«Плато Девелопмент»: «Премиум» — самый быстрорастущий сегмент новостроек Москвы за 5 лет

По наблюдениям экспертов компании «Плато Девелопмент», премиальный сегмент стал наиболее быстрорастущим направлением на рынке первичной недвижимости старой Москвы за последние 5 лет. В марте 2026 года объем предложения в этой категории достиг исторического максимума за всё время ведения наблюдений – свыше 7 тыс. квартир и апартаментов.

Рекордные значения зафиксированы и по количеству представленных на рынке премиум-класса площадок – продажи ведутся в 67 проектах. За прошедшие 12 месяцев объем предложения по количеству доступных лотов увеличился на 9%. В количественном выражении этот показатель вырос с 6,5 тыс. до 7,2 тыс. объектов. Схожим образом изменилась и структура рынка по числу жилых комплексов. Количество проектов премиум-класса увеличилось на 8%.

Данные за последние пять лет подтверждают, что премиальный сегмент стал самым быстрорастущим по объему предложения на рынке столичных новостроек. В марте 2021 года застройщики предлагали покупателям 2,2 тыс. квартир и апартаментов, а продажи велись в 45 проектах. За пять лет объем предложения новостроек премиум-класса в старой Москве увеличился в 2,2 раза, а число представленных проектов выросло на 49%.

Подобная динамика значительно опережает темпы развития других секторов первичного жилья. Так, предложение в массовом сегменте по количеству лотов за аналогичный период прибавило лишь 2%. В бизнес-классе и высокобюджетном секторе рост составил 61% и 60% соответственно. В целом по старой Москве совокупный объем предложения за пять лет увеличился на 52%. Таким образом, премиальный сектор развивался в 4 раза быстрее столичного рынка новостроек в целом.

Рынок новостроек премиум-класса по объему предложения практически сравнялся с массовым сегментом, который в течение многих лет доминировал в старой Москве. В марте 2026 года основная часть первичного жилья была представлена объектами бизнес-класса, занимающими 52% от общего числа доступных лотов. На долю массового сектора пришлось 25%, тогда как премиальный сегмент с небольшим отрывом занял 18% рынка. Наименьший объем предложения зафиксирован в категории высокобюджетных новостроек, доля которых составила 5%.

Для сравнения в марте 2021 года распределение рыночных долей выглядело иначе. На новостройки бизнес-класса приходилось 49% предложения, и за пять лет этот сегмент вырос незначительно. Массовое жилье тогда занимало 38%, однако за прошедший период его присутствие в старой Москве заметно сократилось. Премиальный сектор занимал всего 8% от общего объема доступных лотов, а высокобюджетные проекты – 5%. Таким образом, пять лет назад премиум-класс по масштабам был сопоставим скорее с рынком элитной недвижимости, нежели с более массовыми категориями жилья.

Географическое распределение предложения в сегменте премиум-класса по территории старой Москвы неравномерно. Наибольшая концентрация лотов зафиксирована в Центральном административном округе, где сосредоточено почти 22% от общего объема квартир и апартаментов в этой категории. С небольшим отставанием следует Западный административный округ, на долю которого приходится 20% объектов. Замыкает тройку Южный административный округ с показателем 16%. В совокупности на эти три округа приходится почти 58% всего объема премиального предложения столицы.

«Рынок премиальных новостроек сегодня выступает наиболее динамичным сегментом столицы, представляя собой своеобразную золотую середину, – резюмирует Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Этот сектор продемонстрировал устойчивость к внешним вызовам последних пяти лет. Целевая аудитория премиум-класса менее зависима от условий ипотечного кредитования и макроэкономических колебаний по сравнению с покупателями жилья бизнес-класса. При этом порог входа в такие проекты остается более доступным, чем в высокобюджетном сегменте. Преимуществом премиального жилья является широкая география предложения, где наиболее ликвидным направлением остается запад Москвы – самый «зелёный» район столицы с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Характерным примером, объединяющим достоинства локации и формата, выступает камерный проект «Кутузов Сити» в Западном административном округе, который непосредственно граничит с природным заказником «Долина реки Сетунь» и обладает высоким потенциалом как для жизни, так и для инвестиций».

«Метриум»: Итоги I квартала 2026 года на первичном рынке премиум-класса Москвы

По данным «Метриум», в I квартале 2026 года на рынке новостроек премиум-класса экспонировалось 7,2 тыс. лотов (+5% за квартал, +9% за год) в 67 проектах, где 6,9 тыс. – квартиры (+6% за квартал, +12% за год) и 0,3 тыс. – апартаменты (-15% за квартал, -31% за год).

В I квартале 2026 года стартовало три новых проекта премиум-класса. Кроме того, в одном проекте («Стоун Блик») ведется бронирование.

Лидер по объёму предложения – ЦАО (1,6 тыс. лотов, +13% за квартал) – округ опередил ЗАО благодаря старту жилого комплекса «АУРУС Резиденции». Максимальный рост средневзвешенной цены отметился в ЮАО (813,8 тыс. руб. за кв. м, +5% за квартал), прежде всего за счёт роста цен в проектах «Эра» и «Дрим Рива». За I квартал цены выросли во всех округах, но не значительно – в диапазоне 1–5%.

«За последние годы лидером по числу строящихся премиальных проектов стал Западный округ Москвы, – отмечает Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – По итогам I квартала 2026 года здесь строится 14 комплексов премиум-класса, что в два раза превышает результат I квартала 2023 года (7 комплексов). Даже новый виток развития «Москва-Сити» не позволил ЦАО опередить ЗАО по количеству строящихся премиальных проектов. Правда, по текущему объему экспозиции Центральный округ все же смог выйти вперед благодаря стартам сверхвысоких небоскребов в международном деловом центре.

