Каждый пятый лот в новостройках бизнес-класса Москвы находится в ЮАО

Доля помещений бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы превысила 50%, подсчитали аналитики девелоперской компании «Аеон Девелопмент». При этом порядка 20% всех предложений в этом сегменте сконцентрировано в Южном округе столицы.

По данным «Аеон Девелопмент», в сентябре 2025 года на рынке новостроек Москвы продается 45 030 помещений. С сер. 2010-х гг. первое место в структуре предложения занимал массовый сегмент. Однако за последний год лидирующую позицию после долгого перерыва вновь заняли проекты бизнес-класса. В них сейчас реализуется 22 890 лотов.

Доля помещений бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы в сентябре 2025 года достигла 50,8% против 40,6% годом ранее. При этом число лотов в продаже выросло незначительно – на 4,8%. Но вместе с тем предложение в остальных сегментах рынка новостроек за 12 месяцев сократилось на 29,3%.

В разрезе округов максимальное число лотов в новостройках бизнес-класса представлено в ЮАО – 4552. Следовательно, доля предложений на южном направлении – 19,8% от всех реализуемых помещений в сегменте. Значит каждый пятый лот бизнес-класса в столичных девелоперских проектах продается именно в Южном округе. Причем 86,1% предложений в сегменте в макролокации находятся на разных стадиях строительства, а 13,9% помещений представлены в готовых новостройках.

«Проекты бизнес-класса становятся все более популярными на московском первичном рынке, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Это объясняется сочетанием высоких потребительских характеристик и привлекательных цен. Большинство клиентов в Москве «переросли» комфорт-класс, но премиальные лоты себе позволить еще не могут. Новостройки бизнес-класса – «золотая середина», которая становится все востребованнее по мере увеличения доходов среднего класса. Особенно популярностью пользуются проекты с развитой инфраструктурой и обширным благоустройством. Например, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» уже построены набережная протяженностью 1,6 км, муниципальный детский сад и школа, спортивный бульвар, запланированы образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном».

Средняя цена новостроек бизнес-класса

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в сентябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса старой Москвы достигла 499,3 тыс. рублей. Этот показатель стал максимальным за всю историю наблюдений за сегментом. В других секторах рынка цены также приближаются к очередным «психологическим» отметкам.

За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса старой Москвы увеличилась на 6%, подсчитали в «Метриум». Если в сентябре 2024 года этот показатель составлял 472 тыс. рублей, то в сентябре 2025 года он достиг 499 тыс. рублей, максимально приблизившись к психологически важному для покупателей барьеру в 500 тыс. рублей за квадратный метр.

«Рост цен на новостройки Москвы обусловлен сразу несколькими факторами, включая продолжающееся повышение себестоимости строительства, увеличение расходов на персонал, строительные материалы и многое другое, – отмечает Олег Колченко, акционер и управляющий партнёр ГК «Основа». –Тем не менее, на рынке бизнес-класса представлены объекты с разным уровнем цен. В зависимости от локации, внутреннего наполнения и концепции, можно подобрать наиболее подходящий по стоимости вариант. Например, среди 12 проектов нашей компании есть жилой комплекс «VERY на Миклухо-Маклая», где средняя стоимость квадратного метра превысила 500 тыс. рублей, но есть и «ФизтехСити» со средней ценой 269 тыс. рублей или «EVOPARK Измайлово» за 304 тыс. рублей. Таким образом, несмотря на общее повышение цен, структура предложения на рынке все еще довольно разнообразна».

При этом средняя стоимость квартиры или апартамента на рынке новостроек бизнес-класса старой Москвы в августе составила 28,8 млн рублей (средняя площадь ­– 57,6 кв. м), что на 4% больше, чем в августе 2024 года, когда этот показатель достигал 27,8 млн рублей (59,0 кв. м). Таким образом, сегмент приблизился к очередному психологическому рубежу в 30 млн рублей.

«Стоимость новостроек продолжает расти в связи с увеличением издержек на реализацию проектов, – поясняет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Конкуренция в сегменте растет, что подталкивает застройщиков к увеличению качества продукта. Современная новостройка бизнес-класса имеет собственную сложную концепцию и инфраструктуру. Скажем, в нашем городском квартале «Ривер Парк Коломенское» построена протяженная набережная длиной 1,5 километра. Также предусмотрены новые объекты инфраструктуры: фитнес-клуб площадью 2 500 кв. м с бассейном, теннисный корт, мини-гольф, спортплощадка для волейбола и стритбола, настольный теннис, зоны для барбекю с грилями и зоны для спокойного отдыха. Растущая стоимость новостроек – это отражение развития сегмента, повышения качества той среды, которые застройщики в бизнес-классе предлагают покупателям».

По наблюдениям аналитиков «Метриум», другие сегменты рынка пока находятся на пути к новым психологически важным ценовым рубежам. В массовом сегменте в сентябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра составила 366 тыс. рублей. Между тем средняя цена квартиры в таких новостройках приблизилась к важному барьеру в 20 млн руб., достигнув 17,1 млн рублей (46,7 кв. м).

В премиум-классе в августе 2025 года средняя стоимость квадратного метра составила 792 тыс. рублей, но психологический барьер в 800 тыс. рублей еще впереди. При этом средняя цена квартиры или апартамента уже превысила 61 млн рублей (77 кв. м). На рынке высокобюджетных новостроек средняя стоимость квадратного метра достигла 2,4 млн рублей, а средняя цена предлагаемого застройщиками объекта недвижимости составила 354 млн рублей (149 кв. м).

