Аналитики НДВ: самое сильное снижение доли ипотеки наблюдалось в 1 квартале 2025 года

Как сообщают аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», продажи выросли в 1 квартале на 16,7% по сравнению с тем же периодом прошлого года, и в 3 и 4 кварталах – на 12,6% и 10,8% соответственно. Это было связано с изменением ипотечных ставок и условий ипотечного кредитования.

Доля ипотечных сделок по итогам 2025 г составила 51,6%, что на 8,5% меньше, чем за тот же период прошлого года (60,2%).

Самое сильное снижение доли ипотеки наблюдалось в 1 квартале 2025 г. – на 17,7% и во 2 квартале 2025 г. – на 21,8% на фоне роста ипотечных ставок и прироста доли рассрочки.

CORE.XP: снижение ключевой ставки поддержит инвестиционную активность, но не приведёт к возврату «дешёвых денег»

В целом по рынку недвижимости и инвестициям

Снижение ключевой ставки на 0,5 п.п. следует рассматривать как сигнал о продолжении смягчения денежно-кредитной политики, но не как переход к фазе «дешёвых денег». Инвесторы продолжат искать точечные возможности, а застройщики — работать в условиях высокой стоимости капитала и осторожного спроса.

При этом даже умеренное снижение ставки положительно повлияет на инвестиционную активность, которая в 2024–2025 годах сдерживалась высокой стоимостью заёмного капитала. Однако важно отметить, что стоимость заёмных средств по-прежнему останется высокой, а финансовые условия — жёсткими по историческим меркам.

Про рынок коммерческой недвижимости

Для инвестиционного рынка это означает не резкий разворот, а плавное оживление. Снижение ключевой ставки может немного улучшить экономику сделок и поддержать возвращение отложенного спроса, прежде всего в сегментах с устойчивым денежным потоком — офисной и складской недвижимости, а также других устойчивых направлениях. При этом инвесторы сохранят осторожность: требования к доходности останутся повышенными, а использование заёмного финансирования будет ограниченным из-за всё ещё высокой стоимости денег.

Про рынок жилой недвижимости

Для девелоперов снижение ставки станет скорее подтверждением продолжительного тренда, нежели фактором активного роста. Тем не менее давление на проектное финансирование продолжит сдерживать запуск новых проектов.

Для конечных покупателей эффект также будет растянут во времени: даже при постепенном улучшении условий по ипотеке ставки останутся на высоком уровне, и ощутимого роста спроса на покупку с использованием ипотеки в краткосрочной перспективе ожидать не стоит.

Инвестиции в площадки под жилье в Санкт-Петербурге сократились на 72% — до уровня ниже 2020 года

Объем инвестиций в данный сегмент сократился на 72% год к году — до 17 млрд рублей. Таким образом, показатель опустился ниже уровня 2020 года, что свидетельствует о заметном охлаждении интереса инвесторов к жилым проектам в городе. Основное давление на инвестиционную активность оказала динамика продаж в жилом секторе в первой половине года. Снижение темпов реализации жилья, рост неопределенности со стороны конечного спроса и более сдержанные ожидания девелоперов привели к сокращению числа сделок с земельными участками и площадками под застройку.

В CORE.XP отмечают, что текущая ситуация отражает фазу адаптации рынка к новым условиям и может сохранить влияние на инвестиционные решения в краткосрочной перспективе.

Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга

По предварительным оценкам CORE.XP, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга составит около 63 млрд руб., что на 55% ниже показателя 2024 года. Снижение обусловлено общей корректировкой рынка и ослаблением инвестиционной активности в ряде сегментов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга снизились на 40% год к году и составили 46 млрд руб. Основной объем вложений по-прежнему осуществлялся в инвестиционных целях — на такие сделки пришлось 95% (+3 п.п. г/г), тогда как доля сделок со стороны конечных пользователей составила 5% (-3 п.п.).

В разрезе сегментов коммерческой недвижимости динамика инвестиций сложилась следующим образом:

• офисная недвижимость — снижение на 78% г/г;
• складская недвижимость — снижение на 15% г/г;
• ритейл — снижение на 57% г/г;
• гостиницы — рост на 13% г/г.

Доля инвестиций на стадии девелопмента составила 20% (+4 п.п. год к году). В структуре девелоперских вложений заметную долю заняли гостиничные проекты — 39%.

