За год в Москве стартовало 12 проектов точечной застройки

На первичном рынке «старой» Москвы (без учета элитного сегмента) сегодня реализуется 68 проектов точечной застройки[1], подсчитали аналитики компании «Метриум». В них представлено 11,8% от общего объема предложения новостроек столицы.

До перехода строительной индустрии на проектное финансирование часто применялась уплотнительная застройка – возведение новых ЖК в обжитых локациях, возле других домов, в том числе на месте ликвидируемых парков и скверов. Подобная градостроительная политика вела к несбалансированному развитию мегаполиса. Нередко этот подход называли точечной застройкой. Однако в последние годы значение данного понятия кардинально изменилось. Уплотнение застроенных территорий больше не практикуется. Сейчас под точечной застройкой имеют в виду создание компактных новостроек до 800 квартир и трех корпусов в противовес масштабным кварталам и урбан-блокам.

Сегодня на рынке новостроек «старой» Москвы представлено 68 проектов точечной застройки (без учета элитного сегмента, практически полностью состоящего из клубных домов). Причем за прошедший год девелоперы вывели на рынок 12 точечных проектов. Правда, общее число таких комплексов за год все равно сократилось на 8,1% за счет исчерпания предложения в существующих новостройках.

Проекты точечной застройки находятся во всех 10 округах «старой» Москвы. Большая часть из них расположена в ЗАО (12), ВАО (10) и САО (9). Годом ранее лидировали ЦАО (13), САО (11), ЗАО (10).

Распределение проектов точечной застройки по сегментам выглядит следующим образом: 10 комплексов относятся к массовому, 39 – к бизнес-, 19 – к премиальному. В них продается 5311 квартир и апартаментов, что на 11,7% превышает результат за аналогичный период 2024 года.

Абсолютным лидером по числу небольших по объему проектов в «старой» Москве является ГК «Основа». В портфеле этого девелопера – 9 таких проектов.

«Квадратный метр в небольших по площади проектах «старой» Москвы обойдется в среднем в 528,3 тыс. руб., что немного превышает среднюю цену новостроек в «старой» Москве, – рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Такие комплексы зачастую характеризуются не только камерностью, но и привлекательными локациями. Например, подобные наши проекты бизнес-класса «UNO. Головинские пруды», «UNO.Соколиная гора», «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники» находятся рядом с крупными зелеными зонами. Разумеется, этот фактор повышает ликвидность новостроек. При этом в небольших проектах девелоперы также предусматривают насыщенную инфраструктуру и создают благоустроенную территорию с рядом функциональных зон для спорта, детских игр и отдыха».

На втором месте по числу проектов точечной застройки в «старой» Москве находится ГК «Ташир» с 4 проектами. Топ-3 замыкает девелопер STONE, который реализует 3 таких комплекса, два из которых стартовали в 2025 году.

«Предложение проектов с точечной застройкой в Москве стагнирует, а вот запрос на них только растет, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер проектов точечной застройки STONE Rise, STONE Grain, STONE Sokolniki). – Обычно уровень продаж к моменту ввода в эксплуатацию в таких комплексах существенно выше, чем в масштабных кварталах. Каждая «премьера» проекта точечной застройки становится настоящим событием для первичного рынка. Например, наш жилой комплекс бизнес+ STONE Rise оказался лидером по числу ДДУ в столице в первый месяц открытых продаж. Столь высокая востребованность точечных новостроек обусловлена стремлением клиентов к приватности: небольшому числу помещений на этаже, низкой плотности застройки, просторным квартирам».

На первичном рынке «старой» Москвы есть проекты точечной застройки с эксклюзивными характеристиками. Например, премиальный комплекс «MИRA» от MR – единственная подобная новостройка с прямым выходом в парк («Акведук»). Проект премиум-класса Chkalov от Ikon Development обладает наиболее высоким стилобатом на первичном рынке столицы – 26 метров. Яркой особенностью еще одной точечной премиальной новостройки Москвы – Dream Riva от Regions Development – является наличие бизнес-центра и фешенебельной гостиницы в составе проекта.

«На первичном рынке Москвы представлено лишь около 30 многофункциональных центров, в которых сочетаются жилые, деловые и рекреационные функции, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Особенно редко к формату МФЦ относятся проекты точечной застройки. Подобные комплексы являются максимально ликвидными, так как сочетают приватность, качественный сервис и насыщенную инфраструктуру в соответствии с концепцией Work and Life Balance. Это редкий и в то же время очень востребованный формат недвижимости в «старой» Москве. При этом наш премиальный многофункциональный проект точечной застройки Dream Riva – еще и настоящий городской курорт. Жилой комплекс расположен на первой береговой линии Москвы-реки, рядом с парком развлечений «Остров Мечты», киноконцертным залом Москвы, ландшафтным парком и пляжным клубом Dream Beach Club. Это служит основой для множества сценариев досуга в шаговой доступности от дома и залогом для ведения успешного арендного бизнеса».

