«Альфа-Капитал» и «Этажи» предлагают инвестировать в недвижимость

УК «Альфа-Капитал» и агентство недвижимости «Этажи» заключили партнерское соглашение, благодаря которому клиенты «Этажей» по всей стране смогут узнать о возможностях инструментов рынка коллективных инвестиций с участием профессиональных риелторов и инвестировать в широкий спектр стратегий доверительного управления и паевых фондов «Альфа-Капитала».

Продуктами-флагманами станут стратегии с экспозицией на рынок коммерческой недвижимости. В отличие от прямых покупок недвижимости, стратегии «Альфа-Капитала» не требуют крупных вложений (пороги входа начинаются от 30 000 рублей) и наличия у клиента собственной экспертизы для проведения сделок и управления объектами.

Например, стратегия «Альфа Складская недвижимость 2.0» нацелена на получение дохода от сдачи в аренду и роста стоимости современных складских комплексов, приобретаемых в закрытый фонд. Для квалифицированных инвесторов доступна стратегия «Альфа Промышленные парки 2.0» с вложениями в фонд для строительства объектов в высоко востребованном формате light industrial[1].

«Значительная часть сопровождаемых риелторами сделок имеет инвестиционный характер, а наши продукты представляют собой готовые решения от команды профессионалов, с комфортными порогами входа. Наиболее перспективные сегменты коммерческой недвижимости демонстрируют стремительный рост цен и ставок аренды — сегодня это одни из самых привлекательных активов для вложений. Наше партнерство с ведущим риелторским агентством России поможет раскрыть потенциал этого рынка для более широкой аудитории», — прокомментировал Алексей Алексеев, директор департамента по развитию агентских продаж и региональной дистрибуции УК «Альфа-Капитал».

«На фоне высоких инфляционных рисков интерес к инвестициям в ликвидную коммерческую недвижимость растет. Особенно привлекательным выглядит сегмент складской недвижимости, где традиционно отмечается дефицит доступного предложения и стабильный спрос. Однако порог входа для инвестиций в покупку подобных объектов слишком высок для большинства инвесторов. И в этом плане коллективные инвестиции становятся достойным вариантом, поскольку позволяют инвестировать от 30 тысяч рублей с минимальными рисками и большими перспективами», — отметил руководитель департамента аренды и продажи коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин. 

Бум на рынке складской недвижимости наблюдается на фоне стремительного развития интернет-торговли и повышения эффективности логистики товаров по территории страны. Так, с начала года индекс МосБиржи складской недвижимости CREI, который рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости, вырос на 22%, при этом его спред к индексу IMOEX составил уже 42%.

Линейка продуктов «Альфа-Капитала» для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости постоянно расширяется. Так, в декабре компания запустила стратегию с экспозицией на индустрию гостеприимства — «Альфа Туризм». Фонд в составе стратегии сфокусируется на проектах по открытию отелей, курортов, апартаментов и других профильных объектов с высоким потенциалом роста стоимости и получения операционного дохода.

ООО УК «Альфа-Капитал». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21—000—1—00028 от 22 сентября 1998 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077—08158—001000, выдана ФСФР России 30 ноября 2004 года, без ограничения срока действия.

Подробную информацию о деятельности ООО УК «Альфа-Капитал» можно получить по адресу 123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1, телефоны +7 (495) 783-4-783, 8 (800) 200-28-28, а также на сайте ООО УК «Альфа-Капитал» в сети Internet по адресу www.alfacapital.ru.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестирование в финансовые инструменты сопряжено с рисками, в том числе с риском частичной потери инвестированных средств в связи с возможным неблагоприятным влиянием разного рода факторов. При заключении договора доверительного управления ознакомьтесь с подробным описанием рисков, указанным в приложении к договору.

Центральная Азия может обогнать РФ по объему складской недвижимости

По данным аналитиков IBC Global и Colliers страны Центральной Азии суммарно в 2024 году обладают лишь 3% этой цифры.

Какие шаги нужно предпринять для достижения отметки в 46 млн.кв.м складов класса А, существуют ли драйверы, способствующие этому? Об этом эксперты рассказали в рамках 1st Central Asia Warehouse Summit.

