живые» и часто включают развитые спортивные зоны с бассейнами, продуманные детские пространства. Некоторые девелоперы идут дальше и воплощают концепцию «вертикального города». Например, в премиальном небоскребе «Дом Дау» жилая функция сочетается с коворкингом пространствами, ресторанами и фитнес-центром, а для детей появится детский центр площадью 1,5 тыс. квадратных метров с доступом на два ландшафтных парка площадью 1812 кв.м.

Причина 4: Изменение структуры предложения на рынке

Пятый фактор, влияющий на предпочтения покупателей, связан с динамикой предложения на рынке недвижимости высокого класса. Аналитические данные указывают на возможное сокращение объемов ввода нового жилья как в элитном, так и в премиум-классе в 2025 году. По оценкам экспертов, общее снижение может составить порядка 33%. При этом прогнозы для элитного сегмента предполагают более существенное сокращение предложения новых корпусов – на 44,2% по сравнению с предыдущим годом. В премиум-классе также ожидается уменьшение ввода, хотя и менее значительное – на 22,2%. Уже в первом квартале 2025 года активность девелоперов по выводу новых премиальных проектов была сдержанной. Такое сужение выбора в верхнем ценовом диапазоне, особенно ощутимое в элитном сегменте, может косвенно стимулировать покупателей активнее рассматривать качественные объекты премиум-класса, где выбор пока остается шире.

Причина 5: Переосмысление понятия эксклюзивности

Пятая причина отражает эволюцию взглядов на саму суть эксклюзивности. Для все большего числа состоятельных покупателей решающим фактором становится не столько формальная принадлежность объекта к элитному сегменту, сколько уникальность его концепции, архитектурные достоинства и продуманность сервисного наполнения. Акцент смещается на качественные характеристики конкретного жилого комплекса, а не только на престижность локации или формальный статус. Высокий и стабильный интерес к наиболее востребованным проектам премиум-класса, который подчеркивают данные за 2024 год, свидетельствует о том, что именно индивидуальность и глубина проработки предложения привлекают внимание, отодвигая на второй план исключительно статусные атрибуты.

Премиум – осознанный выбор в новой реальности рынка

Таким образом, речь идет не о замене одного другим, а о появлении сильной и привлекательной альтернативы. Премиум-класс становится все более заметным, так как отвечает самым высоким запросам, но при этом лишен избыточной статусности. Для тех, кто ценит подлинный комфорт, качество и разумный подход к инвестициям, современные премиальные проекты открывают новые, весьма привлекательные горизонты. Дальнейшее развитие этого тренда будет зависеть от многих факторов, но уже сейчас очевидно, что осмысленное отношение к выбору жилья высокого класса становится ключевой характеристикой современного покупателя.

В 2024 году в Москве быстрее всего дорожали новостройки премиум-класса

В 2024 году московские квартиры и апартаменты премиум-класса показали максимальный рост цен среди новостроек. Стоимость квадратного метра в этом сегменте увеличилась на 20%, достигнув 785 тыс. рублей, согласно данным аналитиков компании «Метриум». Этот показатель превышает динамику цен во всех остальных сегментах рынка недвижимости.

Специалисты компании «Метриум» проанализировали изменение цен на московские новостройки в разных сегментах рынка. Их исследование показало, что в 2024 году наиболее быстрый рост цен наблюдался в сегменте премиум-класса. Средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках выросла с 655 тыс. рублей в декабре 2023 года до 785 тыс. рублей в декабре 2024 года. Таким образом, за год премиальные новостройки в Москве подорожали на 20%. Аналитики отмечают, что рост цен происходил на фоне увеличения числа новых проектов в продаже – за год в «премиуме» стартовали продажи в 11 комплексах.

Этот рост цен значительно превышает показатели других сегментов московского рынка. В сегменте массовых новостроек средняя стоимость квадратного метра за 2024 год не увеличилась, а наоборот, снизилась на 1% – с 327 тыс. рублей в декабре 2023 года до 324 тыс. рублей в декабре 2024 года. Новостройки бизнес-класса подорожали всего на 5%: с 440 тыс. рублей за квадратный метр в декабре 2023 года до 461 тыс. рублей в декабре 2024 года. Более заметный рост продемонстрировал высокобюджетный сегмент, куда входят элитные и делюкс объекты недвижимости. В этом сегменте средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 1,9 млн рублей в декабре 2023 года до 2,2 млн рублей в декабре 2024 года, то есть на 16%.

