Две трети новостроек Подмосковья обеспечены детсадами и школами

По данным пресс-службы губернатора Московской области, в 2025 году в регионе будет построено 23 детских сада и 29 школ. Кроме того, в планах – капитальный ремонт 40 детских садов и 58 школ. Многие образовательные учреждения открываются в рамках реализации жилых девелоперских проектов. Доля подмосковных новостроек с собственными детскими садами и школами составляет 66,7%, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Детские сады и (или) школы уже работают либо в перспективе откроются в 156 проектах из 234, представленных сейчас на первичном рынке Московской области. Доля подмосковных новостроек стандарт-класса с собственными образовательными учреждениями составляет 52,7% (39 из 74), комфорт-класса – 71,1% (106 из 149), бизнес-класса – 52,4% (11 из 21). Также детский сад и школа предусмотрены в единственном премиальном многоквартирном проекте на первичном рынке Московской области – «МЫС» от MR.

«Премиальные проекты обязаны удивлять и превосходить ожидания клиентов, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера премиум-класса «МЫС» в Одинцовском районе с муниципальными детскими садами и школой). – При этом девелоперы новостроек премиум-класса, формируя эксклюзивные опции, не должны забывать о базовых потребностях. Право на всеобщее образование гарантирует 43 статья Конституции России. Сегодня в создании общедоступных образовательных учреждений государству активно помогает социально ориентированный девелопмент. Так, мы в жилом кластере премиум-класса «МЫС», помимо грандиозного дворца спорта на 20 тыс. кв. м и дизайнерского ландшафтного парка на 17 га, строим два детских сада на 605 малышей и школу на 1250 учеников с полностью бесплатным обучением».

В разрезе подмосковных районов больше всего новостроек с собственными детскими садами и школами реализуется в Красногорске – 19. Вторую позицию делят Мытищи и Ленинский округ с показателем в 17 образовательных учреждений.

«Мытищи входят в тройку районов-лидеров Подмосковья по объему инвестиций с результатом порядка 70 млрд руб. в год, – подчеркивает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах с муниципальными детским садом и школой). – Значительную долю вложений обеспечивает девелопмент. Во-первых, в районе одновременно реализуется 24 новостройки. Во-вторых, многие из них отличаются значительным масштабом и относятся к проектам комплексного развития территорий. В рамках подобных комплексов практически всегда создаются вместительные муниципальные образовательные учреждения с целью выполнения социальных обязательств перед жителями. В проекте КРТ «Катуар», кроме детского сада на 200 детей и школы на 1100 мест, построенной и открытой в этом году, появятся также торговый комплекс и медицинский центр».

Минимальная средняя цена квадратного метра в подмосковных новостройках с собственными детсадами и школами зафиксирована в ЖК «Клюквенный» (Щелково) от «Гранд МО» – 84,1 тыс. руб. Максимальный показатель отмечен в проекте Skolkovo One (Одинцовский район) от Ikon Development – 411 тыс. руб.

Практически все детские сады и школы от девелоперов Подмосковья являются государственными. Частные образовательные учреждения представлены всего в семи проектах, причем безальтернативно – лишь в четырех.

Больше всего образовательных учреждений в составе одного проекта предусмотрено в жилом квартале «Пригород Лесное» (Ленинский округ) от ГК «Самолет» – 17 детских садов и 9 школ. По сути, этот комплекс представляет собой полноценный «город в городе». Крупнейшая школа на первичном рынке Московской области расположена в ЖК «Первый квартал» (Ленинский округ) от компании «Брусника» и рассчитана на 1675 учеников.

Многие подмосковные девелоперы строят образовательные учреждения в соответствии с передовыми стандартами, а не лишь соблюдая базовые ГОСТы. Например, в детском саду на 75 мест в ЖК «Гоголь парк» (Люберцы) от ГК «Основа» для прогулок и игр на свежем воздухе создан настоящий плейхаб с познавательными и спортивными играми – площадь огороженной территории составляет 1,4 тыс. кв. м. В здании детского сада предусмотрен универсальный зал для музыкальных и спортивных занятий, которые обеспечивают опережающее развитие малышей.

Предложение новостроек класса бизнес и выше в Подмосковье

На рынке новостроек Московской области реализуется порядка 4,1 тыс. квартир и апартаментов бизнес- и премиум-класса. За прошедший год этот показатель вырос в 1,6 раз, подсчитали эксперты жилого кластера «МЫС» от MR.