Уже в 2024 году, такие страны, как Казахстан демонстрируют экономический рост, который влияет на увеличение спроса на качественные складские помещения.

– Объем рынка складской недвижимости Казахстана оценивается в 1,4 млн.кв.м. из них 578 тыс.кв.м – это склады класса А, этого крайне мало, чтобы покрыть спрос, – озвучили аналитики IBC Global и Colliers. – В Узбекистане ситуация еще сложнее, объем рынка этого региона 298 тыс.кв.м, качественных складов всего 53 тыс.кв.м. В Кыргызстане – 108 тыс.кв.м. из которых класс А – 36 тыс.кв.м. В Таджикистане качественной складской недвижимости на данный момент вовсе нет.

В рамках CAWS было озвучено, что у Центральной Азии большие перспективы в сфере логистики и складской недвижимости. Драйверами роста рынка складской недвижимости Центральной Азии становятся: территориальная общность стран, развитие электронной коммерции, рост спроса на склады класса А, рост внутреннего потребления, а также демографический рост и урбанизация. 

— В перспективе Центральная Азия по объемам качественной складской недвижимости может обогнать Россию и занять положение между РФ и Китаем, — сообщил управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Сейчас в РФ на 1 человека приходится 0,32 кв.м. качественных складских площадей, в Казахстане — 0,07, в Китае — 0,8 кв.м. В США и ЕС — 4 кв.м. По нашим прогнозам США достигнет отметки в 1,5 млрд кв.м. складов, на втором месте будет Китай — 1,1 млрд кв.м, за ним может расположиться Центральная Азия, обогнав Россию, в перспективе имеющую 46 млн кв.м.

Новые реалии: Казахстан возродит Великий Шелковый путь

После 2022 года и глобального перераспределения логистических потоков крупная часть грузового трафика, ранее следовавшего по территории РФ, теперь движется по центральноазиатским маршрутам. Для региона распахнулось очень широкое окно возможностей, всего за несколько лет Казахстан в частности и Центральная Азия в целом могут возродить Великий Шелковый путь. 

«Что мешает региону сейчас, какие шаги помогут достичь этих целей», — рассказал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

В течение многих десятилетий внутренний спрос стран Центральной Азии удовлетворялся за счёт объектов, оставшихся ещё со времён Советского Союза. Потребность в современных комплексах класса A практически отсутствовала. Однако пандемия и международные санкции против Российской Федерации дали новые стимулы для развития региональной логистики и складской инфраструктуры.

Пандемия привела к значительному расширению сегмента электронной коммерции, что вызвало резкий рост спроса на качественные площади. Санкции изменили конфигурацию евразийских транзитных маршрутов. Центральной Азии представилась уникальная возможность стать основным транспортно-логистическим узлом на всём континенте и возродить древний Шёлковый путь в новой экономической реальности.

Казахстан имеет выгодное положение благодаря пролегающему через его территорию кратчайшему и надёжному маршруту из Китая в Европу, известному как Средний коридор или Транскаспийский международный транспортный маршрут (ТМТМ). В 2023 году по этому маршруту было перевезено 2,76 миллиона тонн грузов, что на 65% больше, чем в 2022 году. В 2024 году ожидается увеличение объёма перевозок до 3,29 млн тонн. Время доставки грузов уже сократилось с 38–53 дней до 18–23, и в ближайшее время этот период может уменьшиться до 14–18 дней (только 5 дней транспорт идёт внутри страны).

Россия, в свою очередь, нуждается в логистических мощностях и транспортных коммуникациях Казахстана. Через него в РФ поступает ряд критически важных товаров. Трафик по коридору «Север-Юг», связывающему Россию с Индией и странами Персидского залива, значительно активизировался. В правительстве Казахстана уверены, что в какой бы стране не начинались и не заканчивались транспортные коридоры, проходить они в любом случае будут через Казахстан. При должных усилиях к 2027 г. оба коридора выйдут на мощность в 10 млн тонн каждый. Однако для реализации столь масштабных планов необходимы огромные инвестиционные вливания. Екатерина Мирошник, возглавляющая направление евразийской инфраструктуры в ЕБРР, оценивает совокупный объем вложений, которые обеспечат продуктивное функционирование Среднего коридора, в 18,5 млрд евро. Для сравнения: чистый совокупный приток прямых иностранных инвестиций в страны Центральной Азии за 2023 г. составил 7,4 млрд долларов. (6,8 млрд евро).