Снижение инвестиционной активности показывает, что бизнесу и государству необходим диалог: такой площадкой станет конференция «СИЛА ЧЕТЫРЁХ 2026» — ключевое событие рынка недвижимости пройдёт 12 февраля 2026 года в Хаятт Ридженси Москва Петровский Парк. Мероприятие организует CORE.XP — ведущая компания в сфере коммерческой и жилой недвижимости, ранее известная как CBRE, при поддержке РСПП.

Конференция соберет более 1 000 участников — представители государства, финансового сектора, девелоперы, инвесторы, архитекторы и эксперты — обсудят ключевые тренды и вызовы отрасли. В программе 5 сессий, включая пленарную дискуссию и темы «Жилая недвижимость», «Индустриальная недвижимость», «Офисный рынок» и «Недвижимость и технологии».

Инфляция складывается вблизи прогноза ЦБ УК «Альфа-Капитал»

За последнюю неделю ноября инфляция ощутимо замедлилась — до 0,04% против 0,14% неделей ранее. Это минимум с середины сентября и ниже сезонной нормы. Годовые темпы роста цен, по предварительной оценке, замедлились до 6,6% против 7,7% на конец октября. Таким образом, инфляция складывается близко к нижней границе прогнозного диапазона Банка России в 6,5–7%.

Торможение роста цен происходит на фоне снижения динамики в сегменте продуктов питания, тогда как в непродовольственных категориях цены снижаются за счет охлаждения спроса и укрепления рубля. Рост цен на услуги при этом остается умеренным. Данные по инфляции постепенно выходят на первый план для участников рынка в преддверии заседания Банка России 19 декабря. Складывающийся баланс рисков подтверждает вероятность снижения ключевой ставки на 50 б. п., до 16%.

Нейтральные результаты «Аэрофлота» УК «Альфа-Капитал»

Группа «Аэрофлот» опубликовала результаты по МСФО за III квартал и 9 месяцев 2025 года. По итогам квартала выручка прибавила 1% г/г, составив 261,7 млрд руб. Скромный рост выручки ожидаем с учетом вынужденных отмен ряда рейсов в летнем сезоне, высокой базы прошлого года, слабой динамики доходных ставок при умеренных темпах роста пассажирооборота (+1% г/г) и средней стоимости перевозки (+1%). По итогам девяти месяцев пассажиропоток почти не изменился и составил 42,5 млн человек (-0,1% г/г). Занятость кресел осталась на уровне 89,9%.

Скорректированная EBITDA сократилась на 1,6%, до 66 млрд руб., из-за роста операционных затрат, рентабельность по показателю снизилась на 7 п. п. год к году, до 22%. Быстрее росли административные расходы, затраты на оплату труда, обслуживание бортов и аэропортовые сборы. Снижение выплат по топливному демпферу увеличило себестоимость перевозок и оказало давление на маржу. Чистая прибыль улучшилась на 86,4%, до 32,9 млрд руб. Чистый долг сократился на 11,1% в сравнении с декабрем 2024 года, до 531,8 млрд руб., но вкупе со снижением скорректированной EBITDA долговая нагрузка остается высокой: 2,6х по соотношению показателей против 2,5х на конец прошлого года.

Обновленная дивидендная политика «Аэрофлота» предполагает выплату 50% скорректированной чистой прибыли по МСФО, поэтому ее снижение приведет и к меньшим дивидендам по итогам 2025 года.

CORE.XP: Инвестиции в российскую недвижимость в 2025 году составят около 1 трлн рублей

Москва, 1 декабря, — По предварительным оценкам CORE.XP, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость России составит около 1 трлн руб., что на 24% ниже, чем в 2024 году. Снижение обусловлено общей корректировкой рынка и ослаблением активности в отдельных сегментах.

Рынок площадок под жилье: падение на 52%

Сегмент площадок под жилищное строительство продемонстрировал наиболее существенное снижение — объем инвестиций сократился вдвое, до 194 млрд руб. Давление оказала динамика продаж в жилом секторе в первой половине года.

Коммерческая недвижимость: сокращение на 11%

Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 11% г/г, составив 806 млрд руб. При этом спрос со стороны конечных пользователей снизился на 33%, тогда как инвестиционная активность профессиональных инвесторов увеличилась на 11%.