По данным MR, на первичном рынке Подмосковья сегодня представлено 49 тыс. квартир и апартаментов. Абсолютное большинство предложений принадлежит к стандарт-классу (7,4 тыс.) и комфорт-классу (37,5 тыс.). К бизнес-классу относится 3,7 тыс. лотов. В свою очередь, премиальных квартир на рынке новостроек Московской области – всего около 400. Все они сконцентрированы в единственном подмосковном проекте премиум-класса «МЫС».

Жилье класса бизнес и выше на первичном рынке Подмосковья до сих пор остается эксклюзивным. Однако за прошедший год выбор у клиентов существенно увеличился – в 1,6 раз или на 56,7%, подсчитали аналитики MR. Для сравнения, количество помещений стандарт- и комфорт-класса за последние 12 месяцев выросло в 1,1 раз либо на 8%.

«Новостройки бизнес- и премиум-класса становятся все более популярными в Подмосковье, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR. – Чаще всего их покупателями становятся москвичи, которые решают переехать в более экологичные районы, но хотят сохранить уровень комфорта, к которому привыкли в мегаполисе. Московская область сегодня так активно развивается, что зачастую у местных жителей даже теряется потребность в маятниковой миграции. В то же время скоростные автотрассы и ж/д транспорт позволяют добраться из самых популярных районов Подмосковья до мегаполиса в среднем за полчаса. Например, от нашего семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе можно за 20 минут доехать до «Москва-Сити» по платному дублеру Кутузовского проспекта».

Средняя цена новостроек бизнес-класса в Подмосковье, по подсчетам MR, составляет 242,4 тыс. руб. (+5% за год). При этом квадратный метр в единственном премиальном кластере Московской области «МЫС» сегодня обойдется всего в 233 тыс. руб. Для сравнения, средняя цена новостроек бизнес-класса в Москве – 481,5 тыс. руб., премиум-класса – 798,4 тыс. руб.

Итоги I полугодия на первичном рынке Московской области

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия 2025 года на первичном рынке Московской области. Объем предложения за полугодие вырос на 10,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 196 580 рублей (+3,2% за полугодие, +2,2% за год). Было заключено 21,8 тыс. ДДУ (+15,7% за полугодие, -13,5% за год).

По данным «Метриум», в I полугодии 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 49,8 тыс. лотов (+2,2% за квартал, +10,1% за полугодие, +15,4% за год) в 227 проектах, где 48,4 тыс. – квартиры (+9,9% за полугодие, +15,3% за год) и ) 1,5 тыс. – апартаменты (+17,1% за полугодие, +18,3% за год).

В I полугодии 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовало 12 новых проектов – практически вдвое меньше, чем за тот же период 2024 года (22 проекта).

Наибольшая доля предложения зафиксирована в Ленинском округе (15%). Максимальный рост средневзвешенной цены был отмечен в Красногорском г. о. (246 тыс. руб. за кв. м, +12%), на что во многом повлияло вымывание акционных лотов в проекте Ильинские луга (29% предложения в округе в декабре 2024, в июне – 20% в округе) с переходом застройщика на более сдержанную ценовую политику.

За полугодие не было отмечено значительных изменений в структуре предложения по стадиями строительной готовности, однако в годовом сопоставлении наблюдается тенденция к сокращению доли предложения на начальном этапе строительства (13,6%, -7,6 п.п. за год) на фоне замедления темпов вывода на рынок новых проектов.

В распределении предложения по типологиям не было зафиксировано значительных изменений.

В структуре по типу отделки зафиксирован рост доли предложения с предчистовой отделкой (19,0%, +5,8 п.п. за полугодие). Это произошло за счет роста экспозиции в проектах «Первый квартал», «Новая Ивантеевка», «Дюна». Доля предложения без отделки составляет 51,2% (+0,8 п.п.), с чистовой отделкой – 29,8% экспозиции (-6,6 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов в Московской области по итогам I полугодия 2025 года составила 196 580 руб. (+0,7% за квартал, +3,2% за полугодие, +2,2% за год). Средневзвешенная цена квартир – 196 080 руб. за кв. м (+3,0% за полугодие, +2,0% за год), апартаментов – 218 090 руб. за кв. м (+12,3% за полугодие, +10,6% за год).

Рейтинг самых доступных лотов Московской области по итогам I полугодия 2025 года:

– «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб.;

– «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,8 млн руб.;

– «Школьный» (Климовск): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,8 млн руб.