«Пока что нет предпосылок для стабилизации цен в сегменте, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом новые проекты бизнес-класса выходят в продажу с достаточно высоким уровнем цен (487 тыс. рублей за кв. м), что практически соответствует среднему показателю по всему сегменту. По мере снижения ипотечных ставок спрос на новостройки бизнес-класса будет возрастать, что поддержит текущие темпы прироста (около 1% в месяц)».

Менее 15% новостроек бизнес-класса имеют общественные террасы

Новостройки бизнес-класса «старой» Москвы опережают проекты других сегментов по обеспеченности общедомовыми террасами. Тем не менее, подобная опция все равно является эксклюзивной. Всего 13,9% комплексов на первичном рынке бизнес-класса обладают данными общественными пространствами, подсчитали эксперты «Метриум».

По данным «Метриум», на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы представлено 144 комплекса. При этом общественные террасы – доступные всем жителям зоны отдыха с панорамными видами – запроектированы в 20 из них (13,9% от общего числа). Квадратный метр в этих проектах обойдется в среднем в 524,8 тыс. руб. Это на 7,9% выше среднего показателя в сегменте (486,2 тыс. руб.).

«Наценка за наличие общественных террас в проектах составляет около 5-10%, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». –При этом новостройки с данной опцией обладают повышенной ликвидностью. «Квадрат» в них за последние два года подорожал на 17% – быстрее рынка. В то же время минимальный порог входа составляет всего 8,3 млн руб. (за 19,9 кв. м). Удобные всесезонные пространства для рекреации и деловых переговоров на свежем воздухе служат естественным продолжением квартир, по сути, эффективно дополняя жилую площадь».

Проекты бизнес-класса с общественными террасами реализуют 14 девелоперов, подсчитали аналитики компании «Метриум». В пуле 11 застройщиков – по одному подобному комплексу, у компании Forma – два, у MR и «Донстроя» – три.

«Сегодня девелоперы проектируют в своих жилых комплексах различные форматы пространств для формирования и развития комьюнити, отдыха и ведения бизнеса, – подчеркивает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR (девелопер ЖК SET, «Метрополия», «Селигер Сити» с общественными террасами). – В их число входят лаундж-зоны, клуб-хаусы, коворкинги, смотровые площадки, просторные перголы. Один из самых востребованных и практичных форматов – общественные террасы. Они гарантируют жителям удобное место для досуга или работы под открытым небом, отличные видовые характеристики и повышение экологичности проекта».

Темпы старта проектов бизнес-класса с общественными террасами в «старой» Москве замедляются. Если в 2022 году были открыты продажи в трех подобных комплексах, то в 2023 – в двух, а в 2024 гг. на рынок вышел один такой ЖК. В первой половине 2025 года также стартовал один комплекс с общественной террасой – STONE Rise.

«Общественные террасы – привлекательные пространства, однако в некоторых готовых новостройках они неправильно эксплуатируются и даже пустуют, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер проекта бизнес+ STONE Rise с общественной террасой). – Сделать общественную террасу настоящим центром притяжения комьюнити помогает собственная управляющая компания девелопера. Такие организации способствуют максимально разнообразному досугу клиентов, устраивая под открытым небом занятия по йоге и стретчингу, проводя киносеансы и тематические праздники. Именно такой характер управления общественной террасой предусмотрен в нашем ЖК STONE Rise».

Некоторые общественные террасы в новостройках бизнес-класса обладают очень необычными концепциями. Например, лаундж-зона на свежем воздухе во флагманском корпусе 4 городского квартала «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент» и «Ферро-Строй» оформлена в стиле Сальвадора Дали. В частности, здесь установлены скульптуры по мотивам картин выдающегося испанского художника: «Постоянство памяти», «Слоны» и др. В квартале Alia от Asterus общественные террасы расположены на крышах не только многоквартирных домов, но и входящих в состав проекта таунхаусов. В ЖК «Достижение» от Sminex зона отдыха под открытым небом сформирована на крыше отдельно стоящего павильона, над детским клубом и библиотекой.

Рынок новостроек бизнес-класса за 5 лет увеличился на 39%

Рынок новостроек бизнес-класса увеличился по объему предложения за 5 лет на 39%, подсчитали аналитики компании «Метриум». В 2025 году этот сегмент рынка достиг рекордного значения по числу представленных к продаже проектов – 146. Доля проданных объектов бизнес-класса составила 38%.

В июне 2025 года суммарный объем предложения новостроек бизнес-класса в Москве составил 23,6 тыс. квартир и апартаментов, что равняется 50% от общего объема предложения новостроек в старой Москве. Годом ранее застройщики предлагали покупателям 20,5 тыс. помещений, что на тот момент составляло 42% рынка новостроек старой Москвы.

По количеству представленных к продаже проектов бизнес-класс сейчас лидирует. В июне 2025 года девелоперы в этом сегменте предлагали 144 проекта, что составляло 42% от общего числа проектов, представленных к продаже в старой Москве. Годом ранее девелоперы реализовывали 134 проекта новостроек бизнес-класса, что составляло 37% от общего числа проектов в старой Москве. Аналитики «Метриум» отмечают, что в апреле 2025 года число представленных к продаже проектов бизнес-класса достигло максимального значения за всю историю рынка – 146.

