Эксперты направления жилой недвижимости CORE.XP рассказали о ключевых аспектах, влияющих на успех инвестиций в курортную недвижимость, определили факторы, на которые стоит обращать при оценке конкретного объекта, и назвали риски, которые необходимо учитывать перед покупкой.
Двойной доход и личная выгода: основные преимущества инвестиций в курортную недвижимость
Главное преимущество таких инвестиций — это возможность получать двойной доход. С одной стороны — стабильный пассивный доход от аренды, которая может быть как сезонной, так и долгосрочной, с другой — прирост капитала за счет роста стоимости объектов, которые в курортных локациях часто дорожают быстрее рынка.
Курортная недвижимость объединяет как инвестиционную, так и личную выгоду. Владельцы могут использовать жилье для собственного отдыха, продолжая зарабатывать на аренде в те периоды, когда недвижимость свободна.
Инвестиции в курортные объекты позволяют диверсифицировать риски и защитить свои сбережения от инфляции. Курортная недвижимость напрямую не зависит от фондовых рынков и сохраняет свою ценность даже в условиях неустойчивой экономики. Кроме этого, такие локации обладают стабильным спросом на аренду со стороны туристов, сезонных арендаторов и экспатов, что обеспечивает ликвидность объекта и стабильность дохода вне зависимости от времени года.
Правильная локация и формат недвижимости: ключевые аспекты, влияющие на успех инвестиций
Успех инвестиции во многом зависит от правильного выбора места и формата недвижимости. Прежде всего эксперты жилого направления CORE.XP советуют провести комплексный анализ рынка: оценить динамику развития, рассмотреть потенциал доходности будущего объекта, изучить возможные сезонные особенности и колебания спроса, а также новые точки входа при покупке недвижимости.
Второй ключевой момент — это правильная локация, наличие сложившейся инфраструктуры рядом с объектом и его транспортная доступность. Основными факторами для арендаторов здесь являются близость к аэропорту или железнодорожному вокзалу, а также развитость инфраструктуры, доступность пляжей, наличие ресторанов, магазинов, спортивных объектов, оздоровительной составляющей и СПА, круглогодичных развлечений, что позволяет продлить курортный сезон. Значительно увеличивает стоимость лота наличие панорамного вид на море, горы или лес.
Необходимо также учитывать сезонность. Преимущество стоит отдавать круглогодичным курортам, где можно сочетать горнолыжный и пляжный отдых на морском побережье. Это позволит снизить риски «простоя» объекта и более равномерно прогнозировать доход.
Основные курортные направления для инвестиций
Эксперты жилого направления CORE.XP выделяют три основных курортных направления, каждое из которой обладает собственной инвестиционной логикой.
Самым массовым направлением являются морские курорты, а именно Черноморское побережье (Краснодарский край), представленное такими локациями, как Сочи (Имеретинка, Адлер, Красная Поляна), Геленджик, Анапа, Лазаревское. Среди его главных преимуществ всесезонность: теплое море и длинный пляжный сезон с мая по октябрь и возможности для зимнего горнолыжного отдыха, а также наличие развитой инфраструктуры, особенно в Сочи, который после Олимпиады стал круглогодичным курортом мирового уровня. Кроме этого, инвесторы могут выбрать для себя различные сценарии: покупку апартаментов премиум-класса для сдачи в аренду или для личного использования в Сочи и на Красной Поляне или классический семейный отдых в Анапе и Геленджике и инвестиции в недорогие апартаменты или гостевые дома в шаговой доступности от моря.
Эксперты также выделяют Балтийское побережье (Калининградская область): такие локации, как Зеленоградск, Светлогорск, Куршская коса, Пионерский. Архитектура и инфраструктура здесь напоминают прибалтийские курорты, что является большим плюсом и точкой притяжения для туристов, а насыщенная инфраструктура и вложения перед чемпионатом мира по футболу — 2018 и последующие программы развития дали мощный толчок к развитию региона. Туристов также привлекает мягкий климат без изнуряющей жары и продолжительный сезон, хоть и короче черноморского. Особые экономические зоны в регионе дают налоговые льготы для инвесторов. В качестве инвестиций здесь в основном используется покупка апартаментов или гостиницы под сдачу в ежедневную аренду. Спрос в регионе уже стабильно высокий, а цены еще не достигли сочинских пиков.