[1] Включая проекты на этапе бронирования.

В самую точку – 10% новостроек столицы относятся к точечной застройке

На первичном рынке «старой» Москвы (без учета элитного сегмента) реализуется 74 проекта точечной застройки, подсчитали аналитики компании «Метриум». В них представлено 9,7% от общего объема предложения новостроек столицы.

До перехода строительной отрасли на проектное финансирование была широко распространена уплотнительная застройка – строительство новых ЖК в исторически сложившихся кварталах, вблизи от других домов, нередко на месте зеленых зон. Такой подход, приводивший к дисбалансу в развитии города, также часто называли точечной застройкой. В последние годы это понятие пережило эволюцию. Уплотнение существующих районов ушло в прошлое. Теперь под точечной застройкой подразумевается строительство небольших жилых комплексов до 800 квартир и трех корпусов, с благоустроенной территорией в противовес масштабным кварталам.

Сейчас на первичном рынке «старой» Москвы представлено 74 проекта точечной застройки (без учета элитного сегмента, где почти все дома относятся к клубному формату, который и является разновидностью точечной застройки). Подобные комплексы есть во всех округах. Большинство из них расположены в ЦАО (13), САО (11), ЗАО (10).

Распределение проектов точечной застройки по сегментам выглядит следующим образом: 13 комплексов относятся к массовому, 39 – к бизнес-, 22 – к премиальному.

Среди проектов точечной застройки «старой» Москвы 11 находятся на начальном этапе строительства, 8 – на стадии монтажа этажей, 21 – в процессе отделки, а 34 – готовые новостройки. Из этого следует, что такого рода комплексы становятся все более дефицитным продуктом. В них продается всего 4775 квартир и апартаментов, что составляет всего 9,7% от общего объема предложения на первичном рынке мегаполиса.

Абсолютным лидером по числу проектов точечной застройки в «старой» Москве является ГК «Основа». В портфеле этого девелопера – 9 таких проектов.

«Квадратный метр в проектах точечной застройки «старой» Москвы обойдется в среднем в 496,7 тысяч рублей. В остальных новостройках столицы недвижимость стоит на 5% меньше, – рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Проекты точечной застройки в первую очередь отличаются клубным форматом, камерностью, что создает дополнительный комфорт и уют. При этом ни по обеспеченности инфраструктурой, ни по благоустройству территории и прочим характеристикам такие новостройки ничем не уступают более масштабным проектам. Расположение таких проектов зависит от наличия свободных участков под застройку: точечные проекты могут строиться как в районах со сложившейся инфраструктурой, так и рядом с парковыми зонами. Например, наш ЖК «UNO.Головинские пруды» на 455 квартир мы строим буквально в двух минутах от каскада Головинских прудов и усадьбы Михалково, а комплекс «EVOPARK Сокольники» возводим на берегу Яузы, в 300 метрах от парка «Сокольники»».  

Как правило, точечная застройка ведется в урбанизированных районах, вдали от природных зон. Точечные проекты в шаговой доступности от парков и рек – настоящая редкость.

«В советское время рядом с большинством зеленых зон и водоемов столицы находились индустриальные предприятия, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki). – Ярким исключением является парк «Сокольники», вблизи которого никогда не создавалось крупных производств. Это обстоятельство не только благоприятно влияет на экологию, но и способствует преобладанию в районе Сокольники гармоничной точечной застройки. При этом цена метра в новых комплексах с квартирами бизнес-класса в этой локации стоит на 5,6% дешевле, чем в границах «старой» Москвы. Соответственно, проекты точечной застройки могут быть доступнее, чем масштабные аналоги. Такой эффект достигается благодаря высоким темпам строительства и, следовательно, сокращению ставки по проектному финансированию».

«Повышенная приватность – основное, но не единственное преимущество проектов точечной застройки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Средняя площадь квартир и апартаментов в них составляет 59,5 кв. м против 56,2 кв. м по «старой» Москве в целом (без учета элитного сегмента). Точечная застройка часто происходит в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой, что делает такие проекты более привлекательными для потенциальных покупателей. Кроме того, подобным комплексам зачастую присущ эффектный индивидуальный дизайн».