CORE.XP: Инвесторы перераспределяют спрос с Сочи в новые курортные регионы

Рынки ранней стадии: Архыз

Часть перспективных курортных территорий начала активно развиваться лишь в последние 2–3 года, что формирует ограниченное предложение и высокий потенциал роста стоимости.

Так, в Архызе на текущий момент практически отсутствуют сданные объекты, ориентированные на розничных инвесторов. В связи с этим динамика стоимости оценивается по первичному рынку:

• рост цен в зависимости от проекта составил от 6% до 21,4% (период оценки: декабрь 2025 года к декабрю 2024 года)

По оценке CORE.XP, подобные показатели характерны для курортных рынков, находящихся в фазе первичного формирования инвестиционного спроса.

Республика Алтай: рост инвестиций и запуск гостиничных форматов

Наиболее заметный рост инвестиционной активности зафиксирован в республике Алтай. По данным Дом.РФ, в 2025 году рынок первичной жилой недвижимости региона продемонстрировал резкий рост, превышающий средние показатели по стране.

Ключевые параметры рынка:

• одновременно с жильем стартовал ряд проектов в формате апартаментов и гостиничных комплексов
• проекты предполагают продажу номеров розничным инвесторам
• совокупный объем таких проектов — 58 тыс. кв. м, что составляет до 30% от всего первичного предложения региона

Учитывая высокую инвестиционную активность в сегментах гостиничной и жилой недвижимости, ускоренные темпы развития инфраструктуры и внедрение кластерного подхода в территориальном планировании, можно говорить о переходе макрорегиона (Республика Алтай и Алтайский край) на новый этап развития туристско-рекреационной недвижимости.

Ключевым следствием комплексного подхода является рост инвестиционной привлекательности и снижение рисков для частных и институциональных инвесторов.

Крым: рост цен при повышении требований инвесторов

В Республике Крым и Севастополе в 2025 году сохранилась положительная ценовая динамика:

• Севастополь — рост средней стоимости новостроек на 13%
• Республика Крым — рост на 7%

При этом, по данным CORE.XP, рынок входит в фазу более осторожного спроса. На фоне проблем у отдельных девелоперов инвесторы уделяют повышенное внимание финансовой устойчивости застройщиков и качеству проектов.

Сочи: высокая база и доминирование премиального сегмента

На фоне новых курортных зон рынок Сочи демонстрирует признаки структурной зрелости и высокой базы.

По данным CORE.XP:

• до 1/3 сделок на первичном рынке приходится на премиум-класс
• с учетом сегментов business premium и deluxe более 50% предложения относится к высокобюджетному сегменту
• средняя площадь сделки в премиум-классе — около 30 кв. м, что отражает доминирование инвестиционного «гостиничного» формата

Это снижает привлекательность рынка для части инвесторов и покупателей, ориентированных на более просторные лоты и умеренный бюджет входа.

«Мы видим системное перераспределение инвестиционного спроса с Сочи в новые курортные регионы. Инвесторы ищут рынки ранней стадии, где еще нет эффекта высокой базы и сохраняется потенциал двузначного роста цен. Архыз и Алтай сегодня находятся именно в этой фазе, тогда как Сочи в значительной степени сформирован как рынок инвестиционного гостиничного продукта», — отмечает Никита Курносов, заместитель директора департамента стратегического консалтинга CORE.XP.

По оценке CORE.XP, ключевыми преимуществами новых курортных локаций остаются более доступная стоимость входа и возможность приобретения более просторных форматов недвижимости, что делает их привлекательными как для инвесторов, так и для покупателей, рассматривающих объекты для собственного проживания.

Новостройки Сочи: рынок смещается в «премиум», апартаменты переходят в гостиничный формат

Сочи сохраняет статус главного всесезонного курорта страны и одного из самых популярных направлений отдыха в России. В прошлом году власти города встретили 8-миллионного туриста. В 2025 году динамика выглядит более сглаженной: поток туристов остался на прежнем уровне, при этом загрузка средств размещения в сентябре достигла 84,2%, а в октябре составила 75,8%. На федеральном уровне внутренний туризм продолжает расти: за 10 месяцев 2025 года число туристических поездок по стране достигло 76,2 млн, что на 4,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

На этом фоне рынок жилой недвижимости Сочи активно перестраивается: апартаменты окончательно переходят в гостиничный формат — апарт-отели с сервисом, собственным управлением, ориентированные в том числе на инвестора. В то же время сегмент квартир все чаще развивается как жилье для длительного проживания и рассматривается как более доступный аналог гостиничного фонда.