В I полугодии 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 21,8 тыс. ДДУ (+15,7% за полугодие, -13,5% за год). Во II квартале 2025 года было зарегистрировано 9,5 тыс. ДДУ (-21,9% за квартал, -38,8% за год).

Доля сделок с ипотекой в I квартале составила 66%, во втором квартале выросла до 73% (+7 п.п. за квартал).

Максимальный объем сделок в I полугодии был зафиксирован в Красногорске (23%), Мытищах (20%) и Ленинском г. о. (13%). «Спрос на первичное жилье в Подмосковье распределен неравномерно, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Свыше половины сделок по ДДУ приходится на три района. Это связано с повышенной инвестиционной привлекательностью этих направлений. Красногорск – активно развивающийся административный центр Московской области, Мытищи – экологичный город с развитой инфраструктурой, Ленинский округ – территория с серьезным туристическим потенциалом. При этом все популярные центры притяжения характеризуются высокой транспортной доступностью. В то же время жилье в Мытищах и Ленинском округе доступнее, чем в городах-спутниках Москвы, непосредственно прилегающих к мегаполису. То есть клиентов привлекает оптимальное соотношение цены, качества и ликвидности местных новостроек».

Основные тенденции

«В I полугодии 2025 года на рынке новостроек Московской области отмечалось замедление темпов вывода на рынок новых проектов (12 шт. – на 45% меньше, чем в I полугодии 2024 года), – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако на общий объем предложения это не повлияло (49,8 тыс. лотов, +10,1% за полугодие, +15,4% за год), так как девелоперы продолжают выводить новые корпуса в уже реализующихся проектах. В I полугодии 2025 года в Московской области был зафиксирован рост объёма сделок по ДДУ по отношению к предыдущему полугодию. Основной драйвер роста – активная скидочная политика девелопера ПИК в I квартале 2025 года. Без учета этого игрока спрос на новостройки области сократился бы на 6,8% за полугодие, что свидетельствует о том, что текущий рост обеспечен исключительно точечными маркетинговыми мерами отдельных застройщиков».

Мытищи лидируют по предложению многокомнатных квартир в Подмосковье

За прошедший год предложение многокомнатных квартир на первичном рынке Московской области выросло на 8,7%, подсчитали эксперты ГК «Ферро-Строй». 40% таких помещений сосредоточено в трех районах Подмосковья. Максимальный объем предложения многокомнатных квартир в новостройках региона зафиксирован в Мытищах.

По данным ГК «Ферро-Строй», на рынке первичного жилья Московской области сейчас 49 470 помещений. Среди них – 16 910 многокомнатных квартир. Таким образом, их доля составляет 34,2% от общего объема предложения.

Средняя цена квадратного метра в многокомнатных квартирах на рынке подмосковных новостроек – 189,2 тыс. руб. Для сравнения, квадратный метр в студиях и «однушках» на первичном рынке Московской области сегодня обойдется в среднем в 203,5 тыс. руб., то есть на 7,6% дороже. Соответственно, приобретение крупноформатных квартир, как правило, выгодно для клиентов.

Многокомнатные квартиры в новостройках неравномерно распределены по районам Подмосковья. 40% от всего предложения сконцентрировано на трех направлениях: Мытищи, Ленинский и Пушкинский округа. Мытищи являются лидером по количеству многокомнатных помещений в продаже. Застройщики здесь реализуют 2,5 тыс. подобных квартир. В свою очередь, в Ленинском округе продается 2,4 тыс. многокомнатных помещений, в Пушкинском – 1,9 тыс. Всего подобные предложения представлены в 35 районах Московской области.

«Спрос на многокомнатные квартиры в Подмосковье остается на стабильно высоком уровне, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – В январе-мае 2025 года на первичном рынке региона совершено 2,6 тыс. сделок по ДДУ с помещениями площадью от 60 кв. м. При этом почти 15% покупок пришлось на Мытищи. Дело в том, что в этом районе особенно активно строятся проекты комплексного развития с насыщенной инфраструктурой, которые максимально популярны среди клиентов с детьми. Например, в ЖК «Катуар», реализуемом с помощью КРТ, в 2025 году 80% покупателей приобретают именно многокомнатные квартиры. Комфортное ценообразование в Мытищах позволяет становиться собственниками просторного жилья с помощью семейной ипотеке. При этом данные недвижимые активы подходят для сбережения средств. Их высокая ликвидность обусловлена, главным образом, интенсивным развитием локации».