«В Москве не только растет количество проектов бизнес-класса, но и их масштаб, который составляет важное конкурентное преимущество сегмента, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Косвенно на это указывает тот факт, что в среднем сейчас на один проект в продаже приходится в моменте порядка 170 квартир, а пять лет назад – 130. Масштаб позволяет создать полноценное пространство для жизни, что невозможно в проектах точечной застройки. Яркий пример – прилегающие территории в современных проектах бизнес-класса. Так, в нашем городском квартале «Ривер Парк Коломенское» была построена набережная протяженностью 1,5 километра. Фактически многие крупные проекты новостроек бизнес-класса реализованы по принципу «город в городе», что позволяет этому сегменту удерживать интерес основной массы покупателей».

Между тем пять лет назад, в июне 2020 года, на рынке новостроек Москвы застройщики реализовывали 125 проектов новостроек бизнес-класса, предлагая покупателям около 17 тыс. квартир и апартаментов. Таким образом, за прошедшие 5 лет прирост предложения по числу помещений составил 39%, а по количеству проектов – 15%.

«Новостройки бизнес-класса сегодня показали устойчивость к колебаниям рынка – клиенты в этом сегменте не опираются полностью на ипотеку и могут позволить воспользоваться 100% оплатой либо беспроцентной рассрочкой, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Кроме того, покупатели недвижимости предъявляют более высокие требования к качеству проектов, и новостройки бизнес-класса в полной мере отвечают такому запросу за счет соотношения уровня комфорта и стоимости. Такие проекты отличаются оригинальной архитектурой, интересным инфраструктурным наполнением и дизайнерским общественным пространством, что реализовывать в массовом сегменте просто нецелесообразно. Именно на возведении таких проектов мы сегодня сосредоточились и строим. Например, комплекс Emotion с футуристической архитектурой и собственным шестиэтажным спа-центром. Или Nametkin Tower по архитектурному проекту нидерландского бюро Mecanoo с разнообразными тематическими общественными зонами на уровне 25 этажа. При этом средняя цена квадратного метра в наших проектах варьируется от 240 870 руб. до 687 000 руб.».

Эксперты отмечают, что доля новостроек бизнес-класса пять лет назад составляла 44% (по числу проектов), а сейчас – 50%. В основном, прирост был достигнут за счет уменьшения предложения новостроек массового сегмента.

«Действительно, сегмент новостроек бизнес-класса вырос и сейчас является крупнейшим на рынке новостроек Москвы, хотя долгие годы, в середине 2010-х, в Москве господствовал массовый сегмент или новостройки комфорт-класса, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако надо понимать, что и у бизнес-класса теперь есть мощные конкуренты в виде проектов премиум-сегмента. Премиальные новостройки, как правило, предлагают несколько более высокое качество, но разрыв в этом отношении с новостройками бизнес-класса у них небольшой. При этом такие комплексы, как правило, отличаются более выгодным расположением, чем в бизнес-классе. Соответственно, возникает определенная конкуренция между новостройками бизнес- и премиум-класса. Девелоперы в бизнес-сегменте могут предложить практически столь же высокое качество проектов, как и в премиум, но по более доступной цене, например, из-за расположения проектов. И исход этой борьбы совершенно не очевиден».

Число новостроек в столице за год выросло только в бизнес-классе

На рынке новостроек «старой» Москвы сегодня представлено 349 проектов, подсчитали аналитики ГК «Основа». За минувший год их число сократилось на 5,9%. Количество реализуемых комплексов снизилось в массовом, премиальном и элитном сегменте, а увеличилось лишь в бизнес-классе.

По данным ГК «Основа», по итогам I полугодия 2025 года застройщики «старой» Москвы реализуют 349 новостроек против 371 комплекса годом ранее. Показатель постепенно снижается второй год подряд. Впрочем, резкого спада предложения не происходит. Исторический максимум по числу девелоперских проектов в продаже был зафиксирован в марте 2023 года – 397 новостроек.

«Сокращение числа девелоперских проектов в столице объясняется в первую очередь экономическими факторами, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Предложение в существующих новостройках постепенно вымывается, а количество стартов новых проектов замедляется. Если в период 2023-2024 гг. девелоперы «старой» Москвы вывели на рынок 69 комплексов, то за прошедшие 12 месяцев – 39, что есть почти в два раза больше. Прежде всего застройщики сократили активность из-за дорогого проектного финансирования на фоне объективного снижения спроса. В массовом сегменте существенно сказалось сворачивание льготной ипотеки и ужесточение условий семейного кредитования».

В разрезе сегментов больше всего проектов, по подсчетам экспертов ГК «Основа», представлено в бизнес-классе – 144. Это единственный сегмент, где за год число девелоперских проектов в продаже выросло – на 7,5%. В свою очередь, в массовом сегменте количество комплексов за прошедшие 12 месяцев снизилось на 17,8% (до 88), в премиум-классе – на 4,9% (до 58), в элитном сегменте – на 4,8% (до 59).

