Рынок складской недвижимости стабилизировался: вакансия и ставки аренды достигли баланса

• Уровень вакансии в складской недвижимости составил 3,4%.
• Средневзвешенная базовая ставка аренды* снизилась до 11 600 руб. / кв. м / год (–4% с начала года).
• В условиях роста вакансии ставки аренды перестали расти – рынок стабилизировался после ажиотажного спроса 2024 г.

Москва, 06 ноября 2025 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, вакансия в складской недвижимости класса A в Московском регионе прекратила расти – по итогам третьего квартала 2025 г. показатель остался на уровне второго квартала и составил 3,4%, что эквивалентно 718 тыс. кв. м. На объекты площадью свыше 20 тыс. кв. м приходятся 52% от общего объема свободных площадей.

Доля мультитемпературных площадей в общем объеме свободных блоков составила 11%, что обеспечено выходом на рынок вакансии субаренды ВкусВилл (100 тыс. кв. м**) в NK Парк Домодедово 2. Доля вакансий субаренды в общем объеме свободных площадей составила 24%.

«Мы не ожидаем значительного роста вакансии в четвертом квартале. Так, доля свободных площадей по итогам 2025 г. составит 3,5%. Активизация спроса в совокупности с сокращением нового строительства приведут к снижению вакансии по итогам 2026 г. до 3,3%», – рассказала Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Доля свободных площадей, класс А, 2017–2026П, Московский регион

Структура вакансии (по площади), класс А, Московский регион

Структура вакансии (по количеству предложений), класс А, Московский регион

В условиях роста вакансии в первом полугодии 2025 г. собственники объектов начали проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям. В результате средневзвешенная базовая ставка аренды по итогам третьего квартала 2025 г. снизилась на 4% с начала текущего года и зафиксировалась на отметке 11 600 руб. / кв. м / год.

Ставка аренды, руб. / кв. м / год, класс А, 2017—2026П, Московский регион

По итогам первых девяти месяцев 2025 г. диапазон запрашиваемых ставок аренды сузился, что является следствием стабилизации складского рынка после ажиотажного спроса прошлого года. По запрашиваемым ставкам аренды 11 000 — 13 000 руб. / кв. м / год маркетируется 33% предложений, что на 7 п. п. выше показателя в первом квартале 2025 г. В то же время по итогам третьего квартала 2025 г. доля предложений по ставкам ниже 11 000 руб. / кв. м / год выросла на 19 п. п. по сравнению с первого квартала текущего года и составила 33%.

Распределение запрашиваемых ставок аренды, класс А, руб. / кв. м / год, I кв. и III кв. 2025 г.

В связи с незначительным снижением уровня вакансии в 2026 г. мы ожидаем, что ставка аренды в годовом выражении будет расти в пределах инфляции до 12 000 руб. / кв. м / год.

*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих сухих объектах класса А без операционных расходов, коммунальных платежей, НДС и без учета объектов городской логистики.

**Площадь мультитемпературной вакансии составляет 78 тыс. кв. м.

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.

Новое строительство офисной недвижимости не достигнет ожидаемый в начале 2025 г. уровень

• 95% (473 тыс. кв. м) нового строительства введено в эксплуатацию в третьем квартале
• 67% нового строительства составляют штаб-квартиры за третий квартал

Москва, 06 ноября 2025 г. — По данным отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT в третьем квартале офисный рынок недвижимости Москвы пополнился 473 тыс. кв. м, что эквивалентно 95% объема ввода с начала года. Прогноз нового строительства до конца года – 640 тыс. кв. м.

«Традиционно новое строительство второй половины года превосходит аналогичный показатель первых шести месяцев. За последние 10 лет исключение составили лишь 2021 и 2024 гг.», – отметил Дмитрий Тарасов, партнер, руководитель направления агентских услуг департамента офисной недвижимости CMWP.

Доля свободных площадей в объектах, введенных в 2025 г., составила 12%. Структура заявленных к вводу до конца года объектов не предполагает нивелирования дефицита предложения на рынке.

В 2026 году прогноз по новому строительству — 440 000 кв. м. Несмотря на ожидаемое снижение ключевой ставки, влияние этого фактора будет отложенным. В 2027 году новое строительство может достичь 700 тыс. кв. м, что будет свидетельствовать о поэтапном восстановлении рынка.