Рост доли девелоперских проектов до 46%

На фоне ограниченного предложения готовых качественных объектов вырос интерес к инвестициям на стадии девелопмента. Доля таких вложений достигла 46% (+12 п.п.). В структуре девелопмента офисы заняли 53% (+7 п.п.). Производственно-складской сегмент — 32% (-15 п.п.).

Динамика по секторам

•Офисы: снижение инвестиций на 20% г/г.

•Складская недвижимость: снижение на 10% г/г.

•Ритейл: показатели остались на уровне прошлого года.

•Гостиницы: наиболее стремительный рост — увеличение объема инвестиций в 2,4 раза г/г.

Региональный капитал демонстрирует снижение активности: в сегменте площадок под жилье его доля сократилась на 11 п.п. (до 25%), в коммерческой недвижимости — на 6,5 п.п. (до 4,3%).

Прогноз CORE.XP на 2026 год

Рынок ожидает сохранения высоких ставок финансирования, однако допускает умеренное снижение ключевой ставки, что по мнению CORE.XP поддержит плавное снижение ставок капитализации и обеспечит стабильность доходности.

В 2026 году прогнозируется умеренная корректировка инвестиционного объема до 800–900 млрд руб. Наиболее востребованными сегментами останутся офисная и складская недвижимость. Дополнительно ожидается рост инвестиционной активности в секторе центров обработки данных (ЦОД) и дальнейшее развитие интереса к гостиничному рынку.

«Ожидаем умеренную коррекцию объема инвестиций до 800–900 млрд руб. в 2026 году. При этом сдержанный оптимизм на понижение ключевой ставки формирует ожидания умеренного прогноза на понижение ставок капитализации и стабильной доходности. В 2026 году офисы и склады продолжат пользоваться спросом среди инвесторов, а также ожидаем появления инвестиционных сделок в сегменте ЦОД и роста инвестиций в гостиничный сегмент», — прокомментировала Ирина Ушакова, старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP.

Инфляция в октябре дает обнадеживающие сигналы УК «Альфа-Капитал»

Данные инфляции за октябрь также добавили позитива инвесторам: индекс потребительских цен вырос на 0,5% м/м против 0,83% в сентябре, годовые темпы замедлились до 7,71% с 7.98%. Базовая инфляция составила 0,14% м/м и 6,94% г/г. Ценовое давление сезонно усилилось в продовольствии, тогда как в непродовольственных категориях инфляция ускоряется из-за исчерпания эффектов от укрепления курса рубля. Дезинфляционный вклад оказало удешевление услуг на 0,4% м/м, главным образом за счет сезонного снижения цен на зарубежный туризм.

Данные первых недель ноября отражают умеренный рост цен на уровне ниже 7% г/г. Между тем Росстат зафиксировал замедление роста ВВП в III квартале с 1,1% до 0,6% в годовом выражении, что оказалось несколько выше прогноза ЦБ на уровне 0,4%. Закрепление текущий тенденций в ценах, замедлении экономического роста и снижении бюджетного импульса позволит достичь прогноза ЦБ по инфляции в 6,5— 7% по итогам года. Это увеличивает шансы на снижение ключевой ставки в декабре.

CORE.XP: Спрос на новостройки в старой Москве вырос на 44%, при падении объёма строительства более чем вдвое

Объём нового строительства составил 482 тыс. кв. м, что в 2,3 раза меньше, чем годом ранее. Количество проектов, вышедших в продажу, сократилось до семи — минимум за два года.

«Первичный рынок недвижимости Москвы входит в фазу управляемого дефицита. Устойчивого роста достигают девелоперы, которые инвестируют не в масштаб, а в точность и экономику продукта», — комментирует Екатерина Ломтева, директор департамента жилой недвижимости CORE.XP.

Несмотря на снижение объемов предложения, спрос на новостройки вырос: количество сделок увеличилось на 44% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года.

Покупательская активность поддерживается ожиданием снижения ключевой ставки и пересмотром условий льготных ипотечных программ.

Цены продолжают расти. Средневзвешенная стоимость квадратного метра достигла 712 тыс. руб., что на 20% выше, чем годом ранее. При этом премиум- и де-люкс-классы показали наибольшую динамику — +13% и +5% соответственно.

Интересно, что премиум-сегмент стал единственным, где объем нового предложения вырос, составив 54,4 тыс. кв. м. Эксперты связывают это с устойчивым спросом на жильё высокого класса и ограниченным выбором качественных локаций.