Кроме того, вместе с геополитическими и геостратегическими факторами на развитие транспортно-логистической инфраструктуры Казахстана оказывает влияние и естественная эволюция рынка. Различным его участникам со временем требуется все больше высококачественных складских площадей европейского уровня. На сегодняшний день оформились четыре основных группы потребителей этого ресурса: ведущие международные бренды, маркетплейсы, внутренние ритейлеры, зарубежные логистические компании (в первую очередь, российские).

Совокупный объем их потребностей в качественных складских площадях, по разным оценкам, достигает около 0,5 млн кв.м]. При этом за первый квартал 2024 г. в Казахстане было сдано три логистических центра общей площадью 68 тыс. кв. м. В готовых проектах свободно от 20 до 25 тыс. кв. м складских помещений класса А и B. Суммарная площадь логистических комплексов в разной степени готовности не превышает 250 тыс. кв. м. Весь фонд складской недвижимости, которым располагает Казахстан в настоящее время, измеряется 1,4 млн кв. м.

Острый дефицит складских площадей в Казахстане и других странах Центральной Азии задает исключительно высокие арендные ставки. В Ташкенте и Алматы средний показатель держится выше отметки в 150 долларов за кв. м в год. Это примерно на 15% дороже, чем в Дубае или Манчестере, и на 60% дороже, чем в Московской области.

Минимальная выборка и столь высокие ставки отпугивают часть арендаторов. Период окупаемости складских комплексов в Центральное Азии вдвое короче, чем в Европе. При средней доходности в 17-20% годовых затраченные средства вернутся уже спустя пять-шесть лет. В настоящее время положение в транспортно-логистической отрасли Казахстана выглядит парадоксальным: страна стоит на пороге невиданного в ее истории складского бума, но прямо сейчас ей почти нечего предложить компаниям, которые нуждаются в соответствующей инфраструктуре.

Объем качественной складской недвижимости на северо-западе России может вырасти вдвое за 5 лет

Так на северо-западе Петрозаводска на участке площадью 27,2 га должен появиться распределительный центр компании Wildberries. Он станет крупнейшим логистическим проектов в СЗФО. Конкретные параметры пока неизвестны, но исходя из того, что в среднем каждый гектар дает выход 5 тыс. кв. м качественных складских площадей, общая площадь комплекса может достигать приблизительно 135 тыс. кв. м. Также можно предположить, что это «стандартный» для маркетплейса проект в 153 тыс кв. м.

Кроме того, в деле развития транспортно-логистической инфраструктуры Карелия рассчитывает на помощь турецких инвесторов. За этим стоит резкая интенсификация торговых контактов. Еще в начале 2022 г. было подписано соглашение о социально-экономическом сотрудничестве с холдингом Görev, которое распространялось, в том числе, и на сферу логистики. Чуть позже ГК Ganda подтвердила готовность вложить 25 млн долларов в строительство крупного складского центра с функцией торговой площадки на территории Прионежского района.

Кратное увеличение фонда качественной складской недвижимости ожидается и в Новгородской области.  Весной 2023 г. было объявлено, что пул резидентов особой экономической зоны «Новгородская» пополнится компанией «Плетниха», производителем мебели, полуфабрикатов, рыбных и кондитерских изделий. Она инициировала строительство складских корпусов класса A+ общей площадью 110 тыс. кв. м и нескольких фабричных цехов. Этот проект обойдется корпоративному бюджету в 4,5 млрд рублей. На первом этапе (2024-2026 гг.) предполагается ввести в эксплуатацию 16 тыс. кв. м складских площадей и создать 1 тыс. рабочих мест. После сдачи всех объектов штат сотрудников вырастет до 2,8 тыс. человек. Отдельно оговаривается, что часть складских площадей будет реализована на спекулятивной основе.