Итоги мая на первичном рынке недвижимости Московской области

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц вырос на 2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 196 120 рублей (без изменений за месяц, +5% за год). Было заключено 3 тыс. ДДУ (-18% за месяц, -38% за год).

В мае 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 49,8 тыс. лотов (+2% за месяц, +18% за год) в 225 проектах, где 48,5 тыс. – квартиры (+2% за месяц) и 1,4 тыс. – апартаменты (-8% за месяц).

В мае 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовало 3 новых проекта.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам мая 2025 года составила 196 120 руб. (без изменений за месяц, +5% за год). Средневзвешенная цена квартир – 195 620 руб. за кв. м (без изменений за месяц, +4% за год), апартаментов – 218 720 руб. за кв. м (-3% за месяц, +14% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в мае 2025 года:

– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. м. за 3,2 млн руб.;

– Sunterra (Балашиха): апартамент площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.;

– «Клубный дом Вашутино» (Химки): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,9 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в мае 2025 года:

– «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб.

– «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,8 млн руб.;

– «Школьный» (Подольск): квартира площадью 18,7 кв. м. за 3,1 млн руб.;

В мае 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 3 тыс. ДДУ (-18% за месяц, -38% за год), с апартаментами было зарегистрировано 32 сделки, с квартирами – 3,0 тыс.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита к апрелю достигла 74%, относительно апреля 2025 года показатель вырос на 3 п.п. Средняя ставка по рыночной ипотеке в мае практически не изменилась.

Среди округов по объему сделок в мае лидируют Ленинский г. о. (16%), Красногорск (16%) и Мытищи (16%).

«В мае на рынке новостроек Подмосковья зафиксирован беспрецедентный результат: три района-лидера по продажам разделили первое место по доле сделок, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – В равной мере высокая потребительская активность наблюдалась в Мытищах, Красногорске и Ленинском округе. Примечательно, что продажи новостроек по ДДУ ведутся более чем в 30 районах Московской области, но на три из них приходится почти половина от суммарного спроса. Это объясняется отнюдь не доступными ценами на локальных рынках, а высокой инвестиционной привлекательностью, активным развитием инфраструктуры, благоприятной экологической обстановкой. То есть жилье в данных локациях выбирают за счет прекрасных качественных характеристик. Хотя особой популярностью действительно пользуются доступные проекты комплексного развития территорий, где относительно недорогой «квадрат» без ущерба качества обеспечен мерами господдержки. И за счет инвестиционного бума в Мытищах, Красногорске и Ленинского округе масштабных многоквартирных проектов КРТ особенно много».

Основные тенденции

«По итогам мая 2025 года объем предложения на рынке недвижимости Московской области увеличился на 2% за месяц, достигнув 49,8 тыс. лотов, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В то же время спрос за месяц сократился на 18%, что во многом связано с длинными майскими праздниками. В годовом выражении количество сделок упало на 38%, однако эта динамика обусловлена высокой базой мая 2024 года. Тогда на рынке сложился уникальный набор факторов: введение минимального порога площади квартир (28 кв. м), а также ажиотажный спрос из-за ожидаемого завершения программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года».

Спрос на новостройки в Подмосковье достиг максимума за три года

С начала 2025 года на первичном рынке Московской области оформлено 15,9 тыс. сделок по ДДУ, подсчитали эксперты ГК «Ферро-Строй». Последний раз клиенты купили больше квартир в подмосковных новостройках в аналогичный период 2022 года.

По данным ГК «Ферро-Строй», покупатели на рынке новостроек Подмосковья за январь-апрель 2025 года совершили 15 871 сделку по ДДУ (без учета оптовых и уступок). Данный показатель на 17,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года (13 457 ДДУ), и на 16,3% больше, чем за тот же период в 2023 году (13 646 ДДУ). Вместе с тем за январь-апрель 2022 года клиенты приобрели у застройщиков 21 060 квартир, что на 32,7% превосходит текущий результат. Собственно, в январе-апреле 2022 года был установлен рекорд рынка по продажам, который до сих пор остается непревзойденным.