«67% нового строительства трех кварталов 2025 г. составляют штаб-квартиры, а в заявленных к вводу проектах в IV кв. 2025—2027 гг. их доля достигает 14%. Несмотря на активный ввод во второй половине года, новое строительство не достигнет того уровня, который ожидался в начале 2025 г.», – уточнила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Штаб-квартиры, заявленные к вводу в 2025—2027 гг

Новое строительство по классам, тыс. кв. м

________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников

Объемы нового строительства складов растут, а спрос снижается

• Новое строительство в Московском регионе выросло на 38% (1,1 млн кв. м), в РФ – 59% (4 млн кв. м)
• Спрос сократился на 32% (1,8 млн кв. м) в Московском регионе и на 55% (2,7 млн кв. м в) в РФ.

Москва, 5 ноября 2025 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по итогам трех кварталов 2025 г. новое строительство складских площадей классов А и B выросло на 38% (1,1 млн кв. м) в Московском регионе и на 59% (4 млн кв. м) в России по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. По итогам года в Московском регионе прогнозируется рекордный за последние 10 лет объем нового строительства.

Доля объектов BTS (под конкретного заказчика) в общем объеме нового строительства в Московском регионе за девять месяцев 2025 г. составила 34% (+10 п. п. гг.). Увеличение доли формата BTS – один из факторов роста нового строительства этого года. В третьем квартале 2025 г. 44% складских площадей было введено в эксплуатацию не законтрактованными. На рынке складской недвижимости продолжают вводиться объекты формата BTS с вакансией в связи с пересмотром планов по использованию складских площадей собственниками / арендаторами.

Доля BTS объектов в общем объеме введенных в эксплуатацию площадей по РФ составила 66% (+23 п. п. гг.). Рост показателя связан с вводом в эксплуатацию объектов под маркетплейсы Wildberries&Russ, Ozon, Сберлогистика и ЯндексМаркет. Доля объектов под крупнейшие маркетплейсы в общем объеме нового строительства по РФ составила 44%.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе с начала года – NK Парк Домодедово 2 (174 тыс. кв. м), РЦ Магнит Коледино (89 тыс. кв. м) и Industrial City Коледино (73 тыс. кв. м). Общее предложение складских площадей составило 29,5 млн кв. м. По итогам 2025 г. мы ожидаем рост нового строительства до 1,9 млн кв. м, рост показателя будет поддержан вводом в эксплуатацию BTS объектов, сделки по которым были заключены в 2024 г. Крупнейшими объектами нового строительства в РФ стали ЛП Солнечный в Омской области (227 тыс. кв. м) и РЦ Wildberries Новосемейкино в Самарской области (174 тыс. кв. м).

Спрос* на складскую недвижимость Московского региона классов А и B по итогам первых девяти месяцев 2025 г. составил 1,8 млн кв. м (–32% гг.). Перегрев рынка аналогичный 2024 г. закончился. Высокий уровень заемного финансирования продолжает сдерживать деловую активность. Аналогичный показатель для рынка складской недвижимости РФ зафиксировался на отметке 2,7 млн кв. м (–55% гг.). Несмотря на то, что электронная коммерция сохранила свое лидерство в структуре спроса РФ (46%), доля сегмента на 24 п. п. ниже значения за аналогичный период 2024 г.

Структура спроса по сферам деятельности компаний, классы A и B, 1–3 кв. 2025 г., РФ

За три квартала 2025 г. в Московском регионе доля сделок аренды выросла в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. и составила 82%, в РФ – 79% (+38 п. п. гг.).

Ключевым интересантом по наращиванию складских мощностей в Московском регионе осталась сфера электронной коммерции, сформировав 47% от общего объема спроса в январе-сентябре 2025 г. и практически достигнув уровня аналогичного периода 2024 г. (-4 п. п.). Сделки Wildberries&Russ сформировали 63% от общего объема спроса со стороны e-comm.

Структура спроса по типу сделок, классы A и B, 2020–1–3 кв. 2025 г., Московский регион

Средняя площадь сделки по РФ составила 17 973 кв. м (–32% гг.). На снижение показателя повлияло сокращение средней площади сделки электронной коммерции – 35 817 кв. м по итогам трех кварталов 2025 г. (–44% гг.). Средняя площадь сделки электронной коммерции в Московском регионе по итогам третьего квартала 2025 г. также сократилась на 21% по сравнению с третьим кварталом 2024 г.