В соседней Псковской области ГК «Мега Холод» намерена инвестировать 0,7 млрд рублей в новый транспортно-логистический терминал. Компания, продукция которой представлена на рынках четырех областей (Псковская, Новгородская, Ленинградская и Тверская), требуется до 7 тыс. кв. м производственно-складских площадей. Завершение работ заявлено на 2027 г.

В Калининградской области может появиться логистический объект компании X5 Retail Group. Он расположится на участке площадью 6,65 га недалеко от поселка Кутузово (Гурьевский район). Площадь комплекса может составить 25 тыс. кв. м.

В Вологодской области в августе 2023 г. инвестиционный совет при губернаторе утвердил проект распределительного центра на 4 тыс. кв. м, который будет обслуживать логистику торговой сети «Северный градус». Место под него выбрано у деревни Ясная Поляна. Комплекс выйдет на 100-процентную готовность к 2025 г. А еще через три года к нему присоединится логистический центр «Солманский» (40 тыс. кв. м), снабженный гостиницей, паркингом и офисными корпусами. На развитие этой площадки будет выделен 1,8 млрд рублей.

Весной 2024 года настала очередь Мурманска, где был активирован фулфилмент-центр компании «Максмарт» (1,0 тыс. кв. м) с пропускной способностью 10+ тыс. грузовых мест в сутки. Вопрос с открытием собственного складского комплекса на северо-западе прорабатывает и литейная компания Аrmet Group, но о конкретной локации пока нет сведений.

В Республике Коми и Архангельской области функции ключевого драйвера модернизации логистической отрасли взяла на себя РЖД.

«Совокупная площадь качественной складской недвижимости, которой располагает СЗФО сегодня, оценивается в 5,3 млн кв. м. Однако 95% от этой величины формируется в Петербургской агломерации, на долю других девяти регионов остается около 270 тыс. кв. м складских площадей классов A и B (0,6% от общероссийского показателя). Без Санкт-Петербурга и Ленинградской области регион делит одно из последних мест в стране по объему предложения с Дальним Востоком и Северным Кавказом. Все три округа занимают окраинное положение, это лишает их значительной части выгод, которые внутренним регионам приносит транзитная торговля. Если же все вышеописанные комплексы будут введены в строй, то фонд качественных складских площадей в регионах СЗФО к 2030-2032 гг. увеличится минимум на 320 тыс. кв. м. Это заметно больше того, что эксплуатируется на сегодняшний день», - отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

В Алтайском крае будет построен складской комплекс на 90 тыс кв.м

Первая очередь будет завершена в 2025 году, при этом две трети строящихся площадей уже законтрактованы.

Новый складской комплекс, по данным IBC Global, запланирован к строительству в непосредственной близости к ЖД-путям и Чуйскому тракту.

— Объект соответствует классу А. Первая очередь строительства рассчитана на 35 тыс.кв.м, ввод в эксплуатацию этих площадей намечен на третий квартал 2024 года, свободно к маркетированию 14 тыс.кв.м, — рассказал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Вторая очередь строительства завершится в третьем квартале 2026 года, во второй очереди в эксплуатацию введут 52 тыс.кв.м. складских площадей. Высота складирования нового объекта — 12 метров, нагрузка на пол — 8 тонн на кв.м.

Общий объем площадей логистического комплекса составит 90 тыс.кв.м. Весной 2024 года стартовала стадия проектирования нового объекта IBC Global. При строительстве объекта будут учтены современные требования к безопасности: системе пожаротушения, вентиляции, охранной сигнализации и видеонаблюдению.

Согласно последним данным в прошлом году Алтайский край столкнулся с небывалым спросом на складскую недвижимость. Администрация Барнаула сообщала, что в 2023-году в период с января по ноябрь было выдано более четырех десятков разрешений на возведение складских комплексов.

— 2-3 года назад в регионе активно строились жилые кварталы, офисы. Регион позиционировался как колыбель туризма, — рассказал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — В 2023 году видим тренд на выход онлайн-ритейла в регионы, на расширение географии складов, в том числе для маркетплейсов. Алтайский край не стал исключением, спрос на складские площади здесь вырос. По территории региона проходят автомагистрали, соединяющие Россию с Монголией, Казахстаном, железная дорога, связывающая Центральную Азию с Транссибирской магистралью — а это именно те направления, которые стали приоритетными в России в последние несколько лет.