«Бизнес-класс – наиболее активно развивающийся сегмент на первичном рынке столицы, – говорит Игорь Сибренков. – Проекты этого формата более устойчивы к колебаниям ипотечных ставок, поскольку здесь покупатели недвижимости и ранее пользовались программами рассрочки. К тому же, многие из проектов бизнес-класса расположены в перспективных локациях, где бюджет предложения сочетается с высоким качеством проекта, хорошей транспортной доступностью и активно развивающейся инфраструктурой. При этом на фоне серьезной конкуренции качество продукта постоянно совершенствуется, по ряду параметров приближаясь к премиальному: квартиры с террасами, лаунж-зоны, стилобаты с общественными дизайнерскими пространствами и собственной инфраструктурой, наличие на территории термальных и спа-комплексов и др. ГК «Основа» – один из лидеров на рынке новостроек бизнес-класса столицы. Мы реализуем 11 проектов в этом сегменте: «ФизтехСити», «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники», МИРАПОЛИС, Nametkin Tower, «UNO.Горбунова», «UNO.Соколиная гора», «UNO.Головинские пруды», «VERY на Ботанической», «VERY на Миклухо-Маклая», Emotion. Все эти проекты пользуются стабильным спросом и характеризуются высокой капитализацией».

Среди округов «старой» Москвы лидером по числу девелоперских проектов является ЦАО – 75 комплексов (-9,6% за год). Это связано с тем, что в историческом центре сосредоточены преимущественно компактные клубные дома. Кроме того, именно в ЦАО расположен кластер «Москва-Сити» с большим числом высотных башен. За пределами Центрального округа максимальное число проектов зафиксировано в ЗАО – 57 (+1,8%), ЮАО – 43 (+7,5%), САО – 40 (-13%).

Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в I полугодии

В I полугодии 2025 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы заключено на 9,9% меньше сделок по ДДУ, чем за аналогичный период 2024 года, подсчитали эксперты «Метриум». Доля 15 самых востребованных проектов сократилась на 4,5 п.п.

В новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в I полугодии 2025 года было заключено 11 тыс. договоров долевого участия. Это на 9,9% меньше, чем в январе-июне 2024 года (12,2 тыс. сделок) и на 14,1% меньше, чем во II полугодии прошлого года (12,8 тыс. сделок).

На долю 15 самых популярных у покупателей массовых новостроек приходится 42% от общего количества сделок в этом сегменте (5,7 тыс. ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель сократился на 4,5 п.п.

Квадратный метр в проектах, входящих в рейтинг, обойдется покупателям в среднем в 494 тыс. руб., что на 1,5% выше среднерыночного показателя в бизнес-классе (486,7 тыс. руб.). Наиболее доступное жилье в проектах из топ-15 продается в жилом комплексе City Bay – 401,2 тыс. руб. за кв. м, самое дорогое в ЖК «Остров» – 772 тыс. руб. за кв. м.

За шесть месяцев рейтинг самых продаваемых новостроек бизнес-класса «старой» Москвы пополнили пять новых проектов. По три новостройки из топ-15 реализуют девелоперы MR, «Донстрой», Группа «ЛСР».

«По объему продаж сегодня лидируют проекты, которые по многим параметрам на сегмент превосходят заявленный класс, – рассказывает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR. – Значительная часть клиентов выбирает комплексы бизнес-класса с премиальными характеристиками: дизайнерской отделкой квартир, лобби и общественных пространств, системой «Умный дом», круглосуточным консьерж-сервисом др. Кроме того, потенциальные покупатели уделяют значительное внимание благоустройству территории жилого комплекса. Для них важно наличие у дома уютного рекреационного пространства с обширным озеленением, спортивными и детскими площадками, дополнительным преимуществом служат водоемы».

Первое место в топ-15 занял жилой комплекс «Остров» от компании «Донстрой». С января по июнь 2025 года в корпусах бизнес-класса этого проекта реализовано 646 квартир (5,8% от общего количества сделок в сегменте за рассматриваемый период). Среднемесячный темп продаж – 108 квартир. Больше всего покупок зарегистрировано в феврале – 186. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I полугодия достигла 772 тыс. руб.

На второй строчке – ЖК Shagal от Группы «Эталон». За I полугодие в проекте заключен 551 договор долевого участия (5% от суммарного объема ДДУ в сегменте). В месяц в среднем удавалось реализовать 92 квартиры. Больше всего сделок зарегистрировано в феврале – 147. Средняя цена квадратного метра в ЖК по результатам полугодия составила 507,2 тыс. руб.

«Бронзу» рейтинга получил жилой комплекс «Зиларт» – проект Группы «ЛСР». В январе-июне 2025 года в нем было зарегистрировано 517 ДДУ (4,7% от общего числа сделок в сегменте за полгода). Среднемесячный темп реализации – 86 квартир. Самый успешный месяц – опять же февраль, когда было оформлено 145 сделок. Квадратный метр в «Зиларт» по итогам июня 2025 года обойдется в среднем 589,4 тыс. руб.

«Активность клиентов первичного рынка бизнес-класса столицы стагнирует, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – С одной стороны, высокая ключевая ставка тормозит спрос. С другой, многие клиенты успешно переориентировались на рассрочки. Кроме того, покупатели активно оформляют семейную ипотеку, в бизнес-классе – как правило, в рамках комбо-кредитов. Также постепенному восстановлению рынка способствует смягчение монетарной политики Центробанка и расширение предложения за счет большого числа стартов в сегменте».

Доля бизнес-класса на рынке новостроек столицы превысила 50%

На рынке новостроек столицы наиболее активно развивается бизнес-сегмент. 83,3% жилых проектов, стартовавших в «старой» Москве с начала 2025 года, относятся к бизнес-классу, подсчитали аналитики девелоперской компании STONE. Доля бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы достигла 50,1%.