«В начале 2025 года зафиксирована максимальная покупательская активность за прошедшие три года, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Это является следствием стабилизации социально-политической обстановки, адаптации рынка к текущим экономическим условиям и накопившегося отложенного спроса. Также на уровень потребительской активности положительно повлияло сокращение банковских комиссий по семейной ипотеке. Но есть еще хороший задел для дальнейшего роста числа сделок. Доля ипотеки в структуре ДДУ в Московской области за год сократилась с 81% до 67%. Однако в перспективе жилищные займы отыграют свои позиции. Снижение ставок по рыночным кредитам и одновременно уменьшение прибыльности депозитов после смягчения монетарной политики ЦБ может привести к настоящему ажиотажу на рынке. Не исключено, что в результате окажутся побиты рекорды спроса 2021-2022 гг., несмотря на отсутствие всеобщей льготной ипотеки».

Аналитики ГК «Ферро-Строй» подсчитали, что абсолютное большинство ДДУ в Подмосковье – 89,8% – сейчас регистрируются в комплексах комфорт-класса. Доля сделок в проектах стандарт-класса с начала года – 6,8%, в новостройках бизнес-класса – 3,4%. Это объясняется в первую очередь структурой предложения и покупательскими предпочтениями локальной целевой аудитории (недорогие квартиры семейного формата). Сегодня средний бюджет покупки в подмосковных проектах стандарт-класса составляет 8 млн руб., комфорт-класса – 8,8 млн руб., бизнес-класса – 12,9 млн руб.

Среди районов Подмосковья по объему спроса с большим отрывом лидируют Красногорск (25,4%, +8,6 п.п. за год) и Мытищи (21,5%, +10,2 п.п.). Красногорск – центр притяжения за счет своего административного статуса (областная столица), близости к Москве, а также развитой инфраструктуре. В свою очередь, Мытищи популярны благодаря экологичности (особенно актуально для пригородов), наличию современных социальных объектов и хорошей транспортной доступности. Особенно востребованны среди покупателей проекты комплексного развития территорий с собственными детскими садами, школами и медицинскими центрами, например, жилой комплекс комфорт-класса «Катуар» рядом с одноименной ж/д станцией.

ГК «Гранель» приступает к реализации второй очереди ЖК «Живописный» в Подмосковье

Гранель построит первые два корпуса во второй очереди ЖК «Живописный», расположенного в Ленинском округе Московской области. Объект находится в 3,6 км от МКАД, недалеко от г. Видное. Площадь двух корпусов — 51 721 кв. метров. Дома рассчитаны на 802 квартиры. 

Всего в рамках второй очереди проекта построят 16 домов высотой до 8 этажей и крупные объекты социальной инфраструктуры. Среди них — два детских сада, школа и поликлиника со станцией скорой медпомощи. На территории комплекса разместятся паркинги, магазины, кафе и другие объекты.

Застройщик объявил о старте предварительного бронирования квартир в корпусе № 1 второй очереди проекта. Стоимость жилья начинается от 5 млн рублей, площади – от 28 кв. метров. Поблизости водная гладь Булатниковского пруда и зеленные массивы Бутовского лесопарка.

Покупателям доступен широкий выбор лотов до 70 кв. м: студии, одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. Среди большого количества планировочных решений – варианты популярного евроформата с объединенной кухней-гостиной. Клиенты могут выбрать также квартиры с отделкой. В корпусах первой очереди представлены предложения с террасами и лоджиями с панорамным остеклением, которые позволят любоваться окружающей природой.

«Живописный» – гармоничный ансамбль из мало- и среднеэтажных домов, разработанных по индивидуальному проекту. Жилой комплекс возводится на территории площадью 59 гектаров, в тихом и красивом месте, в соседстве с историческими достопримечательностями. 

По проекту предусмотрена крупная социальная инфраструктура. Один детский сад на 130 мест уже открылся. Для жителей построят еще два детских сада на 450 мест, школу на 1600 учеников и поликлинику со станцией скорой медицинской помощи. Зонирование территории учитывает запросы жителей всех возрастов – здесь появятся детские и спортивные площадки, зеленые зоны, многоуровневые паркинги. Благоустройство включает разбивку газонов и цветников, высадку деревьев и кустарников.

Поблизости располагаются загородный клуб «ЗаВидное», архитектурные и культурные памятники - бывшая усадьба Троицкое на Обитце конца XVIII - начала XIX века и церковь Троицы Живоначальной.

Удачное расположение ЖК «Живописный» позволит без труда добраться до Москвы. Так, путь на автомобиле до МКАД составит от 10 минут. Доехать до столицы можно и на общественном транспорте: на электричке со станций «Расторгуево» или «Булатниково», на поезде со станции МЦД «Битца», а также на маршрутных такси. Среди ближайших станций метро - «Аннино», «Бульвар Дмитрия Донского» и «Пражская». В перспективе планируется расширить местную дорожную сеть и запустить новые маршруты до станций подземки и железной дороги.