Усиление активности застройщиков премиального жилья именно на западном направлении столицы объясняется прежде всего растущим запросом на экологичность и развитую инфраструктуру. Здесь до сих пор есть немало свободных земельных участков в окружении масштабных зеленых зон. При этом именно в Западном округе сконцентрированы ведущие вузы столицы и крупнейшие спортивные арены мегаполиса, есть много рекреационных объектов. Например, наш премиальный жилой комплекс «Айс Тауэрс» имеет прямой выход в самый большой московский ландшафтный заказник «Лес на реке Самородинке» площадью 96 га, а в транспортной доступности от проекта находятся МГИМО и МГУ».

За квартал не произошло значительных колебаний в структуре предложения по стадиям строительной готовности: в сданных корпусах за квартал доля выросла на 1,3 п.п. до 18,1%, а в корпусах на начальной стадии строительства – сократилась на 1,6 п.п. до 17,7% (-1,6 п.п. за квартал).

В структуре комнатности выросла доля предложения студий (6,3%, +1,1 п.п. за квартал) и многокомнатных (7,0%, +0,3 п.п. за квартал) форматов. Доля однокомнатных (32,2%, -0,1 п.п. за квартал), двухкомнатных (35,3%, -0,8 п.п. за квартал) и трехкомнатных (19,1%, -0,6 п.п. за квартал) лотов сократилась.

В I квартале сохранилась тенденция к росту доли предложения без отделки (73,2%, +0,9 п.п. за квартал) на фоне сокращения доли квартир, реализуемых в формате white box (19,0%, -0,7 п.п. за квартал) и с чистовой отделкой 7,9% (+0,1 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2026 года составила 902 600 руб. (+3% за квартал, +18% за год). Средневзвешенная цена квартир – 887 780 руб. за кв. м (+2% за квартал, +18% за год), апартаментов – 1,2 млн руб. за кв. м (+20% за квартал, +39% за год).

Доля предложения в ценовых диапазонах 20-30 млн руб. (-3 п.п. за квартал), 30-40 млн руб. (-2 п.п.) и 40-50 млн руб. (-1 п.п.) сократилась, тогда как в более дорогих выросла.

Рейтинг самых доступных апартаментов премиум-класса в I квартале 2026 года:

– «Деко Резиденс» (Даниловский, ЮАО): апартамент площадью 24 кв. м. за 21,2 млн руб.;

– «Глоракс Премиум Белорусская» (Беговой, САО): апартамент площадью 52,9 кв. м. за 31,1 млн руб.;

– «Чкалов» (Басманный, ЦАО): апартамент площадью 31,2 кв. м. за 31,2 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир премиум-класса в I квартале 2026 года:

– «Джойс» (Хорошево-Мневники, СЗАО): квартира площадью 22,7 кв. м. за 17,4 млн руб.;

– «Дрим Рива» (Нагатинский Затон, ЮАО): квартира площадью 29,5 кв. м. за 17,4 млн руб.;

– «Союз» (Ростокино, СВАО): квартира площадью 25,4 кв. м. за 19,0 млн руб.

В I квартале 2026 года на рынке новостроек премиум-класса было зарегистрировано 1,1 тыс. ДДУ (-52% за квартал, -30% за год). Максимальное число сделок дольщики совершили в марте (386 ДДУ), минимальное – в январе (336 ДДУ).

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в I квартале сократилась на 11 п.п. – до 15%.

По-прежнему клиенты рынка премиальных новостроек чаще всего приобретают квартиры и апартаменты в ЮАО (23%, -9 п.п. за квартал). В этом округе по числу ДДУ в I квартале лидируют проекты «Эра» (104 ДДУ) и «Дрим Рива» (56 ДДУ).

Основные тенденции

«Премиальный сегмент демонстрирует более высокую девелоперскую активность по выводу новых проектов по сравнению с комфорт- и бизнес-классом, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – При этом в уже реализуемых комплексах в I квартале 2026 года стартовали продажи только в двух новых корпусах. Сокращение числа зарегистрированных ДДУ до 1,1 тыс. (-52% за квартал), помимо сезонного фактора, обусловлено высокими базовыми значениями конца 2025 года, когда на рынок вышло несколько масштабных новостроек. Динамика предложения (7,2 тыс. лотов, +5% за квартал) и цен 902 600 руб. (+3% за квартал) на рынке первичной недвижимости премиум-класса демонстрирует стабильный умеренный рост сегмента».

«Метриум»: Средневзвешенная цена «квадрата» в премиум-классе впервые превысила 900 тыс. руб.

По итогам февраля 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке премиального жилья впервые преодолела рубеж в 900 тыс. руб., подсчитали эксперты компании «Метриум». За прошедшие три года показатель в премиум-классе увеличился на 48%, тогда как в бизнес-классе – на 30%, в элитном сегменте – на 48%. Сильнее средневзвешенная цена квадратного метра выросла только в массовом сегменте – на 54%.

По результатам февраля 2026 года средневзвешенная цена предложения квадратного метра в премиум-новостройках Москвы впервые превысила психологический рубеж в 900 тыс. руб., достигнув отметки в 908 тыс. руб., подсчитали эксперты «Метриум». В феврале 2023 года показатель составлял 613,5 тыс. руб. То есть первичное премиальное жилье в столице за три года подорожало практически в полтора раза – на 48%, что существенно превосходит официальный уровень инфляции за этот период.