По данным экспертов жилого направления CORE.XP, эти изменения отчетливо прослеживаются в структуре сделок на первичном рынке. Если в 2021 году на комфорт-класс приходилось 97,4% всех сделок, доля бизнес-класса составляла 2,5%, а премиум-сегмента —всего 0,2%, то по итогам трех кварталов 2025 года ситуация кардинально изменилась. Сегодня на премиум-класс приходится треть всех сделок, доля бизнес-класса составляет 23,3%, тогда как комфорт-класс сократился до 46,5%.

Аналогичная динамика наблюдается и в структуре предложения. В 2024 году доля премиум-класса в экспозиции по количеству лотов составляла 12,3%, а по итогам 9 месяцев 2025 года продемонстрировала двойной рост, достигнув 23,1%. Дополнительным маркером премиализации рынка Сочи является появление в этом году в экспозиции Сочи проектов делюкс-класса. Так, жилой комплекс «Моретта» от девелопера «Неометрия» в формате клубного дома, стал уникальным событием для сегмента курортной недвижимости: впервые с 2020 года элитный жилой дом вышел на рынок города.

В премиальных проектах инфраструктура становится ядром концепции и главным фактором привлекательности. Каждый новый комплекс заявлен с полноценной внутренней средой, ориентированной на круглогодичный отдых, и высоким уровнем сервиса отельного уровня: закрытая территория и системы безопасности, консьерж-службы и ресепшн, сервисные функции и парковки, SPA-зоны, бассейны и фитнес-центры, ресторанная и коммерческая инфраструктура, а также собственные пляжи или развитая пляжная инфраструктура как ключевой элемент курортного отдыха.

При этом море остается главным «якорем» региона. Потенциал развития морского побережья, а также развитие яхтенной инфраструктуры расширяют перспективы вовлечения Сочи в международную туристическую отрасль. Тренд на строительство жилой недвижимости у моря сохраняется и постепенно распространяется на другие приморские территории — Крым и побережье Азовского моря.

Развитие курортных кластеров юга России продолжает привлекать частных инвесторов, однако эксперты жилого направления CORE.XP отмечают определенную перегретость сочинского рынка. Средняя площадь сделки в сегменте премиум-класса составляет около 30 кв. м, что указывает на доминирование инвестиционного «гостиничного» сегмента в структуре спроса. С 2021 по 2024 годы доля премиум-класса в структуре сделок по договорам долевого участия выросла с 0,2% до 19,5%, а бизнес-класса — с 2,5% до 30,7%. Это подтверждает переход от классической жилой недвижимости к курортной с точки зрения ключевой целевой аудитории проектов.

Сегодня большинство девелоперских проектов в Сочи предлагают покупателю не просто апартаменты, а комплексный продукт, включающий насыщенную инфраструктуру, сервис и услуги управляющей компании, что напрямую соответствует ожиданиям частных инвесторов.

Дополнительным драйвером развития может стать обсуждаемый в настоящее время Российским союзом туриндустрии и Минэкономразвития механизм привлечения средств физических лиц в строительство отелей с использованием эскроу-счетов. Такая модель способна повысить доверие частных инвесторов к курортной недвижимости, перевести часть апартаментного сегмента в более прозрачный формат коллективных средств размещения, а также ускорить формирование качественного номерного фонда в туристических локациях.

В результате за несколько лет Сочи прошел путь от рынка, где почти полностью доминировал комфорт-класс, к рынку, в котором бизнес- и премиум-недвижимость формируют значительную долю спроса и предложения, а продуктовые концепции девелоперов все чаще строятся вокруг сервиса и инфраструктуры. В этой модели именно инвестор становится ключевым клиентом рынка жилой недвижимости региона.