Второе, одно из самых перспективных направлений благодаря госпрограммам поддержки и растущей популярности активного отдыха — это горнолыжные курорты. Особой популярностью пользуются горы Алтая, который отличается своей невероятной природой, свежим воздухом, а также трендом на оздоровление и экотуризм. Наиболее частым инвестиционным инструментом здесь является покупка земельных участков под строительство глэмпингов, гостевых домов, коттеджей для сдачи в аренду.
Третье направление — это круглогодичные регионы. Здесь аналитики отмечают Карелию — одно из самых трендовых и перспективных направлений для инвестиций в недвижимость. После 2020 года люди сместили свой фокус на отдых на природе, экотуризм и уединение. Карелия с ее бескрайними лесами, чистейшими озерами (Ладога, Онега, Сямозеро) и уникальными ландшафтами идеально отвечает этому запросу. Сезон здесь идет не три месяца, а фактически круглый год. Летом это сплав по рекам, рыбалка, трекинг, осмотр достопримечательностей, осень — время для сбора грибов и ягод, прогулок и красивых фотосессий. Зимой популярны катание на собачьих упряжках, снегоходах, лыжах, а пик приходится на празднование Нового года. Весной можно наблюдать постепенное пробуждение природы и провести активный отдых. Нигде в европейской части России нет такой концентрации природных достопримечательностей: водопады (Кивач, Юканкоски), горные парки (Рускеала), петроглифы, ладожские шхеры, что дает региону мощное конкурентное преимущество, которое невозможно воспроизвести.
Важные факторы при оценке будущего объекта
При оценке конкретного объекта эксперты жилого направления CORE.XP советуют обращать внимание на ряд факторов. Прежде всего это класс недвижимости и ее целевая аудитория. Эконом-класс характеризуется большим объемом спроса, но конкуренция здесь значительно выше, а маржинальность — ниже. Меньше конкуренции и выше чек на покупку, а также своя целевая аудитория — в премиум- и бизнес-классе. В этом сегменте обычно представлены объекты с уникальными видовыми характеристиками, на первой линии, с необычным дизайном.
Еще один важный фактор — это управление объектом. Эксперты советуют делать выбор в пользу вариантов с собственной профессиональной управляющей компанией или сервисом отельного типа, которые помогут решить вопросы с заселением, эксплуатацией и ремонтом.
Особое внимание следует обратить на юридическую чистоту курортного объекта. В курортных зонах существует ряд ограничений и запретов, поэтому важно знать категорию земельного участка и вид разрешенного использования. Необходимо также проверить благонадежность объекта и компанию-застройщика, его историю и репутацию, удостовериться в том, что продавец является единственным владельцем и на участке нет обременений (арест, залог). Важно также уточнить, не проходят ли по участку общественные сервитуты (например, линии электропередач, газопроводы, дороги общего пользования).
Какие риски необходимо учитывать перед покупкой курортной недвижимости
Тем не менее инвестиции в курортную недвижимость сопряжены с определенными рисками, которые важно учитывать перед тем, как сделать покупку. Среди них выделяют юридические риски, а именно несоответствие статуса земли и объекта заявленному, что может привести к невозможности использования или даже утрате права собственности; финансово-рыночные риски, например, банкротство застройщика или задержка ввода в эксплуатацию объекта, а также перегрев и образование «пузырей» на рынке курортной недвижимости.
В популярных у туристов локациях конкуренция на рынке аренды жилья может быть довольно высокой, а предложение — избыточным. Это означает, что для создания привлекательного варианта для арендаторов придется прилагать значительные усилия и снижать арендную ставку. В результате становится заметно сложнее спрогнозировать доходность от аренды и рассчитать точные сроки окупаемости.