«Премиум-сегмент сегодня становится главным бенефициаром рыночных изменений, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК «СТОУН Сокольники», «СТОУН Райз», «СТОУН Грэйн» и «СТОУН Блик»). – Покупатели готовы доплачивать за качество среды и надежность, тем более что разница в бюджете между бизнес-классом и премиумом может быть не столь критична, а уровень продукта существенно отличается. По нашим прогнозам, тренд на удорожание премиальных проектов с опережением инфляции сохранится. Это обусловлено в том числе ростом себестоимости строительства: в премиум-сегменте ключевым остается выбор проверенных производителей и высокие стандарты качества. Сегодня в линейке жилой недвижимости девелопера STONE уже представлены три проекта бизнес+ класса, а в ближайшее время стартует наш первый проект в сегменте премиум – «СТОУН Блик» на Новоданиловской набережной».

На рынке премиальных новостроек также наблюдается серьезный рост потребительской активности. В феврале 2026 года клиенты зарегистрировали 346 договоров долевого участия.[1] В свою очередь, в феврале 2023 года покупатели оформили 130 ДДУ в столичных новостройках премиум-класса. То есть за прошедший месяц зафиксировано в 2,6 раза (на 166%) больше сделок, чем в аналогичный период три года назад.

«На фоне ужесточения монетарной политики и завершения программы массовой льготной ипотеки девелоперы все чаще переориентируются на реализацию проектов класса бизнес и выше, – отмечает Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – При этом платежеспособная аудитория в условиях неопределенности активно инвестирует в премиальные недвижимые активы. Кроме того, премиальный сегмент наименее зависим от жилищного кредитования. Доля сделок с применением заемных средств в премиум-классе снизилась с 35% в феврале 2023 года до 23% в феврале 2026-го. Это подтверждает устойчивость спроса, не подверженного конъюнктурным колебаниям.

Особенно ликвидными являются премиальные проекты в районах с дефицитом предложения. Например, наш жилой комплекс «АЙС ТАУЭРС» – единственная новостройка премиум-класса в престижном и экологичном районе Проспект Вернадского. Проект строится рядом с ведущими вузами столицы (МГУ и МГИМО) и имеет прямой выход в ландшафтный заказник «Долина на реке Самородинке» – благоустроенный лесопарк площадью порядка 100 га».

Квадратный метр на рынке массовых новостроек «старой» Москвы по результатам февраля 2026 года обойдется в среднем в 421 тыс. руб. против 272,9 тыс. руб. в феврале 2023-го. Таким образом, «квадрат» первичного жилья в исторических границах столицы подорожал на 54%. Это максимальный прирост среди всех сегмент. Клиенты в феврале 2026 года по ДДУ приобрели лишь 1 тыс. квартир и апартаментов, тогда как три года назад – 2,9 тыс. То есть спрос относительно февраля 2023 года снизился почти в три раза – на 65,5%. Однако резкий спад обусловлен значительным исчерпанием предложения – за прошедший год объем экспозиции в массовых новостройках «старой» Москвы сократился в два раза.

По подсчетам экспертов «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы по итогам февраля 2026 года составила 543,8 тыс. руб. против 417 тыс. руб. в феврале 2023 года. Следовательно, «квадрат» в этом сегменте за три года стал дороже на 30%. За последний месяц клиенты приобрели по ДДУ 1,4 тыс. квартир и апартаментов бизнес-класса. В аналогичный период 2023 года дольщики совершили 0,9 тыс. сделок. То есть спрос вырос на 56%.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в высокобюджетных новостройках (элитный и делюкс-класса) Москвы в феврале 2026-го составила 2,43 млн руб. В аналогичный период 2023 года «квадрат» элитного первичного жилья стоил в среднем 1,65 млн руб. Соответственно, показатель увеличился за три года на 47%. За минувший месяц клиенты совершили 44 сделки долевого участия в высокобюджетных проектах против 13 сделок в феврале 2023 года. Это значит, что покупательская активность на рынке элитных новостроек за рассматриваемый период выросла на 238% или в 3,4 раза, что превосходит темпы расширения экспозиции в сегменте.

«В долгосрочной перспективе новостройки во всех сегментах первичного рынка «старой» Москвы дорожают, как минимум, на уровне инфляции, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Дело в том, что столичный рынок новостроек отличается высокой емкостью и демонстрирует устойчивость даже в период турбулентности. Однако колебания конъюнктуры, разумеется, отражаются на динамике. Максимальный реальный рост цен, как правило, характерен для более дорогих сегментов, которые в меньшей степени зависят от ипотечного спроса. Вместе с тем новостройки комфорт-класса также могут отличаться значительной ликвидностью. Однако, как правило, капитализация выше инфляции свойственна только для массовых проектов в интенсивно развивающихся локациях, например, в районах, где строятся новые станции метро, а также современные объекты социальной и рекреационной инфраструктуры».

[1] Сделки физических лиц без уступок и оптовых сделок по дате регистрации

«Плато Девелопмент»: Доля премиальных новостроек с эркерами выросла в 2 раза за три года

Сегодня на рынке премиальных новостроек Москвы наблюдается «ренессанс» эркеров. За последние три года в столице стартовало 10 проектов премиум-класса с эркерами, подсчитали аналитики компании «Плато Девелопмент». Доля подобных новостроек в премиальном сегменте за прошедшие три года увеличилась вдвое – с 10% до 20%.

По данным «Плато Девелопмент», на первичном рынке премиум-класса столицы реализуется 12 проектов с эркерами, что составляет 20% от общего числа проектов в сегменте против 10% в 2023 году. Среди рассматриваемых новостроек 10 стартовали за прошедшие три года, причем три жилых комплекса – в 2025 году. Это свидетельствует о возвращении моды на эркеры, по крайней мере, в премиальном сегменте первичного рынка Москвы.