За последний год резко изменилась структура предложения на первичном рынке «старой» Москвы. По данным STONE, еще год назад в экспозиции преобладали массовые новостройки (42,1%), а проекты бизнес-класса с небольшим отставанием занимали вторую позицию (41,7%). Теперь жилье бизнес-сегмента вырвалось вперед. Его доля на рынке превысила половину от всех предложений, достигнув 50,1%. В свою очередь, доля массовых комплексов сократилась до 31,8%.

«Перераспределение долей в структуре экспозиции на первичном рынке столицы происходит прежде всего за счет активного строительства комплексов класса бизнес и бизнес+, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК бизнес+ класса STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – Отчасти это также обусловлено особенностями позиционирования проектов. Так, застройщики сегодня часто относят к бизнес-сегменту проекты, которые сохраняют многие черты комфорт-класса. В свою очередь, комплексы бизнес+ во многом обладают премиальными характеристиками, но сохраняют цены, присущие бизнес-классу. Их доля от общего объема предложения в сегменте составляет всего 1,4%. Таким образом, бизнес-сегмент сейчас нередко пополняется за счет новостроек, которые де-факто находятся на границе разных классов».

Бизнес-класс привлекателен с маркетинговой точки зрения сочетанием доступных цен и высокого качества продукта. При этом проекты бизнес+ зачастую не принадлежат к премиум-классу исключительно из-за статуса локаций – перспективного, а не устоявшегося. Впрочем, благодаря этому лишь растет инвестиционная доходность таких комплексов.

Согласно данным STONE, по числу квартир и апартаментов бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы лидирует ЮАО – 4396 помещений. Вместе с тем по доле бизнес-класса от суммарной экспозиции в округе первое место занимает ЮЗАО с показателем 60%, тогда как в ЮАО на данный сегмент приходится всего 53,9% предложений. Примечательно, что почти 65% всех вариантов бизнес-класса в ЮЗАО (и около 95% без учета апартаментов) сосредоточено в двух соседних районах – Обручевском и Коньково.

«Станции метро «Калужская» и «Воронцовская» служат крупными пересадочными узлами, что позволяет быстро добраться в любую точку Москвы, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – В этой локации расположена развитая инфраструктура: образовательные учреждения, торгово-развлекательные и культурные центры, клиники и оздоровительные комплексы, офисные здания. Кроме того, район дополняется современной офисной составляющей, а также отличается благоприятной экологией. Здесь представлено немало проектов бизнес-класса, однако «премьер» не было уже два года. Соответственно, есть отложенный спрос на квартиры на начальном этапе строительства, которые являются наиболее привлекательными для инвесторов. Поэтому в нашем новом проекте бизнес+ STONE Grain в Обручевском районе уже на этапе бронирования наблюдается высокая покупательская активность».

STONE: ВАО – как бывший «спальник» Москвы совершил рывок в бизнес-класс

Москва меняется, и вместе с ней — наши представления о престиже. Где искать новые точки роста и как традиционные городские локации обретают новый статус на рынке недвижимости? Эксперты девелоперской компании STONE на примере ВАО показывают, как рыночная динамика и масштабные инфраструктурные изменения последних пяти лет превратили этот округ в один из самых ярких кейсов успешной «перезагрузки престижности» в столице.

Девелоперский радар: ВАО вошел в фокус застройщиков и «подтянул» класс

Активность застройщиков – прямой индикатор потенциала территории. По данным аналитиков STONE, за последние пять лет Восточный административный округ стал лидером среди столичных округов по росту предложения новостроек. Число доступных к покупке квартир и апартаментов увеличилось с начала 2020 по начало 2025 года в 3,3 раза, тогда как ближайший конкурент – СЗАО – показал рост лишь в 2,4 раза. Число активных проектов в округе выросло с 12 до 25, а доля ВАО на московском рынке новостроек увеличилась с 3% до 8%. Сейчас здесь реализуется почти 4 тысячи помещений всех классов.

Но еще важнее структурные изменения, указывающие на повышение статуса округа. Если в начале 2020 года 85% предложения в ВАО приходилось на массовый сегмент, то к началу 2025 года его доля снизилась до 59%. Одновременно доля бизнес-класса выросла с 14% до 28%, а премиум-класс, ранее отсутствовавший, занял 12%. Сегодня в округе реализуется 14 проектов массового сегмента, 9 бизнес-класса и 2 премиум-класса. В основном проекты высокого ценового сегмента в ВАО реализуются поближе к ЦАО, условно говоря в «поясе» между Северо-Восточной хордой (СВХ) и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Этот сдвиг к более высоким классам застройки наглядно демонстрирует, что ВАО вошел в фокус девелоперов, готовых строить здесь (районы Сокольники, Преображенское, Соколиная гора и т. п.) более дорогие и статусные проекты, меняя сам профиль предлагаемого жилья.

Ценовой барометр: ВАО в тройке лидеров по росту стоимости

Динамика цен — самый четкий сигнал изменения статуса локации. За последние пять лет ВАО показал ценовой рост, выделяющий его на фоне большинства округов «старой» Москвы, подсчитали аналитики STONE. Среди округов со сбалансированной структурой предложения по классам жилья ВАО вошел в тройку лидеров по темпам роста средней стоимости квадратного метра, где цены за 5 лет выросли как минимум вдвое. Лидирует ЮАО (107%, до 499 тыс. руб. за кв. м), затем идут ВАО (рост в 2 раза, до 416 тыс. руб. за кв. м) и ЮВАО (рост в 2 раза, до 380 тыс. руб. за кв. м).