Средняя площадь сделки, тыс. кв. м, 2018–1–3 кв. 2025 гг., Московский регион

Замедление деловой активности в совокупности с сокращением спроса со стороны электронной коммерции приведут к снижению спроса на складскую недвижимость в Московском регионе на 23% по итогам 2025 г. до 2,5 млн кв. м.

«В 2026 год столичный рынок складской недвижимости войдет в сдержанном состоянии, что будет обусловлено сохранением жесткого экономического фона. Во второй половине 2026 г. ожидается плавный рост экономики, который станет фактором активизации деловой активности на складском рынке. По итогам 2026 г. спрос на складскую недвижимость достигнет 2,7 млн кв. м, объем нового строительства сохранится на достаточно высоком уровне за счет ввода в эксплуатацию крупных проектов с перенесенными сроками ввода, а также BTS объектов, сделки по которым были заключены в период 2024–2025 гг.», – поделился Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.

*Без учета сделок генерального подряда.

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.

CMWP: Спрос на гостиничные номера охлаждается, а доходность отелей переходит в «режим экономии»

Москва, 05 ноября 2025 г. — Согласно аналитическому отчету #MARKETBEAT Commonwealth Partnership (CMWP), по итогам девяти месяцев 2025 г. прирост показателя Средней цены на номер (12 319 руб.) для рынка качественных отелей сократился до 4,9%, при этом произошло это, во многом, за счет 10% увеличения показателя в отелях Люксового сегмента. Остальные ценовые сегменты росли существенно медленнее (в среднем, на 4,3%), что гораздо ниже прогнозируемого официальными источниками среднегодового темпа инфляции (8,9%) и указывает на охлаждение спроса из-за состояния экономики.*

Средняя цена на номер (руб.) отелей современного качества по сегментам – 9 мес. 2025 г. ср. с 9 мес. 2024 г.

Доходность на номер за девять месяцев 2025 г. для всего рынка качественных отелей составила 9 319 руб., обеспечив прирост всего на 3,7% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. При этом максимальный прирост Доходности на номер показали отели Среднеценового сегмента – 5,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.*

«Помесячная динамика изменений показателя Доходности на номер за 9 мес. 2025 г. сохраняла разнонаправленность, отражая отсутствие стабильности на гостиничном рынке. Ожидания управленцев гостиниц на восстановление во второй половине года условий, способствующих росту объемов платежеспособного спроса (что могло бы сохранить операционную рентабельность – по показателю Валовой Операционной Прибыли – на уровне 2024 года), пока не оправдываются, что заставляет искать возможности для экономии расходов», – отметила Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP.

Доходность на номер (руб.) для отелей современного качества: 9 мес. 2025 г. ср. с 9 мес. 2024 г.

*Источник: Commonwealth Partnership, Hotel Advisors (ввыборке CMWP)

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников

Новое строительство Light Industrial выросло на 18%, а спрос – на 79%

Москва, 01 ноября 2025 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, новое строительство в сегменте LightIndustrial в Московском регионе по итогам первых трех кварталов 2025 г. составило 216 тыс. кв. м, превысив значение за аналогичный период 2024 г. на 18%. Спрос за такой же период вырос на 79%, составив 92 тыс. кв. м.

Популярность формата Light Industrial на рынке Московского региона сохраняется – доля сегмента в общем объеме нового строительства (1,1 млн кв. м) составляет 19%. Общее предложение площадей Light Industrial достигло 812 тыс. кв. м.

Новое строительство Light Industrial, классы А и В, кв. м, 2019–1–3 кв. 2025 г. Московский регион

Ключевым драйвером спроса традиционно является производственный сектор (52% в общем объеме спроса, +14 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2024 г.).

Структура спроса Light Industrial по сферам деятельности компаний, классы А и В, 1–3 кв. 2025 г., Московский регион

«Доля свободных площадей в объектах LightIndustrialпо итогам третьего квартала 2025 г. снизилась на 3,1 п. п. и составила 9,4%. Сегмент обладает меньшим масштабом рынка по сравнению с Big-Box, что приводит к сильной волатильности вакансии и коммерческих условий», – рассказала Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Ставка аренды и цена продажи по итогам третьего квартала 2025 г. выросли на 3% и 28% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам третьего квартала 2025 г. средневзвешенная базовая ставка аренды* в объектах Light Industrial Московского региона зафиксировалась на отметке в 15 100 руб. / кв. м / год, а цена продажи – 128 тыс. руб. / кв. м без учета НДС. Стоит отметить, что рост показателя связан с вводом в эксплуатацию крупного объекта Industrial City Коледино.