Сегодня эти изысканные декоративные элементы представлены в проектах не только в традиционных стилях: неоклассическом и ар-деко (ампир). С подобными украшениями экстерьера есть несколько футуристичных башен. Также эркеры запроектированы в клубном доме премиум-класса «Кутузов Сити», который строится в бионическом стиле, вдохновленном формами и цветами живой природы.

«До сих пор мода на эркеры носила цикличный характер, – говорит Андрей Петербуржский, руководитель отдела продаж компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Особой популярностью эти элементы архитектуры пользовались в Средневековье, в XIX столетии и в период сталинского ампира. С 1950-х до 1980-х гг. эркеры стали считаться «архитектурными излишествами», поэтому дома с ними практически не строились. Эпоха перестройки расширила возможности градостроителей: проекты новостроек стали разнообразнее, а типовые проекты сменяются оригинальными архитектурными решениями. Но по-настоящему востребованными эркеры стали лишь в современных премиальных новостройках. Сегодня они выполняют не только декоративную функцию, но и значительно увеличивают полезную площадь жилых помещений».

Эксперты компании «Плато Девелопмент» выделили основные преимущества эркеров:

• Инсоляция. Наличие окон с трех сторон повышает естественную освещенность помещений в среднем на 30% в течение светового дня.
• Панорамный эффект. Благодаря эркеру увеличивается угол обзора из окон. Это особенно актуально для видовых квартир в живописных районах. Например, клубный дом «Кутузов Сити» расположен всего в 50 метрах от природного заказника «Долина реки Сетунь» (696,2 га).
• Оптический эффект. Даже сравнительно небольшой выступ визуально расширяет помещение.
• Увеличение спектра интерьерных решений благодаря формированию необычной геометрии пространства.
• Эргономичность. Эркеры упрощают зонирование пространства. В частности, в детской комнате здесь можно разместить игровую зону или письменный стол, в гостиной – зону медитации, библиотеку или даже небольшой зимний сад.
• Гибкость. Модификация эркера под различные нужды обычно не требует значительных затрат, пространство легко обновлять.
• Оригинальные дизайнерские решения. Размещение в эркере зеркал или стеклянной мозаики оживляет интерьер и позволяет любоваться «игрой» преломляющихся солнечных лучей.

«Популярность эркеров в последние годы во многом обусловлена развитием строительных технологий, – отмечает Андрей Петербуржский. – Например, благодаря применению ЭППС и PIR-плит для утепления ушли в прошлое «холодные» эркеры. На мой взгляд, тренд на проектирование таких объектов и спрос на них продолжат постепенно укрепляться. Тем не менее, в ближайшей перспективе они останутся эксклюзивной опцией и ценным конкурентным преимуществом. Стоит отметить, что площадь эркеров в клубном доме премиум-класса «Кутузов Сити» составляет 7-8 кв. м против 5-6 кв. м в среднем по рынку, что повышает возможности их рационального использования и применения интересных дизайнерских решений».

Regions Development: Предложение новостроек премиум-класса за ТТК выросло в четыре раза за 5 лет

Эксперты компании Regions Development проанализировали, как изменилось предложение новостроек премиум-класса в Москве за пять лет за пределами Третьего транспортного кольца. Еще в начале 2021 года проекты такого уровня в подобных локациях были редкостью. Сейчас количество квартир и апартаментов в них увеличилось в четыре раза.

Девелоперы новостроек премиум-класса Москвы стремительно осваивают территории за пределами Третьего транспортного кольца. В январе 2026 года застройщики реализовывали за ТТК 40 проектов, где в продаже было 4,6 тыс. квартир и апартаментов. Для сравнения: в начале 2021 года за пределами кольца предлагалось всего 16 проектов премиум-класса с 1,1 тыс. лотов. Таким образом, за пять лет количество объектов в продаже выросло в четыре раза, а число самих проектов – в 2,5 раза.

Примечательно, что внутри Третьего транспортного кольца количество проектов новостроек премиум-класса за пять лет сократилось незначительно: с 26 до 20. Однако число представленных в продаже квартир в них увеличилось вдвое – с 1,1 тыс. до 2,1 тыс.

Закономерно изменился и уровень цен. В январе 2026 года в новостройках премиум-класса за пределами ТТК средняя стоимость квадратного метра составляла 777 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры или апартамента достигала 56 млн рублей. Для сравнения: пять лет назад средняя стоимость квадратного метра в проектах за Третьим транспортным кольцом равнялась 561 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры была практически такой же, как сейчас – 56 млн рублей. Таким образом, за пять лет средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса за ТТК выросла на 39%.

Эксперты компании Regions Development отмечают, что география присутствия новостроек премиум-класса за Третьим транспортным кольцом за пять лет существенно расширилась. Ранее большая часть проектов – 10 из 16 – была представлена всего в двух округах: Северо-Западном и Западном административных округах. Сейчас же за пределами ТТК новостройки премиум-класса реализуются практически во всех округах Москвы, кроме Юго-Восточного.

«Расширение географии новостроек премиум-класса – абсолютно закономерный процесс для рынка недвижимости Москвы, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers, Dream Riva и «Преображенская площадь»). – За пределами ТТК существует множество локаций, привлекательных для покупателя с точки зрения развитой инфраструктуры. За Третьим транспортным кольцом застройщики, как правило, осваивают большие участки. Это позволяет создавать комплексную застройку, включающую собственную новейшую социальную и коммерческую инфраструктуру. Яркий образец реализации подобной концепции – наш жилой комплекс премиум-класса «Преображенская площадь» в Восточном административном округе Москвы. Проект включает множество современных объектов инфраструктуры, в том числе собственные муниципальные детский сад и школу в составе лучшего образовательного кластера Москвы № 1502 «Энергия»».