Предварительные итоги 2024 года на рынке новостроек Подмосковья

Сокращение числа квартир на котловане и с чистовой отделкой, медленный рост цен и сосредоточение спроса в трех районах ­– эксперты ГК «Ферро-Строй» подводят пять главных предварительных итогов по предложению, ценам и покупательской активности на рынке новостроек Московской области.

1. Предложение новостроек в Подмосковье выросло на 8%

Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по итогам ноября 2024 года достиг 44,89 тыс. лотов, что на 7,8% больше, чем в начале года (41,67 тыс. лотов). При этом показатель на 38,2% ниже, чем в Москве (72,59 тыс. лотов). В начале 2024 года предложение на первичном рынке Подмосковья было сосредоточено в 197 проектах, сейчас представлено 211 новостроек.

За 11 месяцев уходящего года в регионе стартовало 32 комплекса – почти столько же, сколько за полный 2023 года (35 комплексов). Среди них один относится к стандарт-классу, 29 – к комфорт-классу, 2 – к бизнес-классу. Соответственно, можно сделать вывод, что подмосковные девелоперы гораздо реже стали реализовывать проекты стандарт- и бизнес- класса, ведь в прошлом году стартовало пять и семь подобных ЖК соответственно. Большинство застройщиков Подмосковья остановилось на комфорт-классе как золотой середине по соотношению цены и качества.

1. Число квартир на котловане сократилось почти в два раза

В 2024 году существенно изменилась структура экспозиции на первичном рынке Подмосковья. Число квартир на котловане с начала года сократилось на 39,8%, то есть в 1,7 раз – с 8,1 тыс. лотов до 4,9 тыс. лотов. Их доля снизилась на 8,5 п.п. – с 19,4% до 10,9%. Это обусловлено, главным образом, высоким спросом на ликвидные лоты на начальном этапе строительства, а также высокими темпами реализации проектов – застройщики быстро переходят к монтажу этажей.

Количество квартир на этапе монтажа этажей за неполный 2024 год выросло на 19,8% – с 19,61 тыс. лотов до 23,49 тыс. лотов. Доля таких вариантов увеличилась на 5,2 п.п. – с 47,1% до 52,3%. Предложение квартир на этапе отделки фасадов и помещений увеличилось на 21,9% – с 7,8 тыс. лотов до 9,5 тыс. лотов. Их доля стала больше на 2,2 п.п. – с 18,8% до 21,2%. Наконец, количество квартир в готовых подмосковных новостройках выросло на 13,7% – с 6,1 тыс. лотов до почти 7 тыс. лотов. Доля первичного жилья «с ключами» увеличилась незначительно, на 0,9 п.п. – с 14,7% до 15,6%.

1. Количество квартир без отделки выросло на 41%

На первичном рынке Московской области в начале 2024 года преобладали квартиры с чистовой отделкой – 20,8 тыс. лотов или 49,9%. К ноябрю их число сократилось на 24,9% – до 15,6 тыс. лотов. Доля таких вариантов упала на 15,1 п.п. – до 34,8%. Еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки. Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ. Соответственно, число квартир без отделки с начала года выросло на 41% – с 16,5 тыс. лотов до 23,5 тыс. лотов, их доля увеличилась на 12,2 п.п. – с 39,5% до 51,7%. Теперь именно такие варианты преобладают на рынке новостроек Московской области. Квартир с предчистовой отделкой white box за неполный 2024 год стало больше на 36,9% (4,4 тыс. в начале года против более чем 6 тыс. в ноябре), их доля поднялась на 2,9 п.п. – с 10,6% до 13,5%. 

4. Цены на подмосковные новостройки практически не изменились

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Подмосковья по итогам ноября 2024 года составила 190,2 тыс. руб. С начала года показатель вырос всего на 1,3%, тогда как за полный 2023 год – на 9,2%. Замедление динамики связано, главным образом, с зависимостью региона от льготного кредитования, которое было свернуто с июля. Собственно, в последний месяц выдачи ипотеки с господдержкой средневзвешенная цена квадратного метра в Подмосковье достигала максимума – 192,5 тыс. руб. В июле-августе показатель немного просел, а сентябре-ноябре наблюдалась небольшая коррекция вверх. Также на динамику цен повлияло сокращение экспозиции квартир с чистовой отделкой.