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников

Ожидаемый рекорд нового строительства не будет реализован полностью

Москва, 01 ноября 2025 г. — Согласно отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT объем нового строительства за девять месяцев 2025 г. в Москве достиг 127 тыс. кв. м, что в 1,5 раза превышает значение показателя за аналогичный период 2024 г. и является рекордным среди аналогичных периодов с 2021 г.

Средняя площадь объекта, введенного в эксплуатацию за январь – сентябрь 2025 г., составила 9,8 тыс. кв. м (-29% от показателя 2024 г.). Крупнейшими ТЦ, ожидаемым к вводу в эксплуатацию до конца года, являются Avenue Sever (58 тыс. кв. м), ТРЦ «Краски» (37 тыс. кв. м) и ТРК «Твид» (22 тыс. кв. м). Остальные объекты будут представлены районным форматом (<12 тыс. кв. м).

«Сохраняющаяся тенденция к переносу сроков ввода объектов способствует сокращению разрыва между объемами ввода в 2025—2026 гг. Чистое поглощение торговых площадей остается положительным, отражая сохранение спроса на торговые площади», — отметила Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP.

Новое строительство и чистое поглощение, Москва, тыс. кв. м

Метрокоммуны Москвы: географическое распределение нового строительства, I—III кв. 2025 г

«Несмотря на ожидаемый рекорд нового строительства в Москве, объем ввода, прогнозируемый в начале года, не будет реализован в срок. На фоне сохраняющейся тенденции к переносу сроков открытия ТЦ, ввод около 60 тыс. кв. м арендопригодных площадей, ранее заявленных на 2025 г., может быть перенесен на 2026 г. Высокие объемы нового строительства продолжат влиять на долю свободных площадей в ТЦ Москвы: уже к концу 2025 г. показатель преодолеет рубеж в 9%, прирост в 2026 г. будет находится в пределах 1 п. п.», — уточнила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Прогноз объема ввода торговой недвижимости

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.

Лидером по наращиванию складских площадей в северной столице стала сфера производства

Москва, 31 октября 2025 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по итогам трех кварталов 2025 г. спрос на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области снизился в три раза (128 тыс. кв. м) по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. Лидером по наращиванию складских мощностей в общем объеме спроса стала сфера производства, сформировав в общем объеме спроса 38%.

«Доля производственного сектора в общем объеме спроса выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34 п. п., когда лидерство было за e-commerce (59%). Рост показателя связан с крупнейшей сделкой в третьем квартале 2025 г. в объекте Адмирал Марьино (24,5 тыс. кв. м). Несмотря на снижение доли онлайн-ритейла в общем объеме спроса по итогам трех кварталов 2025 г. на 34 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2024 г., сегмент является вторым интересантом по увеличению складских мощностей в северной столице», – поделился Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге.

Структура спроса по сферам деятельности компаний, классы A и B, 1–3 кв. 2025 г., Санкт-Петербург и Ленинградская область

Крупнейшие сделки, классы A и B, 1–3 кв. 2025 г., Санкт-Петербург и Ленинградская область

*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих сухих объектах класса А без операционных расходов, коммунальных платежей, НДС и без учета объектов городской логистики.

По итогам третьего квартала 2025 г. доля свободных площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросла на 2,1 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. и зафиксировалась на уровне 2,8% по итогам сентября. Отметим, что на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области сохраняется высокая доля предложений субаренды в общем объеме свободных площадей (53%). Средневзвешенная базовая ставка аренды* в регионе в сентябре 2025 г. составила 10 666 руб. / кв. м / год.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области сохраняется снижение объемов нового строительства складских площадей классов A и B (479 тыс. кв. м за январь-сентябрь 2025 г., -10% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г.). Доля BTS объектов в общем объеме нового строительства составила 81%, превысив значение аналогичного периода прошлого года на 40 п. п. Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в северной столице, стали Ozon Порошкино (118 тыс. кв. м) и РЦ Wildberries (100 тыс. кв. м).