«Плато Девелопмент»: Сталинки против «премиума»

Монументальные сталинские дома на Кутузовском проспекте, которые десятилетиями считались эталоном статусного жилья, вступают в конкуренцию с технологичными хайтек-небоскребами. Эксперты компании «Плато Девелопмент» проанализировали плюсы и минусы главных «конкурентов» в одном из самых дорогих округов столицы.

«Сталинки» в ЗАО – аргументы «за» и «против»

Плюс № 1: исторический статус и «намоленность» места

Кутузовский проспект десятилетиями был главной правительственной магистралью, а его монументальные дома стали витриной советской эпохи. Например, в знаменитом доме № 26 в разное время жили генеральные секретари ЦК КПСС Леонид Брежнев и Юрий Андропов. Подобное наследие формирует особый социальный код и продолжает влиять на рыночную стоимость. Сейчас на вторичном рынке ЗАО в сталинских домах представлено всего 155 квартир со средней ценой 547 тыс. рублей за квадратный метр.

Плюс №2: высокие потолки и капитальность постройки

Архитектурная щедрость той эпохи проявляется в масштабе внутренних пространств. Средняя высота потолков в таких квартирах достигает 3,13 метра, что по современным меркам соответствует стандартам «премиума». Этот объем создает совершенно иное ощущение «воздуха» и простора.

Плюс №3: зеленые, готовые для жизни районы

Еще один весомый плюс этих зданий – сложившаяся экосистема района. Такие дома интегрированы в зрелую городскую ткань, насыщенную зеленью. Западный округ неслучайно удерживает статус одного из самых «зеленых» в столице, ведь почти 30% его территории занимают парки, скверы и природные заказники.

Минус №1: изношенные инженерные коммуникации

Однако за монументальным фасадом часто скрывается «ахиллесова пята» старого фонда – изношенные инженерные системы. Средняя стоимость такой квартиры в ЗАО составляет внушительные 39,2 млн рублей. При этом покупатель рискует столкнуться с алюминиевой электропроводкой, которая просто не рассчитана на нагрузки от современной бытовой техники. К этому добавляются ветхие трубы и полное отсутствие центральных систем вентиляции или кондиционирования.

Минус №2: отсутствие современной инфраструктуры комфорта

Современный стиль жизни вступает в противоречие с градостроительными нормами середины прошлого века, и особенно остро это проявляется в вопросе личного транспорта. Проекты того времени, рассчитанные на почти полное отсутствие частных автомобилей, в принципе не предполагали наличия подземных гаражей. В некоторых сложившихся районах ЗАО дефицит парковочных мест сегодня достигает 70%.

Минус №3: неэффективные планировки и юридические риски

Даже внушительные площади не всегда гарантируют комфорт. Средний размер квартиры в сталинских домах ЗАО составляет 72,5 кв. м, а объединенные квартиры достигают 270 кв. м. Однако за этими цифрами часто скрываются неэффективные планировочные решения. Длинные коридоры, маленькие изолированные кухни и непропорциональные комнаты «съедают» полезное пространство.

Премиальные новостройки в ЗАО – аргументы «за» и «против»

Плюс №1: панорамные виды и функциональные планировки

Главной ценностью становится не история, а сам город, вид на который открывается из панорамных окон. Огни Москва-Сити, Парк Победы или долина реки Сетунь – открывающиеся пейзажи превращаются в неотъемлемую часть интерьера. Этот плюс дополняют планировки. Покупатели получают объединенные кухни-гостиные, мастер-спальни и продуманные гардеробные. Поэтому многие жители «сталинок» на западе Москвы часто переезжают в премиальные новостройки. Сегодня на рынке ЗАО представлено около 1,2 тыс. новых квартир, а средняя цена квадратного метра достигает 910 тыс. рублей.

Плюс №2: современные инженерные системы и технологии

Новостройки премиум-класса предлагают покупателю полную технологическую предсказуемость. Все инженерные системы здесь спроектированы с нуля с учетом современных нагрузок и требований к комфорту. Например, в башнях жилого комплекса «Кутузов Сити» установлены скоростные лифты, которые движутся со скоростью до 4 метров в секунду.

Плюс №3: продуманная инфраструктура «вертикального города»

Современный комплекс – это замкнутая экосистема, которая позволяет решать большинство бытовых задач. Подземный паркинг, из которого лифт доставляет резидента прямо на его этаж, создает комфортные условия для жизни. Первые уровни занимают магазины, кафе и сервисные службы, а сердцем проекта становится приватный двор без машин. В жилом комплексе «Кутузов Сити», например, эта идея реализована через сложный многоуровневый ландшафт.

Минус №1: отсутствие исторического флера

Современные небоскребы не могут похвастаться мемориальной доской на фасаде. Однако для большинства современных покупателей это скорее преимущество, чем недостаток. Оно означает абсолютную юридическую прозрачность и отсутствие скрытого наследия в виде изношенных конструкций или сложных историй предыдущих владельцев.

Минус №2: более высокая плотность населения

Высокая этажность действительно предполагает большую концентрацию жителей на одном гектаре земли. Однако современные девелоперы научились эффективно управлять этой особенностью. Грамотное зонирование общественных пространств и достаточное количество скоростных лифтов снимают большую часть бытовой нагрузки. Кроме того, вертикальную плотность часто компенсирует уникальное расположение. Некоторые проекты появляются не в тесной городской ткани, а рядом с крупными зелеными массивами, как, например, «Кутузов Сити», граничащий с природным заказником «Долина реки Сетунь». Дополнительным бонусом для резидентов становится относительно малая этажность проекта – от 12 до 26 этажей.

Минус №3: этап формирования среды

Покупка квартиры в новом проекте часто означает заселение в район, который еще продолжает свое формирование. Соседние участки могут находиться в стадии активного строительства, а привычная инфраструктура вроде магазинов или кафе только начинает заполнять коммерческие помещения. Безусловно, это создает временные неудобства.