«В 2024 году квартиры и апартаменты премиум-класса стали своеобразной “тихой гаванью” для покупателей, особенно для инвесторов, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – В условиях дорогой ипотеки спрос на массовые новостройки снижался, что вело к стагнации или снижению цен, делая инвестиции в этот сегмент невыгодными. Элитный рынок, с бюджетами от 200–300 млн рублей за объект, оказался слишком специфичным для большинства инвесторов. Поэтому оптимальным вариантом для вложений стали объекты недвижимости премиум-класса. Этот сегмент ориентирован на аудиторию, не зависящую от ипотеки, и представляет собой более понятный и предсказуемый продукт для инвестиций. Например, в премиальном проекте “Прайм Парк” доля инвесторов в 2024 году осталась на уровне 10%, что подтверждает высокую инвестиционную привлекательность этого сегмента в текущей экономической ситуации».

Аналитики «Метриум» также изучили динамику цен на различные типы квартир и апартаментов в сегменте премиум-класса. Быстрее всего в 2024 году дорожали варианты трёхкомнатной недвижимости – на 23%, их средняя стоимость выросла с 649 тыс. рублей до 797 тыс. рублей за квадратный метр. На втором месте по интенсивности роста – двухкомнатные помещения. Их стоимость увеличилась на 18% – с 612 тыс. рублей до 722 тыс. рублей за квадратный метр. Однокомнатные квартиры и апартаменты подорожали на 13% – с 626 тыс. рублей до 710 тыс. рублей за квадратный метр. Минимальный рост цен показали студии, их средняя стоимость выросла с 685 тыс. рублей до 716 тыс. рублей за квадратный метр или на 5%.

«В 2024 году наблюдался рост спроса на квартиры, приобретаемые для собственного проживания, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers, Dream Riva и «Преображенская площадь».) – Благодаря развитию отдельных отраслей и бизнеса, в частности, госзаказа и политики импортозамещения, многие граждане, особенно из регионов, решили переехать в Москву или приобрести здесь второе жильё. Они, как правило, выбирали варианты недвижимости премиум-класса. Именно этим, вероятно, объясняется более быстрый рост цен на крупные квартиры и апартаменты, в частности трёхкомнатные, которые лучше всего подходят для семейного проживания. В связи с этим многие покупатели предпочитали проекты с собственной социальной и развлекательной инфраструктурой. Например, рядом с премиальными проектами Dream Riva и Dream Towers находятся крупнейший в Европе крытый парк развлечений “Остров Мечты”, концертный зал «Москва», самый большой в России пляжный клуб Dream Beach Club, яхт-клуб. Большой интерес покупатели проявляли к ЖК “Преображенская площадь” с общеобразовательной школой на 430 мест с IT-полигоном, а также с детским садом на 200 мест».

Сейчас средняя стоимость студий в новостройках премиум-класса составляет 23 млн рублей. Однокомнатные квартиры и апартаменты в этом сегменте стоят в среднем 35 млн рублей, двухкомнатные – 56 млн рублей, а трёхкомнатные – 88 млн рублей.

«Мы ожидаем, что и в 2025 году сегмент премиум-класса останется одним из наиболее динамично развивающихся на рынке московских новостроек, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – У этого сегмента есть своя, относительно стабильная аудитория. При этом предложение премиальных объектов недвижимости невелико по сравнению с такими крупными сегментами, как массовый и бизнес-класс. Несмотря на высокие темпы роста – до 7 тыс. квартир и апартаментов – предложение в премиум-классе не будет превышать спрос. Поэтому в 2025 году в премиальном сегменте, вероятно, сохранится как рост цен, так и рост спроса».

Toп-5 округов Москвы по продажам новостроек премиум-класса

За первые 10 месяцев 2024 года в новостройках премиум-класса Москвы застройщики реализовали 5,1 тысяч квартир и апартаментов[1], что на 41,4% больше, чем за аналогичный период 2023 года, подсчитали аналитики «Метриум». Эксперты обратили внимание на то, что по сравнению с 2023 годом изменилась география предпочтений покупателей в этом сегменте рынка по округам. Аналитики представляют топ-5 самых популярных столичных округов в премиум-классе.

1. Северо-Восточный административный округ (СВАО)

Средняя цена: 553,9 тыс. руб. за кв. м (+10,2% за год)

Северо-Восточный административный округ лидирует по числу сделок на рынке новостроек премиум-класса. В январе-октябре 2024 года здесь заключили тысячу договоров долевого участия, что составляет 19,6% от общего объема спроса на новостройки этого сегмента в Москве. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 17,8%.