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников

Объем спроса гибких рабочих пространств снижается, а доля свободных площадей и ставки аренды растут

Москва, 31 октября 2025 г. — По данным аналитического отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам третьего квартала доля свободных площадей в сетевых проектах составила 10%, а объем рынка гибких рабочих пространств Москвы вырос на 5% (424 000 кв. м) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Технический рост показателя связан с закрытием нескольких проектов крупной площади (свыше 5 000 кв. м) и открытием новых спекулятивных площадок. Почти 50% новых открытий пришлось на третий квартал этого года. Их общая площадь составила 10 880 кв. м. Новые площадки: ASPACE Новослободская (6 800 кв. м), Multispace Tverskaya (2 350 кв. м) и Space 1 Jet Вивальди (1 730 кв. м). До конца года мы ожидаем увеличения объема рынка еще на 13 800 кв. м.

Доля свободных площадей в сетевых гибких рабочих пространствах и в классических офисах, %

Объем спроса на гибкие офисы за первые девять месяцев 2025 г. снизился на 43% (в классических офисах — на 44%), доля свободных площадей увеличилась на 2,8 п. п. (в классических офисах — на 0,7 п. п.), а ставки существенно выросли по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

«На офисном рынке фиксируется снижение спроса, аналогичная динамика наблюдается и в сегменте гибких рабочих пространств. Как в классических, так и в гибких офисах в прошлом году закрывались крупные сделки: за первые три квартала 2025 г. крупнейшей сделкой подсегмента гибких рабочих пространств стала аренда Sminex Space 1 Балчуг (7 150 кв. м), для сравнения — площадь крупнейшей сделки прошлого года составила 24 500 кв. м.», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Сумма арендованных площадей в гибких рабочих пространствах Москвы, 2020— 1 – 3 кв. 2025 гг.

По итогам третьего квартала 2025 г. наиболее опережающая динамика роста ставки зафиксирована в кластере «Ленинградский коридор» и ММДЦ «Москва-Сити», что обусловлено выходом на рынок предложений по ставке выше среднерыночной.

«В четвертом квартале мы ожидаем закрытия ряда значимых для сегмента сделок, однако все они будут менее 10 000 кв. м по площади, поэтому повторения результатов прошлого года не прогнозируется», – уточнил Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости CMWP.

Средневзвешенные ставки аренды* в сетевых гибких рабочих пространствах в ключевых деловых кластерах

*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды, рассчитанная по открытым вакансиям с учетом НДС.

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.

CMWP проанализировала рынок офисной недвижимости за три квартала 2025 г.

• Доля свободных площадей выросла на 0,7 п. п. (4,7%)
• Средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 32% (30 432 руб./кв. м/г.)
• Спрос снизился на 44% (957 тыс. кв. м)
• Сумма купленных площадей снизилась на 40%

Москва, 30 октября 2025 г. — По данным аналитического отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам трех кварталов 2025 г. доля свободных площадей офисной недвижимости (классы Prime, A и B) выросла на 0,7 п. п. (4,7%) по сравнению с предыдущим годом. При этом доля свободных площадей классов Prime и А за девять месяцев 2025 г. составила 5,8%, а класс В – 4,3%. Ключевым фактором, который будет сдерживать рост вакансии на фоне охлаждения спроса в 2025 году, будет ввод в эксплуатацию полностью или частично реализованных объектов.

Доля свободных площадей, %

Средневзвешенная базовая ставка аренды* и доля свободных площадей, классы Prime, A, B

Средневзвешенная базовая ставка аренды (классы Prime, A и B) по итогам девяти месяцев 2025 г. выросла на 32% (30 432 руб./кв. м/г.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средневзвешенная базовая ставка аренды (классы Prime, A и B) до конца 2025 г. составит 30 916 руб./кв.

Средневзвешенные базовые ставки аренды* по субагломерациям, классы Prime, A, B, руб. / кв. м / год, янв.-сен. 2025 г.