«Современный покупатель стал гораздо прагматичнее, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Ему важен не только адрес, но и реальный комфорт, безопасность и технологичность, которые получает клиент за свои деньги. Вложения в современный проект – это инвестиции в будущее. Хотя сталинский ампир всегда будет занимать свое место в истории Москвы, в долгосрочной перспективе он уступает функциональности новых форматов. При этом важно отметить, что даже с учетом всех преимуществ современная премиальная недвижимость в ЗАО может быть доступной. На рынке новостроек представлены проекты, такие как жилой комплекс «Кутузов Сити», где средняя стоимость квадратного метра составляет около 685 тыс. рублей».

Предварительные итоги года на рынке новостроек премиум-класса Москвы

Рекордная доля на рынке, стабильная покупательская активность вопреки росту стоимости недвижимости и смещение фокуса клиентов за пределы центра – эксперты компании «Плато Девелопмент» подводят главные предварительные итоги 2025 года по предложению, ценам и спросу на рынке новостроек премиум-класса Москвы.

1. Доля новостроек премиум-класса выросла с 13% до 17%

По предварительным итогам 2025 года доля новостроек премиум-класса на рынке Москвы выросла с 13% до 17% – это максимум за всю историю сегмента. Во многом это произошло в связи с сокращением доли массовых новостроек. При этом предложение по количеству представленных в продаже квартир премиум-класса за 11 месяцев 2025 года практически не изменилось. В ноябре застройщики этого сегмента предлагали 6,5 тыс. квартир против 6,6 тыс. в декабре 2024 года. Количество проектов в продаже, в свою очередь, достигло 64, тогда как в конце 2024 года этот показатель составлял 60.

2. Цены на премиальные новостройки выросли на 18%

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса в ноябре 2025 года достигла 865 тыс. рублей. Между тем в декабре 2024-го застройщики предлагали недвижимость в этом сегменте в среднем за 734 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, за 11 месяцев 2025 года цена новостроек премиум-класса возросла на 18%. В такой же мере выросла и средняя стоимость представленной в продаже квартиры. В ноябре 2025 года она достигла 68 млн рублей, тогда как в декабре 2024-го квартира в среднем стоила 57,6 млн рублей. Прирост также составил 18% при том, что средняя площадь квартиры в премиальном сегменте не изменилась и составляет около 79 кв. метров.

3. Рост цен на премиальные новостройки в разрезе районов достиг 33%

География роста цен на новостройки премиум-класса в Москве неоднородна. Максимальное повышение стоимости за 11 месяцев 2025 года зафиксировано в Тверском районе, где квадратный метр подорожал на 33% до 1,26 млн рублей. Далее следуют Алексеевский район и Ростокино, где расценки поднялись на 27% – до 695,8 тыс. и 748,3 тыс. рублей за квадратный метр соответственно.

Третью позицию по росту цен занимает район Крылатское, где средняя стоимость квадратного метра выросла на 23% – до 929,6 тыс. рублей. Четвертое место разделили Беговой и Хорошевский районы: здесь цена увеличилась на 20% – до 824,8 тыс. и 906 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. Рост на 19% был отмечен сразу в четырех районах: Преображенское, Дорогомилово, Можайском и Щукино.

4. Растет доля премиальных новостроек вне ЦАО

В 2025 году предложение новостроек премиум-класса стало более концентрированным в пределах Центрального административного округа. В ноябре из 6,5 тыс. квартир, представленных в продаже в сегменте, на долю проектов в ЦАО приходилось 1,2 тыс. единиц, или 19% от общего объема. Для сравнения, в декабре 2024 года, когда общее предложение составляло 6,6 тыс. квартир, в центре было расположено 1,1 тыс. квартир, что соответствовало 17% от всего объема в премиальном сегменте. Но в долгосрочной перспективе все же наблюдается процесс децентрализации.

5. Спрос на новостройки премиум-класса в Москве вырос на 6%

По предварительным итогам 2025 года спрос на новостройки премиум-класса остался практически на уровне прошлого года. С января по ноябрь застройщики заключили с дольщиками порядка 5,2 тыс. договоров долевого участия, что почти в точности совпадает с результатом аналогичного периода 2024 года.

Однако по показателям площади и выручки девелоперы улучшили свои результаты. За прошедшие 11 месяцев суммарная площадь проданных квартир в премиум-классе увеличилась на 6% – до 375,3 тыс. квадратных метров. Объем вырученных средств, в свою очередь, вырос на 24%, достигнув 273 млрд рублей.

«Если раньше фокус покупателей премиума был безальтернативно направлен на исторический центр, то сегодня мы видим смещение интереса в сторону других районов, увеличивающих свой престиж, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Для многих состоятельных клиентов квартиры в ЦАО перестали быть безусловным приоритетом. Они устали от издержек жизни в этом районе: напряженного ритма, высокой плотности застройки, интенсивного трафика и постоянной суеты. Сегодняшний высокий уровень жизни – это не только престижный адрес, но и возможность жить в более спокойной и комфортной среде.

Именно поэтому наиболее востребованными становятся западные направления Москвы, где удаётся найти оптимальный баланс между удобствами городской жизни и приватностью. С одной стороны, это статусное окружение и быстрая связь с центром, с другой – больше пространства, зелени и уюта. Покупатели все чаще выбирают проекты, которые могут предложить им эту гармонию, своего рода оазис спокойствия в мегаполисе. Именно такой запрос на комфортную и в то же время респектабельную жизнь на западе столицы мы и стремимся удовлетворить в нашем проекте «Кутузов Сити».