В новостройках Московской области средневзвешенная цена квадратного метра варьируется от 80,9 тыс. руб. до 400,5 тыс. руб. Самый доступный лот на первичном рынке Подмосковья стоит 2,3 млн руб. (за 15,4 кв. м), наиболее дорогой – 62,2 млн руб. за 142,5 кв. м.

5. Спрос на новостройки в Московской области упал на 22%

Спрос на новостройки Подмосковья в 2024 году просел на 21,9%. В январе-ноябре текущего года совершено 40,3 тыс. ДДУ против 51,6 тыс. ДДУ за аналогичный период 2023 года. Оценочная выручка застройщиков просела на 14,9% – с 412,3 млрд руб. до 350,8 млрд руб. Доля ипотечных сделок сократилась незначительно – с 85% в 2023 года до 81% в 2024 году. Основным драйвером спроса после отмены кредитов с господдержкой стала семейная ипотека.

Новостройки по ДДУ реализуются в 36 районах Московской области. При этом спрос распределен крайне неравномерно. Почти половина всех сделок – 43,9% – приходится на три направления – Ленинский округ, Красногорск и Мытищи.

«Первичное жилье в Московской области гораздо доступнее, чем в столице, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Большинство квартир от девелоперов соответствовали лимитам по льготной ипотеке без комбинирования, поэтому кредиты с господдержкой в регионе пользовались повышенной популярностью. Не удивительно, что после сворачивания программы и на фоне высокой ключевой ставки спрос в Подмосковье просел более резко, чем в Москве. После отмены льготных кредитов главным драйвером спроса оказалась семейная ипотека. Рассрочки в Московской области пока не пользуются большой популярностью. Стабильный спрос сегодня сохраняется только на отдельные категории первичного жилья, прежде всего, квартиры семейного формата в проектах КРТ (комплексного развития территорий) с развитой социальной и транспортной инфраструктурой». 

Итоги ноября на первичном рынке недвижимости Московской области

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц вырос на 2,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 190 190 рублей (+0,5% за месяц). Было заключено 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год).

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 44,9 тыс. лотов (+2,3% за месяц) в 211 проектах, где 43,7 тыс. – квартиры (+2,2% за месяц) и 1,2 тыс. – апартаменты (+5,4% за месяц).

В ноябре 2024 года стартовало четыре новых проекта новостроек в Московской области с квартирами в реализации.

В ноябре 2024 года 51,8% квартир и апартаментов реализовывались без отделки (+1 п.п. за месяц), 34,8% с чистовой отделкой (-0,7 п.п. за месяц) и 13,5% с отделкой white box (-0,2 п.п. за месяц).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам ноября 2024 года составила 190 188 руб. (+0,5% за месяц). Средневзвешенная цена квартир – 190 320 руб. за кв. м (+0,7% за месяц), апартаментов – 184 250 руб. за кв. м (-4,2% за месяц).

Рейтинг самых доступных апартаментов в ноябре 2024 года:

– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 15,4 кв. м. за 2,3 млн руб.;

– «Волковская 67» (Люберцы): апартамент площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.;

– «Созвездие» (Королев): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,3 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в ноябре 2024 года:

– «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,6 млн руб.;

– «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб.;

– «Гармония парк» (Ленинский г. о.): квартира площадью 17,7 кв. м. за 3,2 млн руб.

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год), с апартаментами было зарегистрировано 109 сделок, с квартирами – 3,2 тыс.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ноябре сократилась до 72% (-1 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в ноябре выросла на 3,8 п.п. и составила 27,3%.

Среди округов по объему сделок в ноябре лидируют Ленинский г. о. (15%), Мытищи (14%) и Красногорск (13%), причем в Красногорске доля объема предложения составляет лишь 7%.

«Объем маятниковой миграции из Подмосковья в Москву за последние 10 лет снизился на 15%, – отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Однако показатель все равно остается значительным – 1,1 млн человек ежедневно. Многие выбирают доступное жилье в Московской области, но ездят на работу в столицу. В этом заинтересовано не менее половины клиентов первичного рынка Подмосковья. Поэтому повышенной популярностью пользуются проекты в районах, граничащих со МКАД, например, в Мытищах. Вместе с тем покупатели предпочитают комплексы, реализуемые в рамках КРТ, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой».