Средневзвешенная базовая ставка аренды*, руб. / кв. м /

Интенсивность цвета отражает уровень средневзвешенной ставки аренды

«Несмотря на общий рост базовой арендной ставки в течение года, в третьем квартале 2025 г. было зафиксировано снижение темпов роста показателя. Такая динамика объясняется ограниченным спросом, низкой долей свободных площадей, что позволяет констатировать исчерпание потенциала роста. Вместе с тем возможное закрытие в четвертом квартале 2025 г. крупной сделки аренды в высокобюджетном сегменте, может скорректировать итоговую ставку аренды и прирост по сравнению с 2024 г. в этом случае составит более 30%», – комментирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

Что касается спроса на офисную недвижимость, то по итогам трех кварталов 2025 г. сумма купленных и арендованных площадей (классы Prime, A и B) снизилась на 44% (957 тыс. кв. м), чем за аналогичный период прошлого года. Итоговый показатель 2025 г. ожидается почти в два раза ниже (1,38 млн. кв. м – классы Prime, A и B), чем в прошлом году, когда были заключены рекордные сделки с участием государственных структур.

Распределение спроса по субагломерациям Москвы, янв. – сен. 2025 г., классы Prime, A, B

Структура спроса по классам, кв. м

Объекты классов Prime, A сохраняют умеренное преимущество перед классом В, тренд сохранится до конца года. Однако в 2026 г. прогнозируется перераспределение спроса в пользу объектов класса B, что будет связано с ростом интереса арендаторов к форматам с оптимизированными издержками.

Структура спроса по площади сделки по итогам трех кварталов 2025 г. сохраняет традиционные пропорции. Основная активность участников рынка в сделках аренды и продажи по-прежнему сосредоточена в сегменте сделок площадью менее 1 тыс. кв. м. Ключевыми драйверами*** спроса остаются компании сферы ИТ и телеком (16%), индустрии сырья и энергетики (15%), а также государственный сектор (13%).

По результатам девяти месяцев 2025 г. доля продаж под конечного пользователя составила 31%. В связи с общим замедлением деловой активности на рынке офисной недвижимости Москвы, а также закрытием крупных сделок (площадью свыше 100 тыс. кв. м) в 2024 г., за три квартала сумма купленных площадей на 40% меньше, чем за первые три квартала предыдущего года и составляет 288 931 кв. м.

**В субагломерации «Кантемировская» отсутствуют сделки новой аренды за указанный период.

________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.

Инвестиции в коммерческую недвижимость составили 344 млрд руб. за три квартала 2025 г.

Москва, 30 октября 2025 г. — По данным отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций* в коммерческую недвижимость составила 344 млрд руб.** за три квартала 2025 г. Это на 27% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 г., когда инвестиции составили 270 млрд руб., а также на 28% меньше относительно трех кварталов 2023 г. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость до конца 2025 г. составит более 450 млрд руб.***

«В среднесрочной перспективе влияние жестких денежно-кредитных условий на инвестиционную активность остается определяющим. Возможность привлечения заемного финансирования по-прежнему ограничена, что сдерживает активность профильных инвесторов», — отметил Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.

Структура инвестиционных сделок* по сегментам, Россия, млрд руб.

приобретения – инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.

**В инвестиционном объеме учтены приобретения активов у Росимущества на торгах, если целью приобретения являлись инвестиции.

***Базовый прогноз инвестиционного объема учитывает только сделки с прогнозируемым характером заключения.

В третьем квартале драйверами роста выступили приобретения трофейных активов, форвардные сделки в складском сегменте и коллективные инвестиции. Лидерство по инвестициям одержал офисный сегмент.

На крупнейшие сделки в каждом сегменте коммерческой недвижимости приходится около 30% инвестиционной активности за первые девять месяцев 2025 года. В трех сегментах из 4 самое крупное приобретение состоялось на торгах, либо непосредственно после них.

В первом квартале Radius Group продала строящийся индустриальный парк ИП «Северные Врата» инвестору через форвардную сделку. Во втором квартале «Кэпитал Менеджмент» продала ТЦ «Времена Года» компании «Киевская Площадь». В третьем квартале Группа ВТБ продала пятизвездочную гостиницу «Swissotel Resort Сочи Камелия» с аукциона в рамках программы реализации иммобилизованных активов банка ВТБ компании «Правильные Решения». В третьем квартале компания «МБП» приобрела БЦ «Белая Площадь» на торгах у компании O1 Properties. После чего актив был упакован в ЗПИФ УК «Современные Фонды Недвижимости».

Напомним, что расчеты коммерческой недвижимости производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки. Цель приобретения – инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.