ЗАО лидирует по числу строящихся премиальных проектов

За последние три года количество строящихся премиальных новостроек с предложением от девелоперов в историческом центре Москвы сократилось на 45,5%, подсчитали аналитики компании «Плато Девелопмент». Сегодня по числу таких проектов лидирует Западный округ, а Центральный – лишь замыкает топ-3.

По данным компании «Плато Девелопмент», в Москве в декабре 2025 года строится 41 премиальный проект. Относительно аналогичного периода 2022 года показатель немного вырос – на 5%. Но при этом резко изменилась география строящихся проектов премиум-класса.

Три года назад однозначным лидером по числу проектов премиум-класса на разных этапах строительства был ЦАО. В историческом центре девелоперы возводили 11 премиальных комплексов (28,2% от всех строящихся проектов в сегменте). Далее следовали ЗАО с 7 такими новостройками (17,9%) и САО с 6 проектами премиум-класса до ввода (15,4%).

Сегодня максимальное число строящихся премиальных проектов зафиксировано в Западном округе – 14 (34,1%). На второй позиции находится ЮАО с 8 подобными комплексами (21,5%). ЦАО с 6 новостройками – сейчас только на третьем месте (14,6%).

Объем предложения квартир в комплексах премиум-класса до ввода в декабре 2025 года составляет 5275 лотов (+20,1%). В разрезе округов по этому показателю сейчас тоже лидирует ЗАО – 1115 лотов (21,8%). В топ-3 также входят ЮАО – 1068 лотов (20,2%), ЦАО – 1012 лотов (19,2%). Центральному округу лишь немного уступает СЗАО с показателем 1008 лотов (19,1%).

«Сокращение числа и доли строящихся премиальных объектов в ЦАО обусловлено не только дефицитом свободной земли в центре мегаполиса, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Переориентация на другие локации, прежде всего Западный округ, связана со сменой запросов целевой аудитории, для ЦАО это уже исключительно объекты класс де люкс со средним чеком в несколько сот миллионов рублей. Сегодня большинству клиентов премиального сегмента важен в первую очередь не устоявшийся престиж района, а сочетание развитой инфраструктуры, экологичности и возможности приобрести квартиру по разумной цене. То есть клиенты стали меньше обращать внимание на социальные маркеры, отдавая приоритет качественным характеристикам, пускай и на относительно разумном отдалении от самого центра города. Например, наш клубный дом премиум-класса «Кутузов Сити» расположен всего в 50 метрах от крупнейшего природного заказника Москвы «Долина реки Сетунь» (696,2 га), рядом с престижными детскими садами, школами, ресторанами, клиниками и фитнес-клубами. Также ЗАО пользуется популярностью из-за близости к Рублево-Успенскому шоссе, откуда состоятельные клиенты быстро могут добраться до своих загородных резиденций».

«Град Девелопмент»: «Трёшка» – новая роскошь

Аналитики компании «Град Девелопмент» – девелопер премиального ЖК «АЙС ТАУЭРС» – выяснили, как изменилась структура предложения на рынке новостроек Москвы за последние пять лет. Оказалось, что трехкомнатные квартиры – один из стандартов советского массового жилищного строительства – стремительно исчезают из массового и бизнес-сегментов, где их доля сократилась почти вдвое. В то же время в премиальном и высокобюджетном классах наблюдается обратный тренд. Но даже в сегментах для обеспеченной аудитории площадь «трешек» сокращается.

За последние пять лет на столичном рынке новостроек произошла заметная поляризация предложения трехкомнатных квартир. В массовом сегменте их доля в структуре экспозиции сократилась с 19% до 11%, а в бизнес-классе – вдвое, с 26% до 13%. Совершенно противоположная динамика наблюдается в более дорогих сегментах. Так, в премиум-классе доля трехкомнатных квартир выросла с 15% до 20%, а в высокобюджетных новостройках (элит и делюкс) они и вовсе стали одним из ключевых форматов – их доля увеличилась с 21% до 31% от всего объема предложения.

Изменение доли трехкомнатных квартир сопровождалось и соответствующей динамикой их абсолютного числа в продаже. В массовом сегменте количество таких квартир сократилось на 50% – с 2,8 тыс. до 1,4 тыс. вариантов. В бизнес-классе их число уменьшилось на 14% с 3,4 тыс. до 2,9 тыс. Напротив, в премиальном сегменте предложение трехкомнатных квартир выросло почти в четыре раза – с 311 ед. до 1,2 тыс. вариантов. В элитном и делюкс-классах их количество в продаже увеличилось на 83% с 368 ед. до 672 квартир.

Сокращение доли трехкомнатных квартир в массовом и бизнес-классах произошло на фоне активного роста популярности более компактных форматов. В массовом сегменте доля студий выросла с 11% до 21%, а однокомнатных квартир – с 30% до 36%. В бизнес-классе представленность студий увеличилась более чем втрое (с 4% до 13%), а доля однокомнатных квартир выросла с 25% до 38%. В премиальном сегменте, наряду с «трешками», укрепили позиции и двухкомнатные квартиры, доля которых выросла с 30% до 35%, в то время как доля однокомнатных, напротив, снизилась с 40% до 33%. В высокобюджетном сегменте доля двухкомнатных квартир осталась стабильной на уровне 29%, а студии практически полностью исчезли из предложения.

Однако пятилетка прошла для «трёшек» не без потерь с точки зрения их площади, причем не только в доступных секторах рынка, но и в премиуме. В массовом и бизнес-сегментах их метраж за пять лет сократился на 8% – с 85,5 кв. м до 78,5 кв. м и с 99,9 кв. м до 92,3 кв. м соответственно. Самое резкое снижение зафиксировано в премиум-классе, где средняя «трешка» стала меньше на 22% и уменьшилась со 138,5 кв. м до 108,7 кв. м. В то же время в элитных и делюкс-новостройках трехкомнатные квартиры, напротив, стали на 9% просторнее, а их средняя площадь выросла со 146,2 кв. м до 160 кв. м, подтверждая тренд на увеличение жилого пространства на самом верху рыночной пирамиды.