Анализ по классам жилья еще отчетливее показывает трансформацию. В массовом сегменте ВАО вырос на 74% (до 346 тыс. руб. за кв. м), что не выделяет его на общем фоне. Зато в бизнес-классе округ занял второе место по темпам роста среди всех округов столицы: стоимость квадратного метра увеличилась на 104% (до 498 тыс. руб. за кв. м), уступив лишь ЮВАО (+105%). При этом по абсолютному уровню цен на бизнес-класс ВАО (около 498 тыс. руб. за кв. м) уже входит в тройку самых дорогих округов Москвы, опережая большинство традиционно престижных направлений и уступая только ЮАО (511 тыс. руб. за кв. м) и ЦАО (531 тыс. руб. за кв. м). Такой опережающий рост и высокий абсолютный уровень цен в бизнес-классе прямо указывают на меняющееся восприятие ВАО как более дорогой и статусной локации.

Покупательская переориентация: растет интерес к более дорогим метрам

«Изменения на стороне предложения и цен не могли не сказаться на спросе. За пять лет в ВАО произошел очевидный сдвиг покупательских предпочтений в сторону более дорогих сегментов, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki и Stone Rise). –Если в 2019 году на новостройки бизнес-класса приходилось всего 4% сделок, то к 2024 году суммарная доля договоров долевого участия в бизнес- и премиум-классе достигла 17%. Это более чем четырехкратное увеличение доли покупок в высоком ценовом сегменте».

Рост интереса к более дорогим объектам отразился в увеличении среднего чека. В массовом сегменте средняя стоимость покупки выросла с 8,6 млн до 16,1 млн рублей (87%). В бизнес-классе рост был еще динамичнее: с 11,3 млн до 22 млн рублей (+95%). Покупатели готовы платить значительно больше за жилье в ВАО, особенно в бизнес-классе, что подтверждает растущую ценность и престижность приобретаемых здесь помещений. Наиболее популярны внутри округа Метрогородок для массового сегмента (41% сделок) и Сокольники, который находятся на границе с Басманным районом ЦАО, для бизнес-класса (57% сделок в сегменте). Таким образом, ВАО привлекает все более состоятельную аудиторию.

Драйверы престижа: инфраструктурный рывок

Трансформация ВАО неразрывно связана с масштабным развитием его инфраструктуры и качества городской среды. За последние пять лет округ стал одним из лидеров по объему вложений в социальные объекты. С 2020 года построено и реконструировано 37 школ, детских садов, поликлиник, спортивных и культурных центров. Введено в строй 16 образовательных учреждений, включая новые школы и детсады.

Появилось 6 спортивных объектов, среди которых Хоккейный МФК, Теннисная академия «Спартака» в Сокольниках, крупный ФОК в Новогирееве и спортивный комплекс с бассейном. Культурный ландшафт обогатился за счет реконструкции пяти кинотеатров в современные центры «Место встречи» («Саяны», «София», «Первомайский» и др.). Важно, что в строительство 23 из 37 объектов вложились частные инвесторы, а качество контролировалось сотнями инспекций Мосгосстройнадзора. Эти изменения существенно повысили доступность и качество социальных услуг для жителей.

Природный фактор: зеленое богатство

«Не менее значимым фактором стало комплексное благоустройство, опирающееся на уникальный природный потенциал ВАО – его обширные парковые зоны, – продолжает Кристина Недря. – Парк «Сокольники» – лишь один из «зеленых магнитов», значение которых растет в мегаполисе. Близость к крупному парку является решающим фактором для 55% покупателей жилья в Москве. ВАО активно использует это преимущество, благоустраивая прилегающие территории».

В 2024 году обновлено 8 крупных общественных пространств (парки, скверы, набережные), а на 2025 год запланировано еще 6 проектов, включая парк «Янтарная горка», скверы у Ивановских прудов и спортивный кластер в Вешняках. Продолжается реконструкция и парка «Сокольники». В 2025 году работы охватят центральную часть парка. Создание новых благоустроенных зон для прогулок и отдыха, развитие спортивной инфраструктуры (появилось 9 скейт-парков с 2019 г., еще 4 в планах на 2025 г.) – все это напрямую улучшает качество жизни и восприятие комфорта в округе.

Ускорение мобильности: развитие транспортной инфраструктуры

Кардинально изменилась и транспортная доступность ВАО. С 2020 года открылись новые станции метро, например станция БКЛ «Сокольники», часть Некрасовской линии, что существенно расширило возможности перемещения и пересадок. Были введены в эксплуатацию ключевые участки Северо-Восточной хорды, включая отрезки у Открытого и Ярославского шоссе и у проезда Нансена, которые разгрузили основные магистрали округа и улучшили автомобильное сообщение. В 2023 году запущен МЦД-4 с двумя станциями в ВАО («Кусково» и «Новогиреево»), обеспечивший прямую наземную связь с семью вокзалами и Подмосковьем. В августе 2024 года открылся новый городской вокзал Митьково, входящий в МЦД-3, и расположенный в районе Сокольники. Интеграция разных видов транспорта усилилась благодаря ТПУ «Черкизово», объединившему МЦК, метро и ж/д вокзал «Восточный». Наконец, программа реновации, предусматривающая расселение 1062 домов и строительство нового жилья и инфраструктуры для 210 тысяч человек, не только обновляет жилой фонд, но и создает новые точки роста с современной городской средой и социальной инфраструктурой. Все эти комплексные меры стали мощными драйверами, изменившими ВАО и заложившими основу для его нового, более высокого статуса.