Управление курортной недвижимостью содержит не только затраты на коммунальные услуги, обслуживание и капитальный ремонт, но и такие скрытые расходы, как налоги, страхование, оплата услуг управляющей компании и консьержа. Такие расходы могут значительно снизить доходность объекта, особенно если не планируется активно его эксплуатировать.
Стоит также отметить эксплуатационные и инфраструктурные риски: сезонность, климатические факторы, затраты на износ и ремонт, неэффективное управление объектом, а также низкое качество сложившейся инфраструктуры.
Перспективные направления курортной недвижимости для инвестиций в ближайшие три года
Эксперты жилого направления CORE.XP также назвали перспективные направления курортной недвижимости, которые будут активно развиваться в ближайшие три года.
Первое направление — это горный Алтай. Этот курортный кластер находится на стадии интенсивного роста и трансформации. Причем популярность набирают не только Чемал и Телецкое озеро, но и более удаленные Усть-Коксинский и Усть-Канский районы, где развивается эко-туризм и агротуризм. Его главный тренд — переход от дикого туризма к цивилизованному, но с сохранением уникальной природной аутентичности.
Драйвером развития станет масштабное развитие инфраструктуры и строительство курорта федерального значения «Алтайская долина»: продолжит развиваться тренд на строительство глэмпингов, современных гостевых домов и мини-отелей с высоким уровнем сервиса. Курортный рынок смещается от сценария «снять домик у местных» к профессиональному гостеприимству, а приход федеральных гостиничных сетей повысит стандарты качества во всем регионе. Продолжится реконструкция трассы Р-256 «Чуйский тракт» и подъездов к ключевым туристическим кластерам (Чемал, Усть-Кокса, Тюнгур). Это сделает самые красивые места доступнее для туристов и тем самым будет способствовать увеличению турпотока. Курорт будет развиваться не только как летний (трекинг, рафтинг), но и как зимний туризм (катание на снегоходах, лыжные прогулки, создание курортов типа «Манжерок»). Активное строительство объектов инфраструктуры позволит повысить привлекательность региона для инвесторов и создать новые рабочие места. Вход в курортную недвижимость Алтая начинается от 11 млн рублей, срок окупаемости составляет 8–9 лет, а прирост — 18%.
Второе перспективное направление курортной недвижимости — это Крым, который сегодня находится в стадии адаптации и поиска новой модели развития после пика туристического сезона 2020–2022 годов.
В ближайшие три года акцент будет сделан на внутренний туризм и экспорт: будет развиваться не только пляжный, но и лечебно-оздоровительный, деловой, винно-гастрономический туризм. Крым будет активнее позиционировать себя как круглогодичный курорт. Будет расти запрос на качественные отели и апартаменты с хорошим сервисом, постепенное вытесняя с рынка устаревшие советские гостевые дома и базы отдыха. Ждет модернизацию курортная инфраструктура: продолжится благоустройство набережных, парков в Ялте, Судаке, Севастополе и других городах. Ключевой проект развития транспортной инфраструктуры — строительство железнодорожной линии Джанкой — порт «Кавказ», она значительно разгрузит Керченскую переправу и упростит логистику. А модернизация аэропортов Симферополя и Бельбека позволит увеличить пропускную способность для принятия большего числа рейсов. Дополнительным драйвером развития станет диверсификация экономики, в том числе стимулирование несырьевого экспорта и поддержка местных производителей: вино, эфирные масла, косметика. Сегодня вход в курортную недвижимость Крыма стартует от 9 млн, срок окупаемости составляет 6 лет, а прирост — 25–30%.
«Сегодня мы наблюдаем устойчивый тренд на развитие внутреннего туризма, в том числе на отдых в своем регионе. В стране появляются новые проекты, которые не уступают лучшим мировым курортам. Все это влияет на рост популярности курортной недвижимости у инвесторов. Однако при выборе объекта для инвестирования крайне важен анализ рынка и наличие стратегии, которые помогут инвестору определить конкретные цели, риски и ожидаемую доходность от инвестиций», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