В данный момент девелоперы в СВАО предлагают на выбор покупателей пять проектов, в которых представлено порядка 590 лотов. Это один из самых незначительных объемов экспозиции на рынке премиум-класса (6 место из 8 округов с премиальным первичным жильем), тем не менее, здесь наблюдается рекордная покупательская активность. Средняя стоимость квадратного метра в этих объектах составляет 553,9 тысяч рублей, что на 27% ниже средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве, равной 759,2 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, премиальные новостройки в СВАО самые доступные среди округов-лидеров по продажам. Ниже средняя цена на первичном рынке премиум-класса только в ВАО – 502,3 тысяч рублей за кв. м.

«Средняя цена премиальных новостроек в СВАО за последние три года выросла почти на 40%, – комментирует Леонид Савков, заместитель генерального директора по продажам и digital-маркетингу MR Group. – На сегодняшний день округ является одним из самых инвестиционно-привлекательных и пользуется спросом среди потенциальных покупателей. Это объясняется его бурным развитием. В последние годы здесь активно строят детские сады и школы, спортивные центры, благоустраивают парки, скверы и променады. Например, мы под патронажем Московского музея современного искусства создаем на территории ЖК MOD парк скульптур, который станет ядром нового арт-кластера. Кроме того, в большинстве районов СВАО, по данным EcoStandard Group, наблюдается благоприятная экологическая обстановка».

1. Западный административный округ (ЗАО)

Средняя цена: 844,8 тыс. руб. за кв. м (+21,5% за год)

На втором месте по числу заключенных в 2024 году сделок на рынке новостроек премиум-класса находится Западный административный округ. В этом году здесь было продано 860 помещений по договорам долевого участия, что составляет 16,9% рынка. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 62,3%. Это максимальный показатель на рынке первичного жилья премиум-класса. В топ-5 проектов премиум-класса по числу сделок на западе столицы входят две премьеры 2024 года – Nova и «Родина Парк». В первую очередь их старт обеспечил существенное укрепление позиций Западного округа.

В ЗАО девелоперы предлагают 1,3 тысяч квартир и апартаментов в 15 проектах. Таким образом, Западный округ лидирует как по объему экспозиции в премиум-классе, так и по числу реализуемых проектов. Средняя стоимость квадратного метра премиальных проектов в ЗАО составляет 844,8 тысяч рублей, что на 11,3% выше средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве.

1. Центральный административный округ (ЦАО)

Средняя цена: 965 тыс. руб. (+23,9% за год)

Третье место в рейтинге занимает Центральный административный округ Москвы, где с начала 2024 года было продано более 850 квартир и апартаментов премиум-класса, что составило 16,7% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 49%.

В настоящее время девелоперы предлагают здесь 1,2 тысяч объектов в рамках 14 проектов. Примечательно, что годом ранее в ЦАО было представлено 22 комплекса премиум-класса, но за год предложение от девелоперов во многих из них закончилось. При этом за минувшие 12 месяцев здесь состоялся всего один старт в премиальном сегменте – ЖК «Монблан». Средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса ЦАО составляет 965 тысяч рублей, что является максимальным показателем в Москве и на 27,1% выше средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве.

«Самая привлекательная локация для клиентов премиум-класса в ЦАО – деловой кластер «Москва-Сити», востребованный благодаря развитой инфраструктуре, видовым характеристикам и транспортной доступности, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Общая площадь всех строений в «Москва-Сити» превышает 4 млн кв. м, что вдвое больше территории княжества Монако и в восемь раз больше Ватикана. При этом только в прошлом году здесь появился первый небоскреб с квартирами. До этого покупатели в «Москва-Сити» могли приобрести только апартаменты. Сверхвысокий 85-этажный комплекс с квартирами пользуется повышенной популярностью не только за счет жилого формата, но и уникальной для этой локации семейной инфраструктуры». 

1. Северо-Западный административный округ (СЗАО)

Средняя цена: 612,4 тыс. руб. (+6,6% за год)

На четвертой позиции рейтинга находится Северо-Западный административный округ, где в 2024 году застройщики реализовали 780 квартир и апартаментов, что составило 15,3% от общего объема продаж новостроек премиум-класса. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 71,1%.

В СЗАО девелоперы предлагают 6 проектов премиум-класса, в которых представлено 595 объектов. При этом, несмотря на престижность округа, новостройки в СЗАО выделяются относительной доступностью. В октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных проектах составила 612,4 тысяч рублей, что на 19,3% ниже средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве. Квадратный метр в самом доступном премиальном проекте на северо-западе столицы JOIS (504,5 тысяч рублей) обойдется на 55,1% дешевле, чем в самом дорогом – корпусах премиум-класса Sydney City (1,12 млн рублей).