«Таким образом, Восточный административный округ за последние пять лет совершил качественный скачок, изменив свое положение на карте столичного рынка недвижимости, – заключает Кристина Недря. – Значительный рост предложения и его структуры с акцентом на бизнес- и премиум-класс, опережающие темпы роста цен, особенно в верхних сегментах, и явное смещение покупательского спроса в сторону более дорогих помещений – эти рыночные индикаторы говорят сами за себя. Они стали прямым результатом масштабного и комплексного развития: строительства десятков социальных объектов, кардинального улучшения транспортной связности, активного благоустройства и использования зеленого потенциала, а также реализации программы реновации. ВАО успешно трансформируется из округа с доминирующим массовым жильем в многогранную территорию с растущим уровнем престижа и комфорта. Эта динамика не только меняет восприятие округа сегодня, но и создает мощный потенциал для его дальнейшего развития, делая ВАО ярким примером успешной городской трансформации, переопределяющей понятие престижности в Москве. Прежде всего главными очагами дальнейшего роста ВАО станут районы, примыкающие к ЦАО».

Всего два проекта бизнес+ стартовало на рынке новостроек Москвы за год

По данным компании STONE, на первичном рынке «старой» Москвы за прошедший 12 месяцев стартовало только два проекта класса бизнес+. Эти новостройки пользуются повышенным спросом. Что отличает комплексы бизнес+ от стандартного бизнес-класса?

Бизнес-класс преобладает, а бизнес+ эксклюзивен

Эксперты компании STONE подсчитали, что на рынке новостроек «старой» Москвы сейчас реализуется 142 проекта бизнес-класса. По этому показателю сегмент уверенно лидирует. Для сравнения: массовых новостроек (вторые по численности) сейчас всего 94, премиальных – 62. Но в последний год в рамках бизнес-сегмента стал выделяться новый подкласс – бизнес+. Причем это не маркетинговый прием, а действительно новая ступень в классификации. Данные проекты обладают широким спектром премиальных характеристик, но сохраняют цены, присущие бизнес-классу. Их доля от общего объема предложения в сегменте – всего 1,4%. Впрочем, постепенно показатель наверняка будет расти.

Качество выше, цены в рынке

Средняя цена новостроек бизнес-класса в столице составляет 473,3 тыс. руб. за кв. м. В свою очередь, в проектах бизнес+ данный показатель – 490 тыс. руб., то есть незначительно выше рынка бизнес-класса. Это обусловлено тем, что в новом сегменте представлены характеристики, присущие премиальному классу.

«В столице есть районы, еще не получившие статус премиальных, но уже обладающие характеристиками для реализации жилья премиум-класса с учетом развития транспортной доступности и рекреационной инфраструктуры в городе, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE Кристина Недря (девелопер ЖК бизнес+ класса STONE STONE Sokolniki и STONE Rise). – Именно в таких локациях обычно появляются проекты бизнес+. Это, как правило, районы, граничащие с ЦАО, что позволяет клиентам купить недвижимость фактически в центре города при более доступной цене за квадратный метр – в среднем разница в цене может достигать 50%. Например, в Сокольниках и в районе метро «Римская», где представлены наши проекты бизнес+ STONE Sokolniki и STONE Rise. Соответственно, здесь удается гарантировать качественное окружение, при этом не устанавливая цены выше рынка»,

Перспективные локации с точечной застройкой

Важнейшая особенность бизнес+ класса связана именно с локацией. Такие проекты реализуются в районах, обладающих эксклюзивными характеристиками: близость к центру, соседство с обширными парками и университетами, наличие в непосредственной близости достопримечательностей, деловых кластеров, знаковых спортивных и культурно-досуговых объектов. При этом данные локации, как правило, еще не обрели премиальный статус, что пока позволяет сохранять комфортные цены.

Такие районы зачастую являются обжитыми. Это не «ржавый пояс» с неосвоенными масштабными промзонами под комплексное развитие территории. В данных локациях немного свободных участков, и они подходят в основном под точечную застройку – несколько корпусов, не более 800 квартир. Так, в Сокольниках с 2019 по 2024 гг. не стартовало ни одного комплекса в бизнес-сегменте.

Премиальный продукт в бизнес-упаковке

Проекты точечной застройки бизнес+ обладают повышенной приватностью, при этом инфраструктуры в них не меньше, чем в огромных ЖК. Например, в STONE Sokolniki на 763 квартиры приходится отдельно стоящий двухэтажный частный детский сад, помимо периметрального ритейла предусмотрены также два торгово-инфраструктурных блока, в которых в том числе появится фитнес-студия. В более камерном проекте STONE Rise – всего 545 квартир. Здесь предусмотрены гранд-лобби с интегрированным кафе, а также общественная терраса как площадка для формирования добрососедского комьюнити. Идентичными опциями в двух проектах стали колясочные, комнаты матери и ребенка, лаундж-зоны в лобби, а также инфраструктура для автомобилистов: двухуровневый подземный паркинг и зарядки для электрокаров.

Еще одна важная составляющая бизнес+ класса – обширное современное благоустройство, разработанное ведущими дизайнерскими бюро и включающее множество функциональных элементов. Это подразумевает ландшафтный дизайн, детские площадки с безопасным покрытием, workout-зоны с современными тренажерами, всесезонное озеленение.