Ипотека остаётся ключевым драйвером: доля сделок с использованием кредитных средств достигла 60%, увеличившись на 6 п.п. за год. Количество ипотечных сделок выросло на 58%.

Исследование CORE.XP фиксирует постепенное снижение доли студий и рост средней площади квартир, что отражает изменение градостроительных приоритетов — от минимальных метражей к более комфортным форматам проживания.

Прогноз по динамике инфляции и ставки: УК «Альфа-Капитал»

Главное о решении ЦБ

Центральный банк сегодня снизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 16,5%, вопреки консенсусу, ожидавшему сохранения 17%. Впрочем, на фоне столь высокого уровня ставок такой небольшой шаг можно назвать символическим — за последние три года регулятор, как правило, менял ставку на 1 п.п. и более. При этом, несмотря на снижение ставки, ЦБ фактически ужесточил среднесрочную траекторию ДКП.

Как ЦБ сейчас оценивает ситуацию

ЦБ фиксирует охлаждение экономики: прогноз по росту ВВП на 2025 год понижен до 0,5–1,0% с 1–2% ранее — экономика возвращается к траектории сбалансированного роста. Он также отмечает, что инфляция в последнее время во многом ускорилась из-за разовых факторов (удорожание топлива, плодоовощной продукции и пр.) и что ее ускорение в конце 2025 и начале 2026 года из-за повышения НДС тоже будет временным. Но есть и риски со стороны более устойчивого инфляционного давления: оживление потребительской активности и корпоративного кредитования (прогноз по темпам роста в корпоративном секторе на этот год повышен до 10–13% с 9–12%), а также меньший дезинфляционный эффект бюджета в 2025 году.

Очень важен обновленный прогноз ЦБ по динамике инфляции и ставки

📌 Прогноз по инфляции по итогам этого года был сужен с 6–7%, ожидавшихся ранее, до 6,5–7%. По итогам следующего года регулятор ждет инфляцию на уровне 4–5% (4% ранее).

📌 Средняя ставка до конца 2025 года, по оценке ЦБ, составит 16,4–16,5%, что означает, что в декабре регулятор, скорее всего, будет выбирать между сохранением и еще одним небольшим снижением. Сигнал ЦБ сохранил нейтральный: дальнейшие решения будут зависеть от динамики инфляции и инфляционных ожиданий.

📌 И главное — прогноз по средней ключевой ставке на 2026 год повышен до 13–15% с 12–13%. Это означает, что жесткая политика сохранится дольше, чем предполагалось ранее.

Для рынка повышение прогноза стало разочарованием. И акции, и длинные ОФЗ после первого позитивного импульса перешли к снижению.

На наш взгляд, логичнее было бы сохранить ставку сейчас, а позже, когда инфляционные риски станут менее выраженными, снизить ее более быстрыми темпами, говорит эксперт «Альфа-Капитал» Евгений Жорнист. Сегодняшнее осторожное снижение с повышением прогноза, напротив, сдвигает ожидания по смягчению политики вправо — ЦБ, вероятно, дольше останется жестким. Тем не менее мы сохраняем прогноз ключевой ставки в диапазоне 12–14% на конец 2026 года. Потребуется ли его уточнять — будет зависеть от макроданных.

Валютный обзор УК «Альфа-Капитал» 29.10

Владислав Силаев, старший трейдер УК «Альфа-Капитал»

К середине недели доллар США начал отыгрывать падение прошедших пары дней — валюта растёт на 1,05% и торгуется на отметке в 79,81 рублей. На аналогичное значение подрос и курс евро, +0,99% и 92,93 рублей. Это укладывается в среднесрочный прогноз по валютам до конца календарного года — 85 рублей за доллар США и 100 рублей за евро.

Экспорт продолжает снижаться, и к концу 2025 это снижение может быть ещё более заметным из-за санкций, общего геополитического фона и постепенного понижения цен на нефть. У импортёров сохраняется возможность адаптироваться к высоким ставкам, так что под сезонный скачок импорта спрос на валюту повысится.

Продолжает снижаться и цена на золото — металл теряет 0,16% и сегодня торгуется на уровне 3 976,76 доллара США за тройскую унцию. Тренд на снижение стоимости металла обусловлен в том числе и позитивными сигналами о предстоящих переговорах США и Китая.