Основные тенденции

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области цена кв. м выросла на 0,5% и составила 190 188 руб. за кв. м. В ноябре было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ, что на 18,2% превышает показатели октября. На повышенный спрос в ноябре повлияло несколько факторов:

·        В период иссякших банковских лимитов по семейной ипотеке росло число желающих воспользоваться льготной программой. После пополнения лимитов сработал фактор отложенного спроса.

·        Сезонность. Как правило, в преддверии новогодних праздников рынок демонстрирует положительную динамику спроса.

·        Ослабление курса рубля к доллару.

·        Скидки от застройщиков. Стагнация цен на фоне инфляции и альтернативы в виде повышенных банковских депозитов приравнивается к скидкам.

·        Ожидание вероятного повышения ключевой ставки в декабре.

«Основным драйвером спроса на новостройки в Московской области сегодня служит семейная ипотека, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Но непосредственно в октябре спрос на жилищные кредиты вырос не только в рамках этой программы. Повышенной популярностью пользовалась также субсидированная ипотека от застройщиков, которая окажется под запретом с начала 2025 года в рамках ипотечного стандарта. Также спрос стимулировало широкое распространение дисконта – скидки выше 5% предлагают уже 17 подмосковных девелоперов». 

За 5 лет цена квартир в Подмосковье выросла в два раза

Большая часть проектов ближнего Подмосковья представлена жилым комплексами на высокой стадии строительной готовности, основная доля приходится на комфорт класс. При этом больше половины предложений – это лоты с различными видами отделки.

«За 5 лет в целом по рынку уровень цен на первичном рынке Московской области вырос практически в 2 раза: с 88,5 до 195,4 тыс. руб. Такая же ситуация и в локациях ТОП-5», - рассказывает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». Большое значение в росте цен сказалась запущенная в 2020 г. льготная ипотека, которая подстегнула спрос в Московской области.

По данным департамента аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам октября 2024 г. на первичном рынке ближнего Подмосковья экспонировалось 1 049,2 тыс. кв. м (-0,8% за месяц, +1,4% за год) и 23,5 тыс. лотов (-0,5% за месяц, +3,8% за год) в 104 проектах.

Структура предложения по классам. На долю комфорт-класса приходится 98,6% предложения, на долю бизнес-класса – 1,4%.

Большая часть экспозиции ближнего Подмосковья находится в Ленинском г.о.

• Ленинский г.о – 25,5% (-0,3% за месяц, -2,6% за год);

• Мытищинский г.о. – 16,3% (-0,3% за месяц, +3,9% за год);

• Котельники – 11,4% (-0,4% за месяц, +5,0% за год);

• Химкинский – 11,4% (+1,5% за месяц, +0,6% за год).

По стадиям строительной готовности в ближнем Подмосковье большая часть экспозиции представлена:

• на заключительной стадии – 37,1% предложения (+1,6% за месяц, -3,5% за год);

• введены – 14,5% (+0,5% за месяц, +6,0% за год);

• на начальной стадии находится 26,5% площадей (-0,4% за месяц, -13,7% за год);

• на стадии монтажных работ находится 21,9% (-1,7% за месяц, +11,2% за год). 

По наличию отделки в ближнем Подмосковье больше половины предложения представлено лотами с различными видами отделки – 63,5% лотов: с отделкой – 41,5% (+0,8% за месяц, +10,0% за год), с предчистовой отделкой – 19,5% (+0,3% за месяц, +7,4% за год) и с доп.опциями – 2,5% (-0,7% за месяц, -24,3% за год). На долю предложения без отделки приходится 36,5% (-0,4% за месяц, +6,9% за год).

Самые популярные лоты в продаже в ближнем Подмосковье - двухкомнатные квартиры.

В целом больше половины экспозиции (67% лотов) приходится на 3 типа лотов: 2е – 26,6%, студии – 21,4% и 1-комн. – 19,0%. Средняя площадь предложения составила 44,6 кв.м. 

По итогам октября 2024 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка составила 218,3 тыс. руб. (-1,8% за месяц, +8,4% за год).

Самые дорогие предложения можно найти в Одинцовском районе, который уже давно входит в топ лучших Подмосковных городов. Многие жители столичного региона выбирают его для постоянного места жительства.

СВЦ по районам. В разрезе г.о. самая высокая СВЦ представлена в Одинцовском г.о. – 243 тыс. руб. (+2,5% за месяц, +12,1% за год). Самая низкая СВЦ в Лыткарино – 145,7 тыс. руб. (-2,8% за месяц, +7,4% за год).