Instone Development построит 20 000 кв м Light Industrial в Московском регионе

·       Компания Instone Development (управляющая индустриальным парком «Южные Врата» – крупнейшим «зеленым» логопарком России) выходит на строительство нового проекта в Домодедовском районе Подмосковья. К февралю 2025 года компания планирует построить в индустриальном парке «Гранат» два корпуса в формате Light Industrial.

·       Индустриальный парк «Гранат» находится в деревне Житнево в непосредственной близости от ЦКАД и недалеко от пересечения с трассой М-4 Дон, что обеспечивает отличную транспортную доступность – 15 минут до аэропорта «Домодедово» и 30 минут до Москвы.

·       Дебютный проект девелопера в сегменте Light Industrial представляет собой два корпуса совокупной площадью около 22 тыс. кв. м. В первом корпусе общей площадью порядка 5,6 тыс. кв. м предлагаются помещения от 870 кв. м. Второй корпус площадью около 16,5 тыс. кв. м поделен на блоки от 1300 кв. м. Каждый блок будет обеспечен собственными доковыми воротами и офисными помещениями на первом этаже. Высота потолков (8 м) и шаг колонн (12x12 м) максимально удобны как для логистических компаний, так и для представителей e-commerce и классического ретейла, а нагрузка на пол (5 тонн/кв. м) и мощность, подведенная к первой очереди проекта (0,6 МВт), позволяют с комфортом разместить здесь легкое производство.

·     

·       Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development: «Формат Light Industrial в России набирает популярность на фоне увеличения спроса на гибкие и функциональные промышленные пространства. Основные драйверы спроса в Московском регионе – это локальные производства, ретейл и логистика. Такие объекты востребованы и среди компаний, занимающихся электронной торговлей, поскольку они позволяют оптимизировать складские операции и сократить время доставки товаров до конечного потребителя».

В Чите реконструируют единственный в городе современный логистический комплекс

Ставка аренды будет на уровне 8000 руб / м2 в год для складских и 9000 руб/м2 для офисных помещений.

Склад станет одним из самых крупных в Забайкальском регионе. Он расположен в Черновском районе, в непосредственной близости от крупнейших транспортных артериях города: в 4 км от ж/д путей Транссибирской магистрали, в 9 км от Международного аэропорта Кадала, в 500 м от Федеральной трассы М-55 «Байкал». Кроме того, логистический хаб находится всего в 515 км от границы с Китаем.

Объект расположен в городской черте. На большой территории до реконструкции располагалось промышленное здание. В нынешнем году по данным представителей консалтинговой компании IBC Global объект превратится в современный логистический складской комплекс площадью порядка 60 тыс м2. Проект включает в себя реконструкцию существующего здания, модернизацию как самого объекта, так и инфраструктуры вокруг него, плановый срок завершения процесса — июль 2024 года.

Переменная высота хранения от 7 до 10 метров, остальные характеристики соответствуют классу А. Объект будет актуален для резидентов, у которых есть срочный запрос на складские площади, ведь альтернативных готовых объектов на данный момент в Чите нет.

Логистический хаб будет отвечать не только высоким стандартам качества складских помещений, но и обеспечит арендаторам комфортную инфраструктуру на объекте. Так, на участке будут расположены: административно-бытовой комплекс, перехватывающая парковка, автомойка, заправка, автосервис, хостел на 140 мест и столовая.

На данный момент свободны два блока по 21 тыс м2 и 17 тыс м2.

—На сегодняшний день уже подписан договор аренды на блок 20 тыс м2, сейчас ведутся переговоры с потенциальными арендаторами на оставшиеся площади. В Забайкалье очень низкая насыщенность складскими помещениями при большой территориальной протяженности региона. Бизнес в свою очередь не стоит на месте и активно выстраивает связи и работу с Китаем и другими странами Центральной Азии. В этом плане читинский логистический хаб расположен в географически выгодном месте, – комментирует управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

Новый объект ориентирован на производственные, торговые и логистические компании. По завершении работ, логистический хаб может использован в качестве консолидационного склада для e-commerce операторов, сортировочного центра для служб доставки, а также логистического грузового терминала.