В целом анализ динамики средних площадей показывает разнонаправленные тренды в разных сегментах рынка. В массовом и бизнес-классах продолжается тенденция к оптимизации пространства: средняя площадь большинства типов квартир за пять лет сократилась на 4-8%. Наиболее заметное уплотнение произошло в премиум-сегменте, где метраж всех без исключения форматов жилья уменьшился на 14-29%. Единственным сегментом, где наблюдается уверенный рост площадей, стал высокобюджетный класс: здесь двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры стали просторнее на 7-15%, отражая запрос состоятельных покупателей на более масштабные и комфортные жилые пространства.

«Рост доли трехкомнатных квартир в премиальном сегменте – это смена потребительской парадигмы, которая произошла за последние несколько лет, – Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – Наши клиенты все чаще рассматривают квартиру не просто как статусное жилье, а как полноценное семейное пространство, способное адаптироваться под разные жизненные сценарии. Пандемия лишь усилила этот тренд – на первый план вышла функциональность зонирования: теперь в квартире обязательно должно быть место не только для отдыха, но и для работы, учебы и хобби. Именно трехкомнатная квартира стала тем «золотым стандартом», который позволяет комфортно разместить семью с одним или двумя детьми, выделить кабинет или игровую. Мы видим устойчивый рост интереса к таким планировкам и в нашем проекте «АЙС ТАУЭРС», где просторные семейные резиденции пользуются высоким спросом еще на начальном этапе строительства».

В высокобюджетном сегменте, объединяющем элитные и делюкс-новостройки, трехкомнатные квартиры уверенно становятся лидерами предложения. За пять лет их доля в структуре экспозиции выросла с 21% до 31%. Доля двухкомнатных квартир осталась стабильной на уровне 29%, в то время как студии практически полностью исчезли из этого сегмента. В абсолютных показателях количество трехкомнатных квартир в продаже увеличилось на 83%, а двухкомнатных – на 25%. При этом число квартир с четырьмя и более комнатами сократилось на 8%.

«Многолетняя тенденция к сокращению средней площади квартир в продаже, по нашим наблюдениям, прервалась в последний год, – заключает Яна Сосорева. – Мы фиксируем стабилизацию этого показателя в высокобюджетных сегментах и даже намечающийся рост в массовом и бизнес-классах. Во многом это связано с запретом проектирования студий меньше 28 квадратных метров в Москве и с достижением разумных пределов размера разного типа квартир. Помимо этого, в новостройках комфорт-класса выросла средняя площадь в том числе из-за дефицита новых проектов. Студии и однокомнатные квартиры раскупаются быстрее крупноформатных – они и доступнее, и ликвиднее. Отчасти поэтому у «остатка» предложения массового сегмента сейчас выросла средняя площадь. Также не стоит забывать, что основным драйвером спроса остается семейная ипотека, следовательно, застройщики на это реагируют. С учетом лимитов семейной ипотеки, рост средней площади квартир также ограничен – он упирается в порог доступности для покупателей».

Regions Development: Средняя цена квартир премиум-класса в Москве превысила 65 млн рублей

Средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса Москвы преодолела новую психологически важную отметку в 65 млн рублей, подсчитали эксперты компании Regions Development. За последние 12 месяцев премиальные новостройки продемонстрировали уверенный рост цен на 13%, но уступили высокобюджетному и массовому сегментам.

По итогам октября 2025 года средняя стоимость продаваемых квартир в новостройках премиум-класса достигла 65,3 млн рублей. Год назад, в октябре 2024 года, средний показатель цены составлял 57,8 млн рублей. Таким образом, за 12 месяцев квартиры в премиальном сегменте подорожали на 13%.

Эксперты Regions Development считают этот рост цен органичным, поскольку он не связан с изменением структуры предложения по размеру квартир. Средняя площадь квартир в продаже за год практически не изменилась и составила 77,7 кв. м против 79,1 кв. м в октябре 2024 года (-1,8%). При этом средняя стоимость квадратного метра за тот же период уверенно росла. Она увеличилась с 731 тыс. до 840 тыс. рублей, то есть на 15%.

В других сегментах столичного рынка новостроек также наблюдалась положительная ценовая динамика. Наиболее заметно подорожали квартиры в массовом сегменте, где средняя стоимость квартиры выросла на 26% – с 14,6 млн до 18,3 млн рублей. В высокобюджетном сегменте (элитные и делюкс новостройки) рост составил 22%, здесь средняя цена увеличилась с 293 млн до 356,8 млн рублей. Новостройки бизнес-класса продемонстрировали более сдержанный рост на 10%, где стоимость квартир поднялась с 27,6 млн до 30,2 млн рублей.

«Рост средней стоимости в премиум-классе до 65,3 млн рублей – это закономерный тренд для сегмента, девелоперы которого стремятся привлечь аудиторию с большим бюджетом, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор компании Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). – При этом важно отметить, что рынок премиальной недвижимости Москвы очень неоднороден, и «вилка» средних цен на квартиры в зависимости от конкретного проекта очень широка – от 18,9 млн до 470 млн рублей. Такой значительный разброс цен говорит о том, что предложение на рынке велико, и покупатели с разным бюджетом могут найти для себя подходящий объект. К примеру, в нашем проекте премиум-класса «Преображенская площадь» средняя стоимость квартиры составляет 35 млн рублей».