1. Северный административный округ (САО)

Средняя цена: 662,7 тыс. руб. за кв. м (+26% за год)

Замыкает пятерку лидеров по продажам новостроек премиум-класса Северный административный округ Москвы, где с начала 2024 года по ДДУ было продано порядка 640 квартир и апартаментов, что составляет 12,5% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок сократилось на 1,8%.

В округе девелоперы реализуют 6 проектов, в которых представлено 745 объектов. В САО находится премиальный жилой квартал «Прайм Парк», который на протяжении уже шести лет подряд входит в топ-3 лидеров по продажам в сегменте. Средняя стоимость новостроек премиум-класса в САО составляет 662,7 тысяч рублей, что на 12,7% ниже средней цены по рынку премиальных новостроек Москве.

«Северный округ отличается выгодным расположением, что привлекает клиентов, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Его территория пронизана транспортными артериями, главной из которых является Ленинградский проспект, а на юге САО соседствует с историческим центром Москвы. При этом здесь остались обширные свободные участки, которые позволяют реализовывать жилые проекты с масштабными зелеными зонами. Ведущие девелоперы премиальных кварталов формируют большие частные парки с естественным ландшафтом, фонтанами и арт-объектами. Один из крупнейших таких парков – площадью 3,5 га – создан в нашем жилом квартале «Прайм Парк», что служит одним из залогов неизменной популярности проекта».

«В 7 из 8 округов Москвы, где есть премиальные новостройки, спрос на них в январе-сентябре 2024 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – За последние три месяца число сделок в премиум-классе сократилось год к году, но не так значительно, как в других сегментах. Это связано с тем, что клиентам с высоким уровнем доходов проще переориентироваться с ипотеки на относительно недолгие схемы рассрочки. Так что небольшой спад во многом обусловлен оттоком с рынка IT-специалистов после сворачивания в столице профильной ипотечной программы. Также стоит отметить, что на рынке премиум-класса география как спроса, так и предложения продолжает смещаться из ЦАО в другие округа. В столице появляются новые премиальные локации, например, район Преображенской площади в ВАО».

[1] ДДУ по дате регистрации физических лиц без уступок и оптовых сделок.

Новостройки премиум-класса дорожают быстрее рынка

Новостройки премиум-класса в Москве дорожают быстрее других сегментов рынка. По данным экспертов Optima Development, за последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте увеличилась на 22%, что в полтора раза быстрее роста цен на рынке новостроек в целом.

В июле 2024 года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса достигла 734 тыс. рублей, тогда как годом ранее этот показатель составлял 602 тыс. рублей. Быстрее всего дорожали трехкомнатные квартиры — их стоимость за год выросла на 24%, достигнув 736 тыс. рублей за квадратный метр. Значительный рост цен наблюдался также на двухкомнатные и однокомнатные квартиры, подорожавшие на 23% и 20% соответственно. Самый скромный прирост стоимости был зафиксирован у квартир с четырьмя и более комнатами, которые подорожали на 15%, и студий, чья цена выросла на 11%.

В целом, средняя стоимость объектов в премиум-сегменте изменилась следующим образом: новостройка премиум-класса в среднем обойдется в 59,8 млн рублей, что на 29% больше, чем год назад. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 34 млн рублей, двухкомнатной — 55,3 млн рублей, трехкомнатной — 83,1 млн рублей. Квартиры с четырьмя и более комнатами стоят в среднем 158 млн рублей, что на 24% больше, чем год назад.

«Более быстрый рост цен на рынке премиальных новостроек свидетельствует об их инвестиционном преимуществе перед другими сегментами рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – В то время как рынок новостроек комфорт- и бизнес-класса сильно зависит от ипотеки, где программы кредитования урезаны, а льготная ипотека завершена, спрос на премиальные и высокобюджетные новостройки остается на высоком уровне. Это обусловлено экономическим ростом и сохраняющейся заинтересованностью покупателей. Инвесторам, которые сейчас выбирают объекты для вложений, стоит обратить внимание на рынок премиальных новостроек. Также отмечу, что динамику цен обусловило и изменение предложения по стадиям готовности новостроек. В июле 2024 года в введенных корпусах и в корпусах на стадии отделки предлагалось 46% помещений (+15 п.п. за год), когда в 2023 их доля составляла 31%».