«Вариативность продуктовых решений делает проекты бизнес+ максимально популярными, – говорит Кристина Недря. – Целевая аудитория таких комплексов очень широка – от семей с детьми до бизнесменов. Но неизменно это люди, которые взвешенно подходят к выбору жилья, соотношению цены и качества, а также ценят приватность жизни и свое окружение. Выбирая бизнес+, они не только выигрывают в цене, но и получают ликвидный актив для жизни и инвестиций. Часто подобные проекты расположены в перспективных локациях, соответственно, потенциал для дальнейшего роста стоимости (даже ввода в эксплуатацию) в них очень высок».

Более 50% небоскребов на первичном рынке относятся к бизнес-классу

Число проектов новостроек бизнес-класса, предполагающих высотное строительство, в Москве в конце 2024 года достигло 60, подсчитали аналитики компании «Метриум». За год количество таких комплексов увеличилось на 20%. Именно в бизнес-классе представлено максимальное число небоскребов на первичном рынке Москвы – 52,6% от общего числа высотных проектов.

Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор проектов с небоскребами Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики отобрали проекты с максимальной высотой корпусов, превышающей 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.

В ноябре 2024 года в Москве девелоперы реализовывали 60 проектов бизнес-класса с новостройками выше 100 метров против 50 годом ранее. Таким образом, за год их число увеличилось на 20%, за три года – на 122,2%.

Объем предложения в таких новостройках составляет порядка 13,7 тысяч квартир, что на 17,8% превышает показатель конца 2023 года. Доля помещений в высотных проектах на рынке новостроек бизнес-класса при этом увеличилась за этот период с 57,8% до 61,1%. Относительно ноября 2021 года показатель вырос на 37,7 п.п. (с 23,4%).

Самая высокая новостройка бизнес-класса в Москве находится в составе жилого комплекса «Северный порт. Береговые кварталы» от Legenda Intelligent Development. Максимальная высота проекта – 224 м (56 этажей). Он находится в районе Левобережный. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» – 459,3 тысяч рублей.

На втором месте рейтинга московских проектов бизнес-класса с высотными корпусами – жилой комплекс Amber City от ГК «ФСК», достигающий в высоту 208 м и насчитывающий 58 этажей. Он находится в Хорошевском районе. Квадратный метр в проекте обойдется в среднем в 555,9 тысяч рублей.

На третьем месте рейтинга находится жилой комплекс «Павелецкая Сити» (Даниловский район) от девелоперов MR Group и Level Group, где предусмотрена максимальная высота 207 м (56 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом комплексе – 500,4 тысяч рублей. Следует отметить, что компания MR Group реализует семь небоскребов бизнес-класса – это максимальное число проектов, вошедших в рейтинг (SET, Cityzen, City Bay, «Метрополия», «Селигер Сити», VEER, «Павелецкая Сити»).

«Популярность небоскребов в Москве неуклонно растет – только за последний год на первичный рынок было выведено 11 проектов с башнями от 100 м, – комментирует Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Group. – Концепция ликвидного высотного проекта неизменно представляет собой «город в городе» со всем необходимым для комфортной жизни резидентов, включая инфраструктуру в шаговой доступности. Кроме того, рядом с такими зданиями удобно формировать обширные придомовые пространства. Например, общая площадь благоустройства двух очередей ЖК «Павелецкая Сити» составляет порядка 3 га, при этом 45% территории отведено под зеленые насаждения».

Квадратный метр в проектах бизнес-класса с небоскребами сейчас стоит в среднем 470,1 тысяч рублей. За год средняя цена выросла на 10,1%, за три – на 27,1%. Средняя цена в сегменте равна 470,5 тысяч рублей, то есть на 0,1% выше, чем в проектах с небоскребами. Самый доступный высотный проект бизнес-класса – «МИРАПОЛИС» от ГК «Основа» (298,5 тысяч рублей за кв. м), наиболее дорогой – «Достижение» от Sminex (628,6 тысяч рублей за кв. м).

«На конечную стоимость недвижимости оказывает влияние целый ряд различных факторов, прежде всего, расположение, стадия строительной готовности, себестоимость строительства и др., – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – При этом во всех своих проектах мы предлагаем клиентам разнообразные и гибкие условия приобретения, включая беспроцентную рассрочку и совместные с банками программы ипотеки. Текущая доступная цена в комплексе «МИРАПОЛИС» обусловлена перспективным статусом локации и стадией монтажа монолита».

Примечательно, что семь высотных проектов бизнес-класса (11,7% от общего числа) относятся к точечной застройке. В этом году в подобном приватном формате стартовал комплекс Sokolniki от STONE.

«Проекты точечной застройки на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента, где такой формат преобладает) – большая редкость, – рассказывает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – В подобных новостройках реализуется лишь порядка 10% от общего объема предложения в столице. При этом самыми востребованными комплексами данного формата являются высотные ЖК с доступными видовыми лотами и насыщенной внутренней инфраструктурой. Одним из таких проектов является ЖК Sokolniki, в рамках которого появятся два торгово-инфраструктурных блока с магазинами, фитнес-центром и частным детским садом на закрытой территории с авторским благоустройством».

«Бизнес-класс по итогам 2024 года укрепил статус самого высотного сегмента рынка новостроек Москвы, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Именно в нем представлено больше всего небоскребов. Как правило, застройщики бизнес-класса реализуют масштабные проекты, в которых предусмотрено много социальной и коммерческой инфраструктуры, преимущественно, на нижних этажах высотных комплексов. Также клиентов привлекают видовые квартиры в привлекательных локациях».