«Сочи — один из старейших рынков жилой недвижимости у моря — первым трансформируется в рынок курортного продукта. Именно инфраструктура, сервис и управляемость объекта сегодня определяют ликвидность проектов. Рост доли премиальной недвижимости с пятизвездочной инфраструктурой в сделках и экспозиции является прямым подтверждением того, что рынок завершил свою трансформацию от строительства классического жилого фонда к созданию инвестиционных активов, доступных частным инвесторам и физическим лицам», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

CORE.XP: Новый закон о классификации гостиниц привел к росту «серого» рынка в Сочи

Аналитики CORE.XP зафиксировали рост доли неклассифицированных средств размещения в Сочи после введения обязательной классификации гостиниц. По итогам 2025 года доля «серого» сектора на крупнейшем курорте России выросла с 48% в 2018 году до 61%, что стало следствием обновлённых требований к подтверждению категорий и статусов объектов размещения.

После временного спада в 2020 году, вероятно связанного с пандемией, гостиничный рынок Сочи вновь демонстрирует рост. Количество объектов увеличилось на 15%, однако номерной фонд — взрывным образом, на 259% по сравнению с 2024 годом. Это может свидетельствовать о массовом появлении новых неклассифицированных средств размещения, а также активизации частного сектора: апартаментов, гостевых домов и других малых форм, не прошедших официальную классификацию.

«Обязательная классификация стала серьёзным испытанием для рынка, Часть объектов не смогла пройти процедуру из-за несоответствия требованиям или особенностей юридического статуса. Это привело к росту числа неклассифицированных предложений, часть из которых ушла в “серую” зону — фактически продолжая работать вне официального реестра», —

Так называемый «серый сектор» включает объекты, не внесённые в официальный реестр средств размещения (https://tourism.fsa.gov.ru/). Среди причин непрохождения классификации — несоответствие техническим требованиям, расположение на территориях с ограничениями (включая ООПТ), регистрация как индивидуальное предпринимательство с видом деятельности «сдача жилья в аренду», а не гостиничный бизнес.

Непрохождение классификации влечёт штрафы, возможное закрытие объектов и запрет на размещение информации о них на туристических агрегаторах. При этом риски несут и сами туристы — отсутствие гарантий безопасности, возможное мошенничество и нарушения прав потребителей.

Несмотря на сложности, Сочи сохраняет позиции ведущего центра гостиничной индустрии региона. По данным CORE.XP, в сентябре 2025 года в городе насчитывалосьболее 107 тысяч классифицированных номеров, что на 18,1% больше, чем в 2018 году. Однако доля неклассифицированного фонда выросла с 7% до 20% за тот же период.

На долю Сочи приходится 41% всего номерного фонда Краснодарского края, включая 59,1% пятизвёздочного и 55,8% четырёхзвёздочного предложения региона.

«Сочи остаётся ключевым курортом федерального значения и драйвером развития гостиничного сектора Кубани, — добавляют в CORE.XP. — Рынок демонстрирует устойчивость и гибкость, сочетая развитие качественного сервиса с высокой востребованностью более доступных форм размещения».

Ломбард «Единство» – многопрофильная сеть ломбардов в Сочи

Если вам нужен ломбард в Сочи, то вам стоит обратиться в одно из трёх отделений ломбарда «Единство». Все отделения ломбарда удобно расположены в разных районах города: в Центральном районе (Конституции СССР, 20), в микрорайоне «Макаренко» (Абрикосовая, 2/4) и в микрорайоне «Мамайка» (Крымская, 1 А). Ломбард «Единство», приобретя отличную репутацию за 7 лет работы, предоставляет широкий спектр услуг по разным видам залогов имущества. Ломбарду заслужено доверяют множество клиентов. Здесь вы можете легко и быстро получить кредит под залог вашего имущества. Ломбард «Единство» предоставляет услуги как:

• ломбард золота (залоги под золото и ювелирные изделия из золота);
• ломбард техники (залоги цифровой и бытовой техники);
• ломбард часов (залоги часов);
• автоломбард (залоги автомобилей).

Сайт Ломбарда «Единство» поможет вам найти адреса ломбардов, их телефоны, ознакомиться с условиями залогов. Здесь же, вы можете быстро получить предварительную оценку вашего предмета залога в режиме онлайн.

Сотрудники ломбарда всегда стремятся предоставить клиентам необходимую сумму под высокую оценку залога, с минимальными формальностями и в короткие сроки. Выбирая «Ломбард Единство» в Сочи, вы выбираете надежного партнера для ваших финансовых нужд. В ломбарде «Единство» вы обязательно получите честное и профессиональное обслуживание и гарантировано сохраните